Sameiet kan ikke investere i indeksfond eller rentefond?

[Gjest 32529...217]

Hei

Sameiet ønsker å etablere et vedlikeholdsfond, og siden sparehorisonten er 10-15 år så virker det naturlig at disse pengene burde plasseres i et indeksfond eller rentefond slik som kommuner, bedrifter, privatpersoner o.l. gjør det.

Det er litt vanskelig å tolke om dette er lovlig etter borettslagsloven:

Quote

Lov om burettslag (burettslagslova) III Forvaltning av midlar

§ 8-13.Forvaltning av midlar

(1) Midlar som tilhøyrer laget, skal forvaltast forsvarleg og haldast skilde frå midlar som tilhøyrer andre.

(2) Pengar skal plasserast som innskott i norsk bank eller i annan finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. Midlane kan lånast ut eller forvaltast på anna vis enn her nemnt, dersom dei blir sikra med garanti frå bank eller annan finansinstitusjon som nemnd i førre punktum. Avtale om slikt utlån eller slik forvaltning kan seiast opp av laget med seks månaders varsel om ikkje kortare varsel er avtala.

(3) Kongen kan gi nærare forskrifter om forvaltninga av midlane.

Jeg skjønner at man ikke skal "gamble" med felleskapets midler, men det e relativt trygt å plassere pengene i et godt diversifisert indeksfond med middels risiko eller et rentefond, som f.eks. er globalt, i Norden eller kun Norge. Kommunene gjør jo også dette via f.eks en fondsforvalter med tillit som KLP, evt. begrenset til kun Norge og mest rentefond.
Mao. dette er ikke crazy finansprodukter og Terra(Eika)skandalen.

Problemet er jo selvfølgelig at hvis det skulle resultere i tap av penger ved at investeringen går i minus etter 10-15 år selv med lav risiko og en norsk forvalter med høy tillit, så åpner det jo for å stille styret ansvarlig for dette siden de "gamblet" med fellesskapets midler og det resulterte i tap?

I tillegg så ser det ut som loven effektivt setter en stopper for dette siden ingen kan gi en slik sikringsgaranti ved investering i fond? Selv om det ikke har vært prøvd i en domstol?

Det føles bare urettferdig at kommuner kan gjør det, men ikke sameier/borettslag som dømmes til å kun sitte på en sparekonto med lav rente. Investoren i meg føler at dette er en tapt relativt trygg mulighet for +30-200% meravkastning for felleskapet, men jeg forstår samtidig at det kan føre til et problem om det skulle resultere i et tap.

Anonymous poster hash: 32529...217

[The Avatar]

Gjeld dette eit burettslag som då er regulert etter burettslagslova? 

Uavhengig av jussen så er ikkje fondssparing særleg gunstig for eit burettslag eller sameige, då det er mykje meir rasjonelt og risikofritt å auke felleskostnadane tilsvarande det ein ser for seg som avkasting. Då kan kvar enkelt bebuar sjølv spare slik som dei vil, og sameiget/burettslaget løper verken risikoen for tap eller at pengane er låste til eit fond med nedgang den dagen styret treng pengane.

[Gjest 32529...217]

Du har helt rett! Beklager.

Det er selveier og da er det eierseksjonsloven som gjelder, så godt mulig at dette kan gjøres gjennom et kvalifisert flertall på generalforsamlingen. Likevel vil jeg tro at de samme betraktningene er gyldige i forhold til aktsomhet og at man skal velge sikkerhet fremfor risiko og høyere avkastning.

Jeg forstår også poenget ditt om å kunne bare øke felleskostnadene tilsvarende en evt. avkastning, men resultatet er likevel at pengene er bundet opp lenge uten å kunne investeres. Fra et finansperspektiv må man jo tenke at penger nå er mye mer verdt enn penger senere så lenge de ikke investeres pga. inflasjon, muligheten til å investere pengene, osv, og siden det er et sameie så har vi heller ikke anledning til å ta opp fellesgjeld når vi trenger pengene.

Jeg har også en sterk mistanke om at forretningsføreren vil nekte å forvalte investeringer i aksjefond eller rentefond for boligselskapet, og at forretningsføreren på det meste vil godta en høyrentekonto eller en annen sikker sparekonto til vedlikeholdsfondet. Det er godt mulig at dette er nok for å i det minste ikke tape penger til inflasjon?

Et alternativ er engangsfakturering. Dette forsøkte sameiet med en ekstra avgift på ca. 10 000 kr per eierseksjon for nødvendig vedlikehold. Problemet var bare at engangsfakturering resulterte i stor misnøye og folk som som ikke klarte å betale gikk på randen til tvangssalg.

Det var totalt uforventet at det skulle gå så dårlig, og at folk med store boliglån har så dårlig økonomi uten noen buffer. Dette kombinert med at eierseksjonssameiet ikke kan ta opp fellesgjeld har resultert i at tvangssparing er nødvendig.

Anonymous poster hash: 32529...217

[The Avatar]

Ei betraktning til, er at ved å auke fellesutgiftene så vil det kunne hjelpe dei med trang økonomi ved at dei kan søke om bostøtte på grunn av låg inntekt og høge bukostnadar. Det er verre om ein tek slike "skippertak" og krever inn ekstrabetaling ved behov. 

Generelt sett så er det også ønskeleg med høge fellesutgifter, for sjølv om det er litt usosial så er det betre for sameieget/burettslaget om ein tiltrekker seg pengesterke bebuarar.

[what_no2000]

Gjest 32529...217 skrev (50 minutter siden):

Det var totalt uforventet at det skulle gå så dårlig, og at folk med store boliglån har så dårlig økonomi uten noen buffer. Dette kombinert med at eierseksjonssameiet ikke kan ta opp fellesgjeld har resultert i at tvangssparing er nødvendig.

Anonymous poster hash: 32529...217

Et eierseksjonssameiet kan ta opp fellesgjeld. Det er vanlig ved vedlikehold, men mindre vanlig enn for borettslag, og ofte har de også mindre gjeld enn borettslag.

Se f.eks: https://www.eiendomsadvokater.no/eierformer/finansiering-av-vedlikehold-i-eierseksjonssameier/

Endret 11. mars av what_no2000

[Gjest 32529...217]

26 minutes ago, what_no2000 said:

Et eierseksjonssameiet kan ta opp fellesgjeld. Det er vanlig ved vedlikehold, men mindre vanlig enn for borettslag, og ofte har de også mindre gjeld enn borettslag.

Se f.eks: https://www.eiendomsadvokater.no/eierformer/finansiering-av-vedlikehold-i-eierseksjonssameier/

Jeg trodde ikke at lån var mulig på grunn av at et eierseksjonssameie ikke kan stille med noe god sikkerhet for lånet? Men nå ser jeg at det er mulig, bare at det kan bli veldig dyrt på grunn av dette med mangel på noe god sikkerhet? Og da ble nok ekstrabetaling valgt fordi det ikke var en stor sum og var det billigste alternativet. Jeg ser nå at man burde undersøke muligheten for lån om det kommer noen dyre vedlikeholdