jtninvest

17 hours ago, torbjornen said:

Er lånet også delt 70/30, eller er det delt 50/50?

Inneskole har uansett rett, men eg har likevel ei viss forståing for om sambuaren vil ha 50% av inntekta dersom h?n står for 50% av lånet.

Lånet er delt 70/30. 

Jeg ønsker andre folks mening på et tema jeg og samboeren har diskutert den siste tiden.

Vi solgte boligen vår i juni, og har overtakelse i slutten av august. Jeg eier boligen 70%, og samboeren eier 30%. I tiden fra salg til overtakelse har vi bodd i vår nye leilighet, og leid ut den solgte boligen på AirBnB. Nå skal vi betale renter og avdrag på lånet knyttet til boligen vi leier ut, og jeg tenkte intuitivt at inntektene fra utleien dekker boliglånet, men samboeren min mener at leieinntektene fra Airbnb skal deles 50/50, selv om eierbrøken er 70/30. De skal derfor, ifølge henne, ikke dekke våre deler av lånet.

Er det bare jeg som synes dette ikke henger på greip?

45 minutes ago, nVIDIAsucks said:

Har du forsøkt å polere vekk ripen? 

Nei, har ikke forsøkt det. Hvordan gjør jeg det isåfall?

Hei.

Jeg har bodd i Oslo noen år, og skal i løpet av de neste par årene flytte herfra for godt. Boligen vi bor i nå, har en høy latent gevinst, som vi tenker å sikre oss når vi flytter siden den da vil være skattefri. Også spurte samboeren min meg i går, om vi ikke skulle selge boligen vår nå og ta den skattefrie gevinsten, for så å kjøpe en mer utleievennlig bolig i Oslo som vi kan bo i frem til vi flytter fra Oslo, for deretter å eie og leie den ut de neste 10-20 årene. Planen ville vært å kjøpt denne fremtidige utleieboligen som primærbolig nå (med 15% EK), for å senere gjøre den til vår sekundærbolig (egentlig krav om 40% EK i Oslo) når vi flytter og kjøper primærbolig et nytt sted. Såvidt jeg har forstått vil vi da slippe unna med 15% EK på vår utleiebolig i Oslo.

Er det så "enkelt" å omgå 40% EK på sekundærbolig i Oslo? Og er isåfall denne metoden umoralsk? Hva tenker dere?

Jeg har en Omega Speedmaster som jeg forrige uke var så uheldig å skrape opp glasset på da jeg dultet hånden borti murpuss i hjemmet. Glasset er "ripebestandig safirglass".

Prisen for å bytte glasset er mellom 10.000-15.000,-. Er dette noe jeg kan ta på innboforsikringen min? Jeg har en helt vanlig innboforsikring med dekning av skade på enkeltgjenstander opp til 50.000,-.

På forhånd takk 🙂

50 minutes ago, Sverre1969 said:

Å overføre disse fra et 22% skatt regime til et 35,2% skatt regime høres ikke sånn umiddelbart veldig smart ut?

Nei, hvordan ville du løst det? Jeg planlegger å kjøpe 1-2 boliger i året de neste 10 årene, og har nå begrenset handlingsrom på privaten.

3 minutes ago, Herr Brun said:

Får du banken med på at selskapet alene skal være ansvarlig for lånene da? 

Har ikke pratet med banken om det. Premisset her var egentlig at det gikk an å overføre disse boligene fra meg privat -> AS, uten at det ble regnet som en vanlig transaksjon med gevinstskatt. Da ville isåfall belåningsgraden på disse utleieboligene vært 60%. Men det ser dårlig ut.

7 minutes ago, petterP9 said:

Om du leser posten hans så har han et ønske om å kjøpe flere utleieboliger. En tommelfingerregel er at om du har fem utleieenheter eller mer, så driver du næring. Da vil skatten på privat hånd bli mye høyere da man skal beregne personinntekt av utleiedelen. Om du legger selskapene i et AS så blir skatten nærmere 50 % enn 35 %, men det er bare 22 % man beskattes for før man tar ut utbytte. Et annet moment er at risikoen muligens reduseres, om man slipper å stå som kausjonist på lånet. Om man likevel må være kausjonist er risikoen der i like stor grad, men man får et tydeligere skille mellom privat økonomi og utleievirksomheten.

