Selge leilighet til eget AS for utleie?

[Fredriao]

Hei,

Eier en leilighet (selveier) jeg har bodd i i mange år. Tenker å flytte til noe større, men ønsker å beholde leiligheten for å leie den ut. Regner med prisene vil fortsette å stige i området. Kjøpte for 1M og regner med at verdien nå er ca 1,4M. Kjenner til reglene om at man må bo i leiligheten minst et av 2 siste år for å slippe skatt på verdiøkningen / fortjenesten.

 

1. Kan jeg opprette et AS og selge leiligheten min til AS'et?

 

2. Skal blant annet pusse opp badet. Bør jeg vente med det til jeg har solgt? Da kan jeg vel utgiftsføre oppussingen..

 

3. Nytt lån: Hvis jeg får tatt lån på AS'et med sikkerhet i leil, vil dette lånet påvirke min mulighet som privatperson til å få lån?

 

4. Kan et AS leie ut leilighet uten mva? (har forstått det som at det nærmest er valgfritt om man vil leie ut bolig med eller uten mva?)

 

5. Noen tanker om dette er fornuftig eller bare tull?

[hagfors]

Stort sett så er det ett fett om du eier selv eller som AS. Skattesatsen og "mulighetene" er stort sett de samme. Eneste forskjellen er jo som du kjenner til at du har mulighet for å ta verdiøkningen skattefritt som privatperson dersom du har bodd der i 12 av de siste 24 mnd.

 

Eneste gevinsten jeg kan se med dette opplegget er jo at du får solgt for 1.4M nå og kan ta dette som en skattefri verdistigning, og at all beskatning eller fradragsrett ved et fremtidig videresalg vil regnes ut fra 1.4M og ikke 1M.

 

#2 og #4 kan jeg ikke si noe om, det må du nesten sjekke regelverkene på. Er ganske strenge regler på hva som er vedlikehold og hva som er oppussing og hvordan slike ting skal behandles.

 

#3, nei. Hva et AS måtte finne på å gjøre skal ikke spille over på deg som privatperson.

 

 

Ulempene jeg ser her helt umiddelbart er:

AS må betale 28% skatt av leieinntektene, og du må betale 28% ekstra på det du tar ut som utbytte. Dvs. en dårlig løsning. Du er også pliktig å ha revisor og en hel masse rart, og sansynligvis vil omsetningen komme opp i over 50.000 slik at du må styre med hele mva greia og.

 

Og ikke minst det med at du nok må betale en del mer for et lån gjennom AS enn som privatperson. Har jo sett mye klaging i media i det siste om at bankene gir dårlige lånevilkår til bedrifter for tiden, i alle fall i følge bedriftene selv. Og om du i det hele tatt får lån på et AS til dette sånn uten videre er heller ikke noe jeg ville ha tatt for gitt. Var jo akkurat en stor sak i media fra Fredrikstad hvor folk drev å lurte banker med masse A/S og oppblåste takster og masse styr, så de er nok ekstra skeptiske til slikt akkurat nå.

[bvlgari]

1. Ja, men du må gjøre til takst (samme pris som mellom uavhengige parter)

 

2. Du kan pusse opp for 100k og ta 100k mer for leiligheten ved salg til AS. Ved oppussing etterpå blir ikke dette kostnadsført direkte, men du må ta kostnaden over mange år (avskriving). Puss opp først. (dette er dersom du leier ut til pritvatperson.

 

3. Neh. Dog vet man aldri hva bankene mener nå for tiden..

 

4. Jupp, dette er valgfritt. Leier du ut med mva, kan du også trekke fra mva på ksotnadene dine (som oppussing av bad). Minimum 50.000 i omsetning (eks mva) pr år.

 

5. Bare tull. Som nevnt allerede er det 28% på leieinntekter privat. AS er det først 28% i skatt, og deretter 28% til når du tar ut utbytte. Dessuten blir kostnader til stiftelse, revisor etc høyere enn overskuddet ditt på en så liten leilighet.

 

La oss si det slik: Det er en grunn til at Skatteetaten har satt en maksgrense på 4 eller 5 leiligheter som kan leies ut privat før det blir klassifisert som næringsinntekt (da stiger skattesatsen fra 28% til snaut 50%, og DA kan det lønne seg å starte AS)

[hagfors]

La oss si det slik: Det er en grunn til at Skatteetaten har satt en maksgrense på 4 eller 5 leiligheter som kan leies ut privat før det blir klassifisert som næringsinntekt (da stiger skattesatsen fra 28% til snaut 50%, og DA kan det lønne seg å starte AS)

 

Er vel sånn helt generelt sett veldig lite som lønner seg å gjøre som et AS dersom man kan gjøre det som privatperson med skattereglene vi har i dag. Aksjespekulasjon er vel en av de få tingene jeg kan komme på som har litt for seg.

 

Er vel en grunn til at så mange velger å drive firma som DA, ANS osv, på tross av at disse selskapsformene har en ganske bedriten ansvarsbegrensning hvis noe går galt.

[Balsfjord]

For at et AS skal få lån må du legge fram regnskaper for et par år tilbake i tid, så du må nesten ha en plan med firmaet utenom leiligheten.

[Fredriao]

Takker for mye bra svar!