klingende

krikkert skrev (På 2.11.2016 den 14.32):

I den grad sameiet som sådan pålegges økonomiske sanksjoner pga. ulovligheter er det sameierne som til syvende og sist er økonomisk ansvarlige for sameiets økonomi, selv om det er styret som har begått de aktuelle ulovlighetene.

Det bør påpekes at dette er fullstendig feil. Et eierseksjonsameie er ikke en juridisk person eller rettssubjekt, og har som sådan ingen rettigheter eller plikter.

Jeg viser til hva Jørgen A. Bull skrev i Sensorveiledning til Hjemmeoppgaven på advokatkurset vår 2021:

«1.2.9.1 Om boligsameiets egenart

Etter sikker rett er et sameie ingen ”juridisk person” eller et ”upersonlig rettssubjekt”. Heller ikke et boligsameie, selv om disse har fått sin egen lov: ”Eierseksjonsloven”. Et boligsameie er kun en samling enkeltindivider, jfr. ”prp. 39L 2016:2017”, under punkt 21.1.2 på side 123, hvor det under overskriften ”Gjeldende rett” blant annet heter:

”Eierseksjonsloven bygger på det prinsipielle standpunktet at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i. Fellesskapet/sameiet anses mer som en konsekvens av at enkeltindivider kommer sammen og danner et bofellesskap, enn som den viktige enheten som lovgivningen skal bygge på. Et eierseksjonsameie er av disse grunner ikke et selvstendig rettssubjekt.”

Verken departementet eller Storting endret dette da den nye eierseksjonsloven ble vedtatt i 2017. På side 183 i samme proposisjon heter det for øvrig også:

”I motsetning til et borettslag, er imidlertid ikke et eierseksjonsameie noe selskap.”

Igjen vises det også til prof. Thor Falkangers artikkel i ”JUSSENS VENNER” for 2000, og det han der skriver på side 205 flg, herunder på side 219 og øverst på side 220, jfr. ovenfor. Ytterligere heter det hos Hagen m.fl. i boken ”Eierseksjonsloven”, 2. utgave, på side 355:

”Eierseksjonsloven bygget derfor på den tradisjonelle oppfatning om at sameiet ikke har alminnelig partsevne, og at det derfor er sameierne - ikke sameiet – som er parter ...”

Det vises også til ”NOU 1993:27” s. 112, videre til ”Ot.prp.nr. 44 (2001-2002)”. Videre til dommene i bl.a. ”LB-2003-81822” og ”TOSLO-2013-51166”.

Dette innebærer at det er seksjonseierne - som privatpersoner - som er leverandørens kontraktsmotparter, ikke sameiet som sådan.»

Et eierseksjonsameie er ikke en juridisk person eller rettssubjekt, og har som sådan ingen rettigheter eller plikter. Det er kun en samling enkeltindivider som står fritt til å avtale hva de vil. Styret er ikke part i konflikter mellom seksjonseiere.

Jeg viser til hva Jørgen A. Bull skrev i Sensorveiledning til Hjemmeoppgaven på advokatkurset vår 2021:

«1.2.9.1 Om boligsameiets egenart

Etter sikker rett er et sameie ingen ”juridisk person” eller et ”upersonlig rettssubjekt”. Heller ikke et boligsameie, selv om disse har fått sin egen lov: ”Eierseksjonsloven”. Et boligsameie er kun en samling enkeltindivider, jfr. ”prp. 39L 2016:2017”, under punkt 21.1.2 på side 123, hvor det under overskriften ”Gjeldende rett” blant annet heter:

”Eierseksjonsloven bygger på det prinsipielle standpunktet at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er utgangspunktet og den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i. Fellesskapet/sameiet anses mer som en konsekvens av at enkeltindivider kommer sammen og danner et bofellesskap, enn som den viktige enheten som lovgivningen skal bygge på. Et eierseksjonsameie er av disse grunner ikke et selvstendig rettssubjekt.”

Verken departementet eller Storting endret dette da den nye eierseksjonsloven ble vedtatt i 2017. På side 183 i samme proposisjon heter det for øvrig også:

”I motsetning til et borettslag, er imidlertid ikke et eierseksjonsameie noe selskap.”

Igjen vises det også til prof. Thor Falkangers artikkel i ”JUSSENS VENNER” for 2000, og det han der skriver på side 205 flg, herunder på side 219 og øverst på side 220, jfr. ovenfor. Ytterligere heter det hos Hagen m.fl. i boken ”Eierseksjonsloven”, 2. utgave, på side 355:

”Eierseksjonsloven bygget derfor på den tradisjonelle oppfatning om at sameiet ikke har alminnelig partsevne, og at det derfor er sameierne - ikke sameiet – som er parter ...”