 

Hva gjelder gevinstbeskatning så er det ikke mulig å unngå det, med mindre du gjør det stegvis ved å bo i de ulike boligene i 12 mnd før du selger de til AS'et, som jeg antar er uaktuelt. Dokumentavgiften vil imidlertid komme til fradrag, så du betaler bare 78 % av dokumentavgiften. Det kan her være lurt å avvente hvilke endringer som blir gjort i statsbudsjettet for 2022, da SV har uttalt at de vil øke alminnelig skattesats til 23 %, samt redusere dokumentavgiften. Nå er det vel høyst usikkert hva SV får gjennomslag for, og størrelse på gevinsten du har på boligene ift. dokumentavgiften.

Tusen takk for utfyllende svar.

Kan jeg eventuelt stille en bolig jeg eier privat som sikkerhet for et boligkjøp i AS, og slik beholde de jeg nå eier privat? Jeg antar at det skattemessig vil lønne seg å beholde så mange som mulig privat, og så heller kjøpe gjennom AS når privat ikke lenger er mulig?

16 minutes ago, Nedron said:

Hvorfor vil du ikke betale for disse?

Spare penger? Jeg har ingen planer om å gå utenfor loven, men hvis det er mulig å flytte de fra meg (privat) til meg (næring), og slippe disse skattene/avgiftene, hadde det vært å foretrekke. Jeg forblir jo 100% eier av de samme boligene, bare at det er organisert på en annen måte.

Hei!

Jeg eier i dag 3 utleieboliger privat, men har et ønske om å flytte disse inn i et investeringsselskap (AS) som jeg eier 100%. Grunnen til det er: redusere privat gjeld, og ønske om å refinansiere utleieboligene for å kjøpe flere boliger. Noe som ikke går privat da jeg allerede er belånt med 5 x inntekt.

Finnes det en lur måte å gjøre dette på for å unngå betaling av dokumentavgift og gevinstskatt?

På forhånd takk!

Hvordan ville dere fastsatt en ca. verdi på et transportfirma (bil)? Hvilke parametre er vanlig å regne ut i fra? Er det årlig inntjening, bokførte verdier, en kombinasjon av disse eller en annen måte å sette en ca. verdi? Jeg har nemlig en venn som vurderer å selge, men hen vil gjerne høre hva dere tenker om verdien av selskapet før han eventuelt blander inn profesjonelle aktører. Litt nøkkelinfo:

- Omsetning rundt 25 mill
- Resultat ca. 15% av omsetning
- Egenkapital ca. 6 mill
- Firmaet har avtale med et stort norsk selskap, noe som gir mulighet til å frakte varer fra mange butikker i og rundt Oslo. Denne avtalen utgjør ca. 90% av omsetningen, og den kan sies opp når som helst, fra begge sider, med 2 mnd oppsigelsestid
- 8 ansatte (sjåfører) + rundt 30 sjåfører via underleverandører - alle disse avtalene har også 2 mnd oppsigelsestid
- Eier 5 biler uten lån (restverdi ca. 400k per bil)
- Leasing på 4 andre biler

Hvor mye mer enn egenkapital + bilene tror dere hen kunne fått?

Jeg har en enebolig på Oslo øst som står plassert på en tomt som er 1175 m2, som jeg gjerne skulle fradelt for å sette opp en bolig. Den eksisterende boligen er plassert helt i ene enden av tomten, så det er i utgangspunktet en helt ideell tomt med tanke på fradeling av tomt. Men i reguleringsbestemmelsene står det:

"Minste tomtestørrelse skal være 600 m2.
Tomter på under 600 m2 kan likevel fradeles hvis det foreligger godkjent søknad om tillatelse for nytt tiltak eller det ligger eksisterende bygning på eiendommen som ønskes fradelt.
Slik fradeling, eller fradeling til tomter på over 600 m2, kan godkjennes hvis øvrige krav i plan- og bygningsloven og reguleringsbestemmelsene er oppfylt."

