Hvor mye er et rom verdt

[Schwarzwald]

Jeg har et spørsmål dere kan bryne dere litt på.

 

Jeg bor i en 53kvm leilighet i Oslo sentrum, i en bygård bygget cirka 1900.

 

Saken er at jeg har lyst til å utvide leiligheten litt. Naboleiligheten har et rom som hadde falt seg veldig naturlig å innlemme i min leilighet.

 

Ettersom eieren av den leiligheten snart skal selge leiligheten, så er han ikke helt avvisende til forslaget om at jeg kjøper dette rommet for så å seksjonere det inn i min leilighet.

 

Spørsmålet er da; hvor mye er et slikt rom verdt? Eventuelt hvor mye vil hans leilighet falle i verdi når dette rommet selges? (det blir da en to-roms i stedet for en tre-roms).

 

Jeg anslår at rommet er cirka 15 kvm. Det deler et pipeløp med min leilighet. En av veggene vender ut mot sidegate, de andre inn i bygget.

 

Et annet spørsmål er hvor mye kostnader det er ellers med et slikt prosjekt. Hva må jeg ha av godkjenninger og administrativt arbeid i tillegg til snekker og elektrikerarbeid?

Endret 29. april 2013 av Bergendahl

[Svinks]

Du nevner seksjonering (eller reseksjonering) - det blir en del papirarbeide og utgifter bare til det.

 

Du må ha en profesjonell ansvarlig søker som utarbeider tegninger og søknad, og dokumenterer at krav til brannsikkerhet og lydisolering i ny grense mellom boenhetene blir ivaretatt. Så det vil sannsynligvis være hensiktsmessig å spørre et større byggefirma med arkitekter og ingeniører med prosjekteringskompetanse om en grovt overslag om både hva som må gjøres og hva det kan koste, både søknads- og bygningsmessig.

 

Bygg med flere leiligheter skal også ha et styre og vedtekter, uansett om det er borettslag eller selveierleiligheter i sameie. Sjekk med styret om de mener en slik endring er akseptabel før du bruker penger på noe som helst.

 

Jeg antar at dersom naboens leilighet har et rom "til overs" er den større enn din, og det vil være enklere og billigere per kvadratmeter å kjøpe naboleiligheten og selge din egen, altså flytte til naboleiligheten, enn å bare kjøpe et rom med alle de utgifter og arbeid det vil føre med seg.

[Schwarzwald]

Du nevner seksjonering (eller reseksjonering) - det blir en del papirarbeide og utgifter bare til det.

(...)

Bygg med flere leiligheter skal også ha et styre og vedtekter, uansett om det er borettslag eller selveierleiligheter i sameie. Sjekk med styret om de mener en slik endring er akseptabel før du bruker penger på noe som helst.

 

Jeg antar at dersom naboens leilighet har et rom "til overs" er den større enn din, og det vil være enklere og billigere per kvadratmeter å kjøpe naboleiligheten og selge din egen, altså flytte til naboleiligheten, enn å bare kjøpe et rom med alle de utgifter og arbeid det vil føre med seg.

Takk for svar.

 

Jeg er faktisk styremedlem, og jeg vet at vi er ganske snille når det kommer til endringer som ikke går ut over byggets sikkerhet, eller bryter bærende konstruksjoner. Andre har fått tillatelse til å blant annet slå sammen to leiligheter, og å dele en annen leilighet i to seksjoner.

 

Men du har nok rett, det blir nok mye papirarbeid og kostnader med tanke på reseksjonering, både på grunn av det administrative og det fysiske. Naboleiligheten er større, så du har sikkert rett i at det vil være smartere og rimeligere å kjøpe den og selge min, enn å bare kjøpe et rom.

 

Grunnen til at jeg heller bare vil kjøpe rommet, er fordi jeg ellers trives veldig godt i min leilighet og på grunn av usikkerheten med å kjøpe ny leilighet og deretter håpe på at jeg får solgt min leilighet raskt nok. I tillegg ville romløsningen/planløsningen vært helt perfekt om jeg innlemmet naborommet i min leilighet, mens romløsningen i naboens leilighet ikke er ideell (jeg mistenker faktisk at det en gang har vært motsatt, at det rommet en gang i tiden egentlig har vært i forbindelse med min leilighet. Mye tyder på det). I tillegg strekker naboleiligheten seg over mot andre enden av bygget, hvor det er en vei med mye busser og trikker.