Det vises også til ”NOU 1993:27” s. 112, videre til ”Ot.prp.nr. 44 (2001-2002)”. Videre til dommene i bl.a. ”LB-2003-81822” og ”TOSLO-2013-51166”.

Dette innebærer at det er seksjonseierne - som privatpersoner - som er leverandørens kontraktsmotparter, ikke sameiet som sådan.»

Nå har jo krikkert og andre i en annen tråd ettertrykkelig demonstrert at du overhodet ikke har peiling på hva du prater om. At du fortsatt insisterer på å kringkaste din uvitenhet på dette området er ikke mindre en fascinerende. 

Jeg er helt enig. Dette handler ikke om meg eller krikkert. Tråden handler om hvorvidt vedtekten er lovlig, som i utgangspunktet må vurderes i forhold til grunnloven og eierseksjonslovens regler. Det er ingen andre enn høyesterett som har monopol på lovforståelse. Prinsippet om likebehandling la høyesterett spesielt vekt på i dommen i Rt. 1991 s.892.

Nei, jeg viser absolutt ikke til krikkerts "påstand", innlegget mitt inneholder til 99 % kun direkte sitat fra gjeldene eierseksjonslov...

 

Det er forøvrig "vittig" (for å bruke din egen språkbruk) at du finner "krikkerts påstand hårreisende" all den tid "påstanden" er tatt rett ut fra gjeldende eierseksjonslov.

 

 

Nei, § 4 l sier at de to ordene "sameiet" og "eierseksjonssameiet" er synonyment med "fellesskapet av alle seksjonseierne".

 

Resten av innlegget ditt velger jeg å ignorere, ref. tidligere kommentar.

Du er ihvertfall konsekvent selvmotsigende, det skal du ha.

Krikkerts påstand er: "Hovedregelen er at alt som vedrører fellesskapet kan besluttes ved flertallsvedtak med mindre noe er unntatt. Det er ingen unntak for fondsavsetning kontra konkret avsetning." Den har han forsøkt å skrive i stein, ved å blokkere innlegg i tråden.

Bytt ut "fellesskapet" med "alle seksjoneierne" eller "fellesskapet av alle seksjonseierne"; det er en like hårreisende villedende påstand uansett. Det krikkert har hoppet bukk over, er at seksjonseiernes liv som utgangspunkt ikke regulert av eierseksjonsloven i det hele tatt, herunder fondsavsetninger og pensjoner. Samme lover gjelder for seksjoneiere som for eiere av eneboliger. Alle er like for loven. Det er kun stell av eiernes felles arealer som er regulert av eierseksjonsloven, og stell av felles arealer kan eierne som hovedregel beslutte med alminnelig flertall, med mindre noe er unntatt.

Krikkerts påstand: "En seksjon består ikke av fellesarealer" er også hårreisende villedende. Seksjonseiere eier seksjoner. Etter eierseksjonsloven § 4 består en eierseksjon nettopp av bruksenhet og fellesarealer.

Eierseksjonsloven er uenig med deg.

 

§ 27 sier at det er sameiemøte som vedtar vedtekter. Videre sier § 52 at det er seksjonene som har én stemme hver på sameiemøtet. Følgelig er det faktisk seksjonene som stemmer på årsmøtet.

 

 

Eierseksjonsloven er uenig med deg. Og dette har du blitt arrestert på tidligere.

 

Årsmøtet, styret og forretningsfører kan representere og ta beslutninger for sameiet på en rekke områder.

 

 

Prop. 39 L (2016–2017) er forarbeidet til dagens eierseksjonslov. Den ene setningen du siterer beskriver gjeldene rett (dvs. det som var gjeldene rett før dagens eierseksjonslov ble vedtatt) i området "Sameiets partsevne". Hvis du hadde lest hele kapitelet du siterte fra så ville du sett at proposisjonen du siterer fra er uenig med deg, den sier tydelig at eierseksjonssameie har mulighet til å representere fellesskapet rettslig i visse situasjoner. Hadde du lest videre ville du ha lest at denne retten ble utvidet i den nye eierseksjonsloven.

 

 

En korrekt lovforståelse må ta som utgangspunkt at man faktisk forholder seg til gjeldene lovgivning på området, fremfor at man finner opp egne lover og regler etter innfallsmetoden.