Kan det punktet om at det ligger eksisterende bygning på eiendommen som ønskes fradelt være relevant for denne saken, eller er det lost case? Er det noen som eventuelt har andre tips? Kan seksjonering være et alternativ?

21 hours ago, nor.jorgen said:

Hvis dette er i et borettslag så må du i alle fall få godkjenning fra styret. "Bare revet noen vegger",  OMG... Kosmetiske endringer kan du fint gjøre, men bygningsmassen forvaltes av styret. Du kan ikke "bare rive noen vegger" uten videre.

Det er et sameie, og som sagt foreligger det en avtale mellom meg og nåværende eier om at jeg kan rive og styre på. Det er en profesjonell aktør jeg har kjøpt av, og boligen var så stygg at for hver ting jeg river øker den i verdi 🙂 Jeg har ikke rørt noen bærende konstruksjoner altså. Står ikke hver eier i et sameie fritt til å rive vegger inne i egen leilighet, som ikke er bærende?

Hei!

Jeg kjøpte i forrige uke et oppussingsobjekt i Oslo, med overtakelse 12. april. Og forrige mandag var jeg på befaring med megleren i leiligheten, og ble så gira på å starte rivingen at jeg ringte direkte til selgeren av leiligheten og ga henne et tilbud om å fremskynde overtakelse til 1. april mot at jeg får starte med riving og oppussing nå. Hun sa at dette var greit, så lenge jeg sendte en skriftlig melding hvor jeg presiserte at jeg påtok meg alt ansvar for en eventuell verdiforringelse av boligen som vi forårsaker fra i dag og frem til avtalt overtakelse.

Er det noen potensielle fallgruver jeg overser ved å starte med oppussingen? Jeg har til nå bare revet vegg-til-vegg teppe, noen vegger og kjøkkenet, og neste ut er at rørleggere starter med badet. Men jeg vil forhøre meg her inne før de setter igang!

Hei!

Kjøpte tidligere denne uken en leilighet i Oslo som jeg skal pusse opp. Gulvoverflatene i leiligheten er vegg-til-vegg teppe, linoleum og flis, og jeg skal legge ny parkett i alle rom + flis på bad. Men det jeg lurer på, er: i takstmannens tilstandsrapport skriver hen "Total oppbygging og oppgradering av gulv må påregnes". Hen skriver det samme om veggene: "Total oppbygging av nye veggoverflater må påregnes. En del merker etter oppheng m.m."

Jeg antar at det er vanskelig å gi eksakt svar på hvilket arbeid som ligger foran meg, men tolker jeg det riktig hvis jeg tenker det betyr avretting av gulv i hele leiligheten? Og hva med veggene? Må jeg rive ned alt som er der før vi setter opp nye gipsplater?

På forhånd takk for svar 

Hei.

I nærmeste familie eier vi 12 utleieleiligheter privat (fordelt på 3 personer), men vi har et ønske om å samle disse eiendommene i ett felles AS. Vi er alle belånt opp til ca. 5 ganger inntekt, og får derfor ikke kjøpt noen flere leiligheter selv om vi har relativt lav belåningsgrad på boligene totalt (ca. 60%). Jeg har en bekjent som en gang fortalte meg at det er fullt mulig å få flyttet privat eiendom over i AS uten å betale dok.avgift og gevinstskatt, men at det er en litt kronglete prosess. Jeg synes å huske han sa jeg/vi måtte opp i 5 leiligheter hver for at det skulle regnes som næring, og deretter omdanne fra ENK til AS.

Er det noen her inne som har gulloppskriften? 🙂 

12 hours ago, mobile999 said:

Hva står det om garasjeplass i kjøpekontrakten ved salget av leiligheten?

Garasjeplass var ikke inkludert i følge kjøpekontrakten og FINN-annonsen. I FINN-annonsen sto det "garasjeplass kan kjøpes med". 

Dette er et skudd fra hofta, men en venn av meg, som flytta fra Oslo til Sverige i 2020, solgte boligen sin på Hasle desember 2020. Boligen ble først lagt ut for 5 650 000,- inkludert garasjeplass, men etter lite interesse over tid tok de den av markedet og la den ut igjen for 5 450 000,- men denne gangen uten garasjeplass. Også ble de enig om at "svensken" skulle selge garasjeplassen privat, men at meglerfirmaet kunne ta seg av papirarbeidet.