[Friluftskar]

Ser Svinks har kommet med gode tips, som i hovedsak berører ombygging og prosedyrer ved det. Hans råd om å kjøpe naboleiligheten er også fornuftig, for dette kan blir dyrt! Og dette vil ta mange måneder, først å få dette godkjent, deretter utført ombyggingen. Men jeg vil likevel fraråde å kjøpe en leilighet, før du har salg av din leilighet klart på papiret. Men litt omtanke og tid, lar dette seg gjøre. Skriftelig avtale om kjøp, med forutsettning om om salg av egen leilighet innen en frist. Annonsering av egen leilighet, med samme forutsettninger og avtale på samme grunnlag, så du ikke "brenner inne", med to leligheter.

 

Tidligere var dette oppgaver som jeg (mitt firma) tok ansvar for, som bl.a. ansvarlig SØK, PRO/KPR og i noen tilfelle også UTF/KUT.

 

For at du skal gå videre med dette må du og eier av den andre leiligheten bli enige om en kompensasjon, for hans verditap. Ingen her kan komme med fornuftige annslag, om verditapet hans. M2 pris for boligen/området, er ikke dekkende. Få en (eller helst to uavhengige) verditakster (med anslag om markedverdi), på eksisterende og på en redusert/ombygd, men mindre leilighet. Så må dere bli eninge om prisen. Og først da, kan du gå til ansvarlige firmaer i første rekke papirmølla.

 

Det er mange typer frimaer som kan bistå i søker- og prosjekteringsprosessen. Men noen har kanskje ikke ansvarsrett for alle funksjoner, som kan bli nødvendige. Bl.a. så bryter du et brannskille og da må dette endres. Ofte krever kommunene ansvarsrett for brannteknisk prosjektering. Sjekk med kommunen. Uansett som et minimum må det dekkes opp søkerfunksjonen, bygningsteknisk prosjektering og muligens brannteknisk. Prismessig ville det vært best om du fant et firma som kan være ansvarlig for "papirene". Ellers må det enten brukes flere prosjekterende firmaer, eller så bruker et firma underkonsulemter (RIB fimaer) og da med påsalg. Og alle "godkjenneinger" belastes deg. Jeg kjenner ikke omstendighetene, men "papirmølla" kan raskt havne i området 80 - 150 tusen kroner, inkl. godkjenninger.

 

For å unngå store kostnader, i en undersøkende periode, bør du ta en tur til kommunen og be om en Forhåndskonferanse. Ta opp problematikken med dem. De KAN nekte seksjonering, grunnet en boenhet (seksjon) mister pipen. Og de kan kreve egen branntekninsk prosjektering. Ta også opp hvor mye av plantegninger, som må retegnes. I værste fall, må ansv. firma tegne opp alle eliligheter, på samme plan (etasje) og ikke bare de to lelighetene. Oslo kan være litt vanskeligere, enn utkantkommuner. Få referat av Forhondskonferansen.

 

Det er mulig, at disse lelighetene er tidligere ombygd. Men da hust ble bygd, var det et bastant krav til piper, i slike leligheter/boenheter, så begge lelighetene var avhenig av pipen.

 

Undrer på om du og naboen, har tid til å vente på hele denne mølla. Og om du virkelig ønsker å betale, for alt dette! Det blir sikkert noen hundre tusen i kostnader (papirmølle og utførelse) og så kommer kjøpet av hans rom (verditapet). Tror det blir noen dyre m2. Men lykke til, hvis du går videre med dette.

Endret 5. mai 2013 av geco5

[Schwarzwald]

Takk for svar. Jeg innser jo at dette kommer til å koste mer enn det smaker, så jeg tror det nok er best å legge planene på is inntil videre.

 

Den andre leiligheten har et pipeløp et annet sted i leiligheten i følge tegninger over bygget, så jeg tror fortsatt rommet en gang i tiden var i min leilighet opprinnelig. Men det gjør det jo ikke rimeligere av den grunn.