 

Du kan (som tidligere nevnt) fremover ikke forvente at jeg kommer til lese eller svare på videre innlegg fra deg i denne eller andre tråder, med mindre jeg finner det nødvendig å advare andre lesere av tråden om feilaktige opplysninger i dine innlegg. I denne tråden oppfatter jeg den oppgaven ferdig med dette innlegget.

Du tar feil på alle punkter.

# I § 27 står: "vedtektene kan .. fastsettes og endres på årsmøtet", altså av personene som kan delta på årsmøtet med forslags- og stemmerett, som etter § 46 er seksjonseierne, som er fysiske eller juridiske personer. § 52 gjelder opptelling av stemmer. Det kan bare telles en stemme per seksjon. Det er ikke uvanlig at to samboere eier en seksjon sammen, og da er det bare den ene som kan avgi tellende stemme.

# Du viser til krikkerts hårreisende påstand: "Hovedregelen er at alt som vedrører fellesskapet kan besluttes ved flertallsvedtak med mindre noe er unntatt." Etter § 4 punkt l er begrepene "fellesskapet", "sameiet" og "eierseksjonssameiet" synonymer for "alle seksjonseierne", som er personer med grunnlovfestede menneskerettigheter. Det er åpenbart at beslutninger som angår dem som hovedregel IKKE kan gjøres etter eierseksjonslovens regler! Eierseksjonsloven kan åpenbart ikke brukes til å tvinge personer til å spare penger til et uspesifisert formål, for eksempel pensjonssparing. Fordi et sameie ikke er en juridisk person med egne midler, så må avsetninger ihvertfall som hovedregel betales tilbake ved eierskifte.

# Årsmøtet tar ikke beslutninger på vegne av eierne, det er slik eierne tar beslutninger i saker om fellesarealer. Styret eller forretningsfører kan representere eierne i stell av fellesarealer.

# Gjeldende eierseksjonslov er ikke ment å endre det prinsipielle standpunkt at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i. Du sikter til problemene med styrets evne til å representere eierne i saker om mangler ved fellesarealer i ny seksjonert eiendom, hvor det ikke er styret eller forretningsfører som har inngått avtalen med leverandøren. Gjeldende lov hindrer ikke den enkelte eier å opptre som part, men er et forsøk på å la eierne kunne opptre i fellesskap.

No må du gi deg!

Dine teorier om korleis du trur jussen fungerar kan du ta i "oppslagstavlen" der slike konspirasjonsteoriar høyrer heime.

Du vil nok finne deg godt til rette i tråden der ein diskuterer om fødselsattesten er ein avtale med staten som ein kan melde seg ut og inn av ettersom det passar deg.

1. Det er personer som vedtar vedtekter.

2. En seksjonseier gir ikke samtykke for en seksjon, men gir samtykke for seg selv.

3. Et samtykke følger ikke seksjonen.

4. Men en vedtekt som binder selger vil binde kjøper.

5. Samtykke til årsmøtevedtak må gjøres fra de som er seksjoneiere på tidspunktet for vedtaket.

6. Er det eierskifter i mellomtiden må vedtekten vedtas i årsmøtet på nytt.

Dette er ikke teorier om hvordan jussen fungerer, som du antyder, men hvordan jussen er ment å fungere.

Jeg viser til eierseksjonsloven § 4 a, b og e. En seksjonert eiendom er fysisk delt opp i seksjoner. Hver seksjon består av et avgrenset oppmålt areal (bruksenheten) pluss en ideell andel fellesarealer. Det som ikke er bruksenhet er fellesareal. Det finnes altså ingen eier av eller representant for hele den seksjonerte eiendommen. Styret eller forretningsfører steller kun med fellesarealene. Det er hver enkelt seksjonseier som eier den faste eiendommen, som står oppført som eier i matrikkelen, og som kan pantsette eiendommen eller tillate tinglysning av andre heftelser i grunnboken.

Dette er politisk behandlet  i lovforslaget Prop. 39L (2016-2017) side 123: "Eierseksjonsloven bygger på det prinsipielle standpunkt at det er individene (de enkelte seksjonseierne) som er den viktigste enheten, ikke fellesskapet (sameiet) som individene inngår i."

En korrekt lovforståelse må altså ta utgangspunkt i personen som eier seksjonen (den faste eiendommen).

Det er ikke nødvendig å innhente nytt samtykke når en seksjon skifter eier, så hvis en tidligere eier har samtykket for din seksjon er du bundet av dette. Dette gjelder også når utbygger fastsetter førstegangsvedtekter, disse anses vedtatt av alle seksjoner.