Problemet var bare at når megleren la ut leiligheten på nytt hadde han glemt å endre prospektet og la ved det gamle prospektet med høyere pris og inkludert garasje. Kjøperen skjønte sannsynligvis at det var noe feil, siden det var den nye prisen og ingen garasjeplass i FINN-annonsen, men har nå i ettertid gjort krav på denne garasjeplassen - som i mellomtiden har blitt solgt til en tredjepart for 500 000,-!!!! Så garasjen har blitt solgt to ganger.

Meglerfirmaet tar på seg ansvaret for feilen, men de sier at kjøper av garasjeplassen kommer til å gå til sak mot "svensken", og at han derfor må skaffe seg en advokat i Norge, og deretter må han gå til sak mot meglerfirmaet for å få kompensert alle kostnader - noe de sier at de skal gjøre. Han venter nå på et skriv fra meglerfirmaet hvor de påtar seg ansvar og sier de skal kompensere han.

Men er dette virkelig noe "svensken" trenger å bruke tid og penger på? Det er veldig tungvint for han å måtte gå gjennom to tvister her i Norge, all den tid det var megleren som dummet seg ut.

Og jeg/han spør om deres hjelp til hvordan dette kan løses uten at han blir involvert?

53 minutes ago, The Avatar said:

Kva er den konkrete grunnen til at det ikkje føreligg ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse?
Her er det openbart stor forskjell på om grunnen til manglande godkjenning er at kommunen ikkje har hatt kapasitet til behandle saka, eller om det aldri har blitt søkt fordi selgar/eigar forstod at kommunen aldri ville ha godkjent tiltaket.

Det er mange bustadar som manglar ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse utan at det har praktisk betydning. For dei fleste betyr det berre at kommunen ikkje har vært inne og kontrollert dokumentasjonen på at bygget er bygd etter plan og bygningslova. Så lenge bygget er bygd i samsvar med lover og reglar så er det berre ein formaltitet med ferdigattest.

Den store utfordringa er dersom det er tatt snarvegar, då kan kommunen gi bruksnekt (trekke tilbake ferdigattest om bygget hadde hatt dette). Det skal ein del til for at det blir nedlagt bruksforbod, særleg på eldre bygg som har blitt brukt til formålet lenge. Det vanlegaste grunnlaget for bruksnekt er at bygget ikkje oppfyller grunnleggande krav til liv og helse for bebuaren, bygget utgjer ein fare eller plage for naboar og forbipasserande, eller andre offentlege interesser. Andre offentlege interesser vil typisk være at huset er bygd på ei tomt som skulle brukast til jordbruksareal, at det er bygd eit område som var avsatt til andre prosjekt, at for stor del av tomta har blitt bebygd, osv.

Når det er nedlagt bruksforbod så vil ein få muligheit til å utbetre det som er feil. Om det er hensiktsmessig å bygge om kjem heilt anna på kva som eventuelt blir påpeikt som avvik frå plan og bygningslova. Er det for lite dagslys i stova så kan det avviket enkelt (og relativt billig) utbetrast ved å søke kommunen om fasadeendring og deretter montere større/fleire vindauger.
Er det den bærande konstruksjonen som er for svak så kan det være vanskeleg å utbetre utan å bygge opp alt på nytt.

 

 

Her må du rett og slett finne ut om eigar/selgar har ei god forklaring på kvifor det manglar midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest, eller så må du tilpasse prisen slik at du har ein sikkerheitsmargin dersom det skulle bli utført byggesakstilsyn som konkluderer med at det må nedleggast bruksforbod.
Det vil også kunne være mulig å prøve seg med å endre avtalen, frå at kjøper overtar all risiko til at selger skal ha ansvaret for økonomisk tap som kan knyttast opp mot manglande ferdigattest. Det skal nok ein del til for at selger går med på dette, men det er lov å prøve seg. Om selger er trygg på at manglande ferdigattest berre er ein formalitet fordi huset er bygd i samsvar med lover og reglar så burde det være uproblematisk å også ta på seg ansvaret om det seinare skulle bli avdekt ulovleg bygging.

