Kjøpe egen leilighet som student

[Dianah]

Heldigvis er jeg ikke avhengig av å selge innen et visst tidspunkt og jeg har heller ingenting som holder meg i byen, så jeg kan bli her helt til jeg får den prisen jeg vil ha. Det er også derfor jeg legger den ut til langt over det jeg kjøpte den for. Jeg ga 1.450.000,- og naboleiligheten ble noen måneder senere solgt for 1.540.000,-. Det jeg krever nå er 1.650.000,-. Så lenge jeg får lov til å selge den selv (megleren jeg kjøpte av var ganske udugelig imho), så får jeg nok ganske mye over takst.

 

Må innrømme at jeg ikke er helt stødig på disse forkortelsene, men imho: in my honest opinion?

 

Det må være en fin situasjon å befinne seg i:). Jeg tenker også sånn, hadde ikke giddet å kjøpe hvis jeg ikke kan sitte på leiligheten i nedgangstider. Sånn sett er det også smart å tenke i langsiktperspektiv. Kan jeg spørre hvor leiligheten ligger (bydel), størrelse, og byggeår/standard?

 

Selv fikk jeg avklart at jeg fikk tilslag på leiligheten jeg ville i går, og gleder meg fremdeles over det. Den gikk for 200.000 over takst, så du skal ikke se bort fra at anslaget ditt er urealistisk

Endret 25. april 2010 av Dianah

[Euklid]

Ja, kjøper man i storbyene skal det mye til for å tape på det

Dette er en sannhet med mange og tildels vonde modifikasjoner. Små, ukurante leiligheter i sentrumsnære strøk (les: de som er aktuelle for mange som starter tråder av denne typen) er blant de som er aller mest sårbare i fallende markeder. De har nok også tradisjonelt steget mest i oppgangsperioder -- men om det er noen direkte symmetri er jeg usikker på. Faren for «ikke-lineær kollaps» (om det er lov å være litt nerdete?) er betydelig.

[Dianah]

Ja, kjøper man i storbyene skal det mye til for å tape på det

Dette er en sannhet med mange og tildels vonde modifikasjoner. Små, ukurante leiligheter i sentrumsnære strøk (les: de som er aktuelle for mange som starter tråder av denne typen) er blant de som er aller mest sårbare i fallende markeder. De har nok også tradisjonelt steget mest i oppgangsperioder -- men om det er noen direkte symmetri er jeg usikker på. Faren for «ikke-lineær kollaps» (om det er lov å være litt nerdete?) er betydelig.

 

Jeg tenker nå på leiligheter som er meget sentrumsnære, og holder en relativt høy standard. Det sier seg selv at gamle, mer usentrale objekter, gjerne i utkanten, på "feil" side av byen innebærer en viss risiko. Det gjenspeiles ofte også i prisantydningene.

[Euklid]

Det er nettopp slike leiligheter jeg også tenker på -- og har forsøkt å konstruere en del korrelasjonsdata på. Det er vanskelig å si noe veldig bastant, og såvidt jeg vet finnes det ingen skikkelige empiriske analyser på dette i det norske markedet. Det kan imidlertid synes som om det i oppgangsperioder har vært en tendens til at «alle» tar det for gitt at man må bo sentralt, og at bankene har lagt til grunn dette i sine vurderinger av hva som er akseptabelt gjeldsnivå for en typisk etablerer. Det er også en motsyklisk tendens i hvordan vi psykologisk vurderer standard; det som i euforiens dager kan løses med noen spann maling og litt elbow grease blir i dårligere tider sett som grunn god nok til å ikke kjøpe en leilighet. Når man får litt kaldt vann i hodet, innser at det ikke er en nødvendighet å bo hypersentralt og ei heller en selvfølge å kunne selge til høyere pris på tid t+1 går det fort nedover.

 

Dette betyr selvsagt ikke at alle taper, at det er noen stor krise om man taper litt eller langt mindre at jeg tror du kommer til å tape på ditt kjøp, Dianah. (Gratulerer med ny leilighet!) Faren oppstår ved høy gearing, kort horisont og lite vett.

[Dianah]

Det er nettopp slike leiligheter jeg også tenker på -- og har forsøkt å konstruere en del korrelasjonsdata på. Det er vanskelig å si noe veldig bastant, og såvidt jeg vet finnes det ingen skikkelige empiriske analyser på dette i det norske markedet. Det kan imidlertid synes som om det i oppgangsperioder har vært en tendens til at «alle» tar det for gitt at man må bo sentralt, og at bankene har lagt til grunn dette i sine vurderinger av hva som er akseptabelt gjeldsnivå for en typisk etablerer. Det er også en motsyklisk tendens i hvordan vi psykologisk vurderer standard; det som i euforiens dager kan løses med noen spann maling og litt elbow grease blir i dårligere tider sett som grunn god nok til å ikke kjøpe en leilighet. Når man får litt kaldt vann i hodet, innser at det ikke er en nødvendighet å bo hypersentralt og ei heller en selvfølge å kunne selge til høyere pris på tid t+1 går det fort nedover.

 

Dette betyr selvsagt ikke at alle taper, at det er noen stor krise om man taper litt eller langt mindre at jeg tror du kommer til å tape på ditt kjøp, Dianah. (Gratulerer med ny leilighet!) Faren oppstår ved høy gearing, kort horisont og lite vett.