 

Det er personer som vedtar vedtekter. En seksjonseier gir ikke samtykke for en seksjon, men gir samtykke for seg selv. Et samtykke følger ikke seksjonen. Men en vedtekt som binder selger vil binde kjøper. Samtykke til årsmøtevedtak må gjøres fra de som er seksjoneiere på tidspunktet for vedtaket. Er det eierskifter i mellomtiden må vedtekten vedtas i årsmøtet på nytt.

God dag mann, økseskaft.

Økseskaft-svar fordi du babler tåke-juss. En seksjonert eiendom er fysisk oppdelt i seksjoner. Hver seksjon er fast eiendom med eget grunnboksblad, og det er eieren av seksjonen som avgjør hvilke heftelser som skal følge seksjonen ved salg.

En seksjon består av bruksenhet og fellesarealer. Styret eller forretningsfører steller fellesarealene for seksjonseierne. Styret eller forretningsfører kan ikke inngå avtaler som binder den som kjøper en seksjon. At tredjeperson er i god tro har naturligvis bare betydning for den som er seksjonseier når avtalen inngås, ikke for den som kjøper en seksjon på et senere tidspunkt. Det skal mye uvilje til for ikke å forstå det.

Hovedregelen er at fondsavsetninger ikke kan besluttes med flertallsvedtak. Men årsmøtet kan vedta avsetninger til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. Da blir det vanskelig å unngå å avsette til konkrete tiltak, om det skal kunne bevises at avsetningene er lovlige.

En vanlig forsikringsavtale kan vel sies opp på dagen, altså fornyes avtalen hver dag. Kostnaden oppstår da hver dag for de som er seksjonseiere den dagen.

Det blir noe annet å betale et fibernett-anlegg med å akseptere bindingstid på en abonnementsavtale. Den som kjøper en seksjon vil som hovedregel ikke være bundet av en slik avtale.

Det står også at den kan utøves av andre enn seksjonseieren selv. Da har dette 'andre' en rettighet.

 

 

 

 

Lov er ikke matematikk. En mindreårigs verge kan utøve større rettigheter på vegne av den mindreårige enn den mindreårige kan gjøre selv, og det kan vergen gjøre i strid med den mindreåriges vilje og rettigheter. Er vergemål en matematisk umulighet? Selvfølgelig ikke.

 

 

 

 

La oss ta et eksempel. I et sameie bestående av 25 boligseksjoner, alle like store, fastsetter et flertall på årsmøtet, bestående av 13 av seksjonseierne, at felleskostnadene skal økes da man ønsker et vedlikeholdsfond. De skal nå utgjøre 3000,- kr per måned. Mindretallet ønsker ikke noe vedlikeholdsfond og nekter å betale.

 

Styret kan nå selvfølgelig inndrive disse felleskostnadene mot mindretallet på 12. Dette kan styret gjøre selv om mindretallet selv ikke ønsker inndrivelse (mot seg selv eller de 11 andre).

 

Det samme prinsippet gjelder for avtaler som inngås. Flertallet har rett til å inngå avtaler som forplikter mindretallet. Beslutter flertallet å engasjere vaktmester, og dermed å heve felleskostnadene, kan flertallet gjøre dette gjeldende overfor mindretallet. Det kan vaktmesteren også gjøre.

 

 

 

At du synes det er ubegripelig sier mer om din evne til å begripe relativt enkle juridiske spørsmål.

 

Den samme personen, men ikke den samme rollen. Rettigheter og plikter følger ofte av en funksjon man har, ikke av at man er en person. Jeg som sameiets styreleder har rett til f.eks. fastsatt honorar og plikt til å organisere styrets møter. Disse rettighetene og pliktene er ikke mine lenger enn jeg er styrets leder. De følger rollen til neste innehaver.

 

På samme måte følger seksjonseierforpliktelsen den som til enhver tid innehar rollen seksjonseier.

Jeg er naturligvis enig i at eierne kan beslutte å avsette penger til fremtidig vedlikehold. Det kan vel kun avsettes til et bestemt formål, og kanskje bør en slik ordning fastsettes i vedtekt.

Det vi har diskutert så langt er konsekvensen av styrets beslutninger. Det må være innlysende at en som kjøper en eierseksjon ikke overtar selgers lån eller plikten til å betale selgers felleskostnader. Kjøper overtar kun plikten til å betale felleskostnader som oppstår under sitt eget eierskap.

Det er mange som har fellesgjeld, men renten er en prosent eller to høyere nettopp pga det ikke er mulig å ta pant i eiendom. 

Men ansvaret fordeles ut i fra eierbrøk.. 

 

Jeg forstår ikke hvor du har selvsikkerheten i feilinformasjonen du kommer med, men mye av dette er lett tilgjengelig hvis du vil ha riktig svar.

Legalpanteretten etter eierseksjonsloven er ikke ment å sikre banken. Den er heller ikke ment å sikre styret. Tar styret opp lån på vegne av seksjonseierne så er det seksjonseierne som har retten til å motta lånesummen fra banken og de samme personene som har plikt til å betale lånet tilbake. Plikten til å betale lånet overføres ikke til ny eier ved salg av seksjonen.

Kan man da altså kjøpe leiligheter med høy fellesgjeld med ingen forpliktelser for å betale for dette?

 

Vanligvis er det ikke fellesgjeld i sameier. Det er vel ingen banker som utbetaler lån før de har sikret seg pant i samtlige seksjoner.

Ikke bare misforstår du eierseksjonsloven, du misforstår også helt alminnelig kontrakts- og eiendomsrett.

 

Sameiet i betydningen fellesskapet har panterett. Dette følger av eierseksjonsloven § 31 som etablerer at styret kan gjøre gjeldende panterett etter bestemmelsen. Dette kan styret gjøre gjeldende uavhengig av om en enkelt seksjonseier gjør det. Med andre ord har fellesskapet en rett som går ut over summen av de enkelte seksjonseieres rettigheter, fordi fellesskapet v/styret kan inndrive kostnader også på vegne av et mindretall som ikke kan eller ikke vil gjøre det selv. Dette kan litt forenklet beskrives ved at sameiet har panterett.

 

Forpliktelser som inngås etter styrets fullmakt i § 60 er ikke rene personlige forpliktelser, men forpliktelser som hviler på personen som seksjonseier. Selges seksjonen følger forpliktelsene seksjonen, ikke personen.

 

For øvrig kan ikke en selger selge større rettigheter enn han selv har. Selger du en bolig påheftet en leiekontrakt kan ikke kjøper ignorere leiekontrakten - kjøper bindes av den fordi selger ikke kan selge noe han ikke har.

Det står eksplisitt i loven at det er hver enkelt seksjoneier som har panterett. Det er svært lett å forstå. Det finnes ingen grunn til tolke det på noen annen måte.

Å blande inn fiktive juridiske personer som fellesskapet og sameiet er kun egnet til å forvirre, og jeg kan ikke tro noe annet enn at det er nettopp det du ønsker å oppnå.

Når du påstår at fellesskapet har en rett som går ut over summen av de enkelte seksjonseieres rettigheter så beveger du deg hinsides; det er selvfølgelig en matematisk umulighet. En persons rettighet er en annen persons plikt.

Det er åpenbart tull at styret kan inndrive noe på vegne et mindretall mot deres vilje. Det vil være et overgrep. Det eneste styret har rett til er å innkreve er penger fra alle eierne, i tråd med gjeldende fordelingsnøkkel, inkludert å bruke eiernes panterett mot de som ikke betaler.

En seksjonseier som har betalt en regning for vedlikehold av fellesarealer kan ha krav på tilbakebetaling fra de andre eierne. Styret kan naturligvis ikke inndrive pengene på vegne av denne ene eieren. Men styret kan velge å betale eieren og behandle den opprinnelige regningen som en felleskostnad.

Det er ubegripelig at du klarer å oppkonstruere et skille mellom "personen" og "personen som seksjonseier". I juridisk sammenheng er det da vitterlig den samme person, og samme rettigheter og plikter.

Selvfølgelig kan styret gjøre det. Inngår styret en tidsubestemt vaktmesteravtale (eller for den saks skyld en ettårig bestemmelse) er en seksjonseier som kjøper seksjonen dagen etter forpliktet til å betale denne kostnaden som en del av felleskostnadene, selv om avtalen ble inngått før han kjøpte seksjonen. Dette følger av eierseksjonsloven §§ 29-31.

 

Sameiets panterett i eierseksjonen for felleskostnader følger eksplisitt av § 31, og har rettsvern uten tinglysning foran alle ikke-offentlige krav, se panteloven § 6-1. Kravet er også et direkte tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2 første ledd bokstav c. 

 

Felleskostnader følger sameierandelen, ikke personen. 

Du produserer en mengde tullball, og misbruker ordet eksplisitt.

Sameiet har vitterlig ikke noen panterett fordi det ikke er en juridisk person. Det er kun hver enkelt eier som har rettigheter og plikter. I § 31 står det derfor: "De andre seksjoneierne har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren som følger av sameieforholdet".