Takk for utfyllende svar! Her er svaret jeg fikk fra megleren på denne leiligheten:

"Hei! Risikoen er her i hovedsak teoretisk; at kommunen krever at seksjonseier(e) besørger ferdigattest, med de ev ombygginger det måtte medføre for å tilfredsstille gjeldende tek standard, men ev innvilgende dispensasjoner. Da vil den formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen være dokumentert. 

Dersom seksjoneringsbegjæringen stemmer med seksjonens utforming/rammer, samt at formålet er bolig ( ikke næring), slik det er her, er det ikke sannsynlig kommunen vil foreta seg noe. 

Det gjelder jo en rekke av disse klassiske bygårdene fra århundreskiftet. Det finnes ekspedisjonsdokument ( dog uattestert), samt ferdigattest for etablering av bad og balkonger- altså åpenbare og søknadspliktige endringer foretatt etter byggeår. 

Men, den teoretiske «risikoen» foreligger jo og representerer således forhold kjøper ikke kan reklamere på i ettertid. 

Dette gjelder stort sett alle klassiske gårder i hele Oslo som ble bygget på denne tiden. Jeg bor selv i en leilighet bygget i 1890 på Majorstuen uten ferdigattest. Du må kjøpe nyere bygg hvis du vil ha dette på plass.

Håper det var til hjelp."

2 hours ago, Loko said:

Hvilket årstall er boligen bygget?

1899.

Hei,

Jeg har vært på visning på en bolig som jeg i utgangspunktet er veldig interessert i å kjøpe, men etter å ha sett i salgsoppgaven aner jeg ugler i mosen. Kan noen som har kompetanse innenfor dette feltet si hva dette nøyaktig betyr for en eventuell kjøper? Og hvilken risiko jeg eventuelt løper ved å kjøpe boligen, pusse opp og selge etter 5 mnd.?

"Ferdigattest/brukstillatelse
Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for selve eiendommen. Den formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres. Kjøper overtar all risiko for dette. Dóg foreligger det et uattestert ekspedisjonsdokument på bygget, samt. ferdigattest på innredning av bad og oppføring av balkonger.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven."

13 hours ago, Sverre1969 said:

Dersom holdingselskapet ditt står i stiftelsesdokumentet som med-stifter, fører du dette opp i oppgaven på vanlig måte. Så har du privat gitt et lån til holdingselskapet ditt for å finaniere dette.

Takk for svar. Det er riktig at holdingselskapet står som medstifter. Så i aksjonærregisteroppgaven til holdingselskapet skal ikke jeg oppgi noe om kapitalforhøyelse eller privat lån?

Hei.

Forrige sommer startet jeg sammen med 6 venner et AS som driver med utleie. Vi gikk inn med 200.000,- hver, og jeg eier min andel gjennom mitt holdingselskap. På det tidspunktet jeg skulle betale 200.000,- til utleieselskapet hadde ikke jeg penger tilgjengelig i holdingselskapet, så jeg betalte direkte fra min private konto til utleieselskapet. Altså ikke via holdingselskapet.

Der og da tenkte ikke at det hadde noe å si, men nå når jeg skal fylle ut aksjonærregisteroppgaven sliter jeg med å forstå hvordan jeg skal oppgi dette. Hvordan "registrerer" jeg denne investeringen i aksjonærregisteroppgaven?

Kan noen hjelpe?

Hei!

Jeg og en partner skal stifte et AS med 1 mill innskutt kapital, og vi vil med de pengene investere i nybygg som skal stå klar om 2-3 år. Hvis jeg tar utgangspunkt i at utbygger krever 10% innskudd ved kontraktsinngåelse kan vi basert på de 10% kjøpe nybygg for 10 mill. Men er det vanlig at utbygger stiller krav til finansieringsbevis fra banken, slik at vi bare kan kjøpe for rundt. 5 mill (20% EK)?

Takk for svar!

Kan vi stifte AS med 1 mill i innskutt egenkapital, også ta tilbake 200k skattefritt hvis vi ser at vi bare trenger 800k? Vi skal eie AS'et via hvert vårt AS.