 

Takk for det. Jepp, kjøper man med kort horisont og lite vett har en selvfølgelig mye større risiko. Selv befinner jeg meg i den greie situasjon at jeg ikke må selge, at jeg kan tåle inntil 10 prosent renteøkning, og at jeg snart vil få økt inntekten min.

 

Hvorvidt man har kjøpt "katta i sekken" avgjøres ikke før et eventuelt salg, men jeg vil tro at man sikrer seg bedre om man kan sitte med leiligheten litt lenger. Om jeg skulle være så uheldig å tape på den når jeg prøver å selge i oppgangstider (noe jeg tror er lite sannsynlig), kommer jeg antakeligvis til å leie ut i 1-3 for å tjene innigjen tapet ved leieinntekter.

 

Jeg håper for øvrig at alle studenter som kjøper, sitter med en langsiktig horisont (ingen vits i å kjøpe for under 2- 3 år, da kostnadene ved kjøp og salg er ganske høye), samt at man bør, som du sier, ikke være helt avhengig av godt marked den dagen man selger.

[Dianah]

Når man får litt kaldt vann i hodet, innser at det ikke er en nødvendighet å bo hypersentralt og ei heller en selvfølge å kunne selge til høyere pris på tid t+1 går det fort nedover.

 

 

 

Det hadde vært interessant å se forskning på det. Jeg så på mange leiligheter da jeg skulle kjøpe. 2 av dem holdt for lav standard til at jeg tok sjansen. Da megler kontaktet meg i ettertid (disse ble ikke solgt), sa de at de trodde noe av grunnen var "at den holdt lavere standard og at folk følte de gjorde et tryggere kjøp om de kjøpte pent og attraktivt." Jeg vet selvfølgelig ikke om dette stemmer, men det slår meg at det ligger nært sånn jeg tenker.For å si det sånn; selv om jeg skulle kjøpe i et nedgangsmarked, hadde jeg ikke nødvendigvis gått etter de rimeligere objektene. Da hadde jeg nok vært enda mer oppsatt på å kjøpe meg noe sikkert. Jeg antar nå at man har råd til å satse, og å tape litt. Men, det er jo ingen som vet noe sikkert, hadde man gjort det, hadde nok langt flere investert:)

[Euklid]

Som sagt tror jeg ikke det finnes noen skikkelig analyser av slike effekter på boligmarkedet. En må se på enorme mengder data ned på mikronivå for å skjønne hva som ligger bak hver enkelt eiendomstransaksjon. Hva er det som motiverte kjøpet, hvor lenge har de planer om å sitte med leiligheten, hva er deres holdning til risiko, hvordan forventer de at prisene skal utvikle seg ... ? Det er ikke særlig kontroversielt å mene at risikovurdering er konjunkturavhengig (Kindleberger, Minsky, Eichengreen og nå i de siste årene Reinhart/Rogoff og Borio/Lowe har alle ypperlige analyser), og omtrent like lite kontroversielt å mene at slike effekter påvirker også boligmarkedet. Akkurat hvor stor effekten er og hvor grensene for boliger som har et element av «ekstra ustabilitet» går er ikke godt å si, det varierer formodentlig også over tid.

 

Ganske interessant, sånn mens vi er inne på det -- mye av den samme effekten kan man finne igjen i dyre hytter på fjellet/ved sjøen. Om et landsted på Tjøme ikke er helt sånn som du alltid har drømt om gjør det kanskje ikke så mye hvis du er sikker på at du kan selge det til 5 mill mer om noen år, vurderingen blir fryktelig annerledes når exitmuligheten ikke virker trygg. Lånefinansiert spekulasjon er noe djevelskap*.

 

*En tredje observasjon, sånn når jeg først er inne på det: de som messer om slikt er gjerne de som sitter hele dagen og knoter med tall fra alle finanskriser gjennom historien (deriblant meg). Stort sett går det nå rimelig bra i økonomien, og også økonomer er nok utsatt for psykologiske effekter når risiko skal vurderes. At de som bruker all sin tid på å forske på hvordan det har gått galt før tror det vil gå galt igjen (og det rimelig snart) er kanskje ingen stor overraskelse.

[Chrizty]

Jeg må si at jeg har problemer med å forstå logikken her. Jeg kjøpte for 2 år siden en leilighet på 33 kvadrat på Sinsen. Topp standard og med kort vei til off. kommunikasjon. Prisantydning: 1,3 mill, jeg måtte ut med 1,4. I dag kunne jeg fått solgt for godt over det ifølge meglere jeg er i kontakt med. En som kjøpte i samme oppgang som meg solgte nylig sin til nesten 1,5. Sinsen er ikke veldig sentralt, jeg tipper derfor at alt på Grunerløkka og Gamle Oslo stiger mer. Jeg tror også at det skal mye til for at boligmarkedet kollapser og en selger med tap. Kjøper en mer enn 15 minutter med offentlig kommunikasjon utenfor bykjernen begynner det å bli mindre sentralt. Men de mest sentrale leilighetene er det begrenset av, derfor tror ikke jeg at de vil bli vanskelige å få solgt. Iallfall ikke om de har begrenset felles gjeld.