Det er åpenbart kun personene som har vært representert av styret etter § 60 som er bundet av avtalen, og som har plikt til å betale sin andel etter § 29. Men om den som har solgt en seksjon ikke har betalt sin andel av felleskostnadene, kan kjøper bli nødt til å betale for å unngå tvangsdekning i seksjonen som følge av legalpanteretten, men det kjøper legger ut for selger kan eventuelt kreves tilbakebetalt.

En ny eier er åpenbart ikke bundet av avtaler som styret har inngått på vegne av tidligere eiere. Styret må passe på å fornye avtalene slik at de binder alle eierne.

«Ekstraordinære påstander krever ekstraordinære bevis». Her kommer du med slike påstander. Da må du også komme med bevisene. Jeg ser bare løse påstander. Krikkert har kommet med lovhenvisninger og resonnementer som henger sammen..

Jeg diskuterer innholdet i eierseksjonsloven, og at sameiet ikke er en juridisk person. Skal jeg bevise at loven ikke gjør sameiet til en juridisk person, at styret ikke er en juridisk persons organ, eller at styret ikke er en fysisk persons organ?

Hva er dette slags homøpati-juss?

 

Selv forretningsfører kan binde andelseierne, jf. prop.39 L (2016-2017) s. 193:

I § 62 heter det at dette gjelder "på samme måte som styret". Det at styret er legitimert til å binde andelseierne er så åpenbart at det ikke engang er nevnt eksplisitt. Det faller inn under alminnelig forvaltning å drift. Styret har en lovbestemt fullmakt til å representere den enkelte seksjonseier. Ved kjøp overtar den nye seksjonseieren de rettigheter og forpliktelser som ligger til seksjonen. Dette er ikke vanskelig eller tvilsomt, det er bare du som ikke kan dette.

Du har helt rett i at også forretningsfører kan påføre seksjoneierne store tap. Problemet er at forretningsførere ofte er ubemidlede aksjeselskap, så de vil være umulig å få selv det minste tap erstattet. Jeg er enig i at det er en fordel å unngå slike problemer.

Det er mulig du mener det er latterlig, men det er nå en gang slik norsk lov fungerer.

 

Styret kan selvsagt inngå avtaler som binder fremtidige seksjonseiere. Har styret inngått vaktmesteravtale er den avtalen bindende både for nåværende og fremtidige eiere, på de vilkår den er inngått på.

 

Styret fatter vedtak på vegne av eierne. Det er det som ligger i eierseksjonsloven § 60 - styret har rett til å forplikte eierne.

 

Jeg ser ingen grunn til å gjenta meg ytterligere. Du har fått eierseksjonsloven grundig forklart. Ønsker du ytterligere opplæring, kontakt Huseiernes Landsforbund eller en annen boligeierorganisasjon.

Nei, du tar fullstendig feil!

Er det besluttet å ha vaktmester, så kan styret inngå en avtale som fornyes hver dag. Men styret kan ikke inngå en avtale som binder seksjonseiere som kjøper en seksjon på et senere tidspunkt. For eksempel vil ikke nye eiere være bundet av en vaktmesteravtale med 5 års bindingstid. Pliktene etter en slik 5 års avtale vil i tilfelle følge personen som har solgt seksjonen. Da vil styret ha et problem.

Skal avtalte rettigheter og plikter følge seksjonen må det besluttes av seksjoneierne, og det krever at alle er enige, siden avtalen må tinglyses som en heftelse på samtlige seksjoners grunnboksblad. Eventuelt kan det vedtas en vedtekt som alle berørte eiere uttrykkelig gir sin tilslutning til.

Advokaten påtar seg ikke et oppdrag for noen navngitte eiere. Advokaten påtar seg et oppdrag for sameierkollektivet, som styret har rett til å representere gjennom eierseksjonsloven § 60. Dette er ikke navngitte eiere, dette er en gruppe identifisert via en tilhørighet, og de eierne styret representerer følger av hvem som har tilhørighet til denne gruppen til enhver tid.

 

Når et styre begjærer tvangssalg er det styret som treffer vedtak om at tvangssalget skal begjæres, og det er styrets leder som fremmer begjæringen (enten selv eller via advokat). I begjæringen er det formelt riktige å skrive at saksøker er "Sameierne i <sameie> v/styrets leder", men domstolene aksepterer også at man skriver at saksøker er "Sameiet <sameiets navn> v/styrets leder". Styret er aldri selv part.

 

Styret har rett til å begjære tvangssalg, men årsmøtet har rett til å instruere styret om å fremme slik begjæring, som følge av at årsmøtet er overordnet styret.

Advokatoppdrag for et sameierkollektiv bestående av en skiftende gruppe anonyme personer er ikke annet enn latterlig. Et sameierkollektiv er vitterlig ikke en juridisk person, og det har ingenting i rettssystemet å gjøre.

Styret kan representere eierne (personene) i saker om felles rettigheter og plikter. For eksempel kan styret bestille tjenester til vedlikehold av fellesarealer og saksøke leverandøren over mangler. Om saken tapes må personene som er representert i søksmålet betale motparten.

Nå kan ikke styret inngå avtaler som binder fremtidige seksjonseiere!

Kjøper av en eierseksjon vil altså ikke få resultatet av et søksmål på kjøpet. Så det er all grunn til å holde orden på hvilke personer som er representert i søksmålet.

Forøvrig later du fortsatt til å ikke forstå hva et styrevedtak er. Styret fatter ikke vedtak på vegne av eierne. Styret fatter sine egne ansvarlige vedtak.

 

Og dette har de. De har beslutningsmyndighet, rettigheter, og plikter både innad i og på vegne av sameiet.

 

 

Styret kan selvfølgelig representere de øvrige seksjonseierne mot en enkelt seksjonseier. Det gjøres hver dag i sameier over hele landet - ved utsending av felleskostnader, ved påtale av brudd på ordensregler, ved begjæringer om tvangssalg, for bare å nevne noen eksempler. Disse synspunktene har tapt i retten før, se mitt tidligere sitat fra NOU 2014:6 om hva som er klart gjeldende rett i dag.

 

Ingen seksjonseier er bundet av en ulovlig beslutning, men den enkelte seksjonseier kan ikke påberope seg ulovlighet for noen andre enn seg selv. Er du tilfeldigvis i konflikt med styret i sameiet ditt? Du argumenterer som du er det.

 

 

Mener du at Høyesterett har kommet frem til at en advokat som påtar seg et oppdrag for 10 navngitte eiere av en seksjonert eiendom kan utføre sitt oppdrag til fordel for 9 av dem på bekostning av den siste? Huh.

Jeg mener du peker på en grunnleggende misforståelse. Når styret begjærer tvangssalg må det være i et styremedlems navn på vegne av styret, ikke på vegne av alle eierne. Det er styret som har denne rettigheten, ikke eierne. Hadde alle eierne måtte begjære tvangssalg ville en eier stått på begge sider av saken, og da ville det ikke kunne være en sak.

Når forretningsfører eller et styremedlem samler inn penger for å betale den enkelte eiers andel av felles regninger, så er det et oppdrag som gjøres for eierne, ikke et oppdrag som gjøres i eiernes navn.

I denne sammenhengen betyr fellesskapet "de øvrige sameierne". Det følger direkte av eierseksjonsloven § 60 at styret/styreleder har rett til å forplikte seksjonseierne "i saker som gjelder seksjonseiernes felles rettigheter og plikter". Det er eksplisitt sagt at det å gjennomføre årsmøtets og styrets vedtak er slike saker.

 

En seksjonseier som er i mindretall på årsmøtet er altså bundet av flertallets beslutning, og må bøye seg for styrets gjennomføring av beslutningen. Dette er ikke i strid med menneskerettighetene, tvert imot er slikt flertallsstyre vernet av Grunnloven § 101 som en del av organisasjonsfriheten.

Styret kan ikke representere kun de øvrige seksjonseierne. Det er alle eller ingen.

Ingen av seksjonseierne er bundet av ulovlige beslutninger, så du tar feil.

Dette er både riktig og feil.

 

Organer som generalforsamling, styre, daglig leder, årsmøte, mv. kan også ha rettigheter og plikter overfor hverandre. Styret har for eksempel rett til å lede selskapets aktiviteter, men har plikt til å forelegge visse saker for generalforsamling/årsmøte.

 

Lid/Ran har ikke begått noen feil. I det første innlegget skriver han at "styret og sameiermøtet er to isolerte enheter ... i et sameie", og i det andre innlegget skriver han at han ikke har påstått at årsmøtet er en juridisk enhet. Dette er konsekvent hvis man forstår "juridisk enhet" som "selvstendig rettssubjekt". Han presiserer jo i første innlegg at han mener "i et sameie".

Du feilsiterer for å støtte Lid/Ran som følger:

"styret og sameiermøtet er to isolerte enheter ... i et sameie"

Men han skrev:

"Styret og sameiermøtet er to isolerte enheter med beslutningsmyndighet, rettigheter og plikter i et sameie."

Det er det du fjernet - beslutningsmyndigheten, rettigheter og plikter - som kjennetegner en juridisk enhet.

... Hovedregelen her er at sameiet har partsevne i tvister med én eller flere sameiere slik at styrelederen har aktiv søksmålskompetanse og kan reise saken på vegne av fellesskapet. ...

 

.. Andre eksempler kan være krav om salg av seksjonen, fravikelse eller et fastsettelsessøksmål om at et vedtak er bindende for vedkommende sameier ...

 

 

Det er et vesentlig skille mellom å utføre styrets egne plikter etter loven, og å representere seksjonseierne:

Nå er det styret som er gitt rettigheter og plikter i forbindelse med begjæring av fravikelse mv, så en slik begjæring må vel fremsettes i et styremedlems navn på vegne av styret. Da er det styret mot en seksjonseier, som er uproblematisk.

Men styret kan umulig representere "felleskapet" eller "sameiet" fordi det ikke er juridiske personer med rettigheter og plikter. I sameiet er det kun seksjonseierne som har rettigheter og plikter. Det er vel åpenbart i strid med grunnloven kapittel om menneskerettigheter å representere noen av dem med tvang.

Jeg har da ikke påstått at årsmøtet er en juridisk enhet. Og jeg skjønner fremdeles ikke hva det er du forsøker å si som er relevant til denne tråden. Og så kommer du med selvfølgeligheter som at styret ikke kan gjøre ulovlige beslutninger?? Jeg sier over og ut fra min side her.

Du Lid/Ran skrev den 22 mai 2019 kl 15:10:

"Styret og sameiermøtet er to isolerte enheter med beslutningsmyndighet, rettigheter og plikter i et sameie."

Den 29 mai 2019 kl 00:16 påstår du Lid/Ran plutselig:

"Jeg har da ikke påstått at årsmøtet er en juridisk enhet".

Det er direkte selvmotsigende påstander. Sameiermøtet heter årsmøtet i gjeldende lov. Når du påstår at årsmøtet har rettigheter og plikter, så er ekvivalent med å påstå at årsmøtet er en juridisk person, fordi det er kun fysiske og juridiske personer som har evnen til å ha rettigheter og plikter.

Men jeg aksepterer at du har endret mening, og det er bra.

 

Nei, det bør du absolutt ikke anta.

 

Resten av innlegget ditt velger jeg å ignorere ref. tidligere kommentar.

Hva mener du egentlig,

- At styret er seksjonseiernes foresatte eller verge, og at styret kan representere seksjonseierne med tvang?

- At et eierseksjonssameie er en juridisk person, et slags Johan uten land? Det er vitterlig ikke sameiet, men den enkelte seksjonseier som ifølge matrikkelen og grunnboken er eier av hver sin spesifikke faste eiendom (eierseksjonen med tillegg av en ideell andel av fellesarealene).

 

Men heller ikke i Eierseksjonsloven av 1983 var ordet "organ" brukt mange ganger, slik du feilaktig hevder. I den utgaven av loven var ordet "organ" også brukt nøyaktig en gang i § 17. I tillegg var ordet "organer" brukt nøyaktig en gang i kapiteloverskriften rett før paragrafen.

 

 

Da setter jeg endelig punktum, og vil ignorere ev. videre innlegg fra deg i denne tråden.

Jeg antar at vi da er enige om at sameiet ikke er en juridisk person, og følgelig at årsmøtet og styret ikke er sameiets organer, per definisjon. Altså har styret rettigheter og plikter overfor den enkelte seksjonseier, ikke overfor sameiet eller årsmøtet fordi det ikke er juridiske personer.

Styret kan ikke representere seksjonseiere med tvang fordi seksjonseiere har menneskerettigheter. Dessuten kan styret kun representere alle seksjonseierne samlet, og det er i saker om seksjonseiernes felles rettigheter og plikter. Så lenge en sak er omtvistet mellom seksjonseierne så er det åpenbart ikke snakk om felles rettigheter og plikter.

Det er kun seksjonseiere som har forslagsrett og stemmerett i årsmøtet.

En seksjonseier som fremmer et forslag i årsmøtet er ikke fritatt for ansvar. Jeg mener det er naturlig at det er forslagstiller som saksøkes for å avgjøre lovligheten av et vedtatt forslag. Forslagstiller er en naturlig representant for den gruppen seksjonseiere som har stemt for. Det er ihvertfall ikke naturlig at styret blander seg inn i en tvist mellom seksjonseiere.

Styret kan fatte sine egne vedtak. Lovligheten av slike vedtak må avgjøres av domstolene i en sak mellom seksjonseiere og styret. Taper styret er det naturlig at styremedlemmene dekker sine sakskostnader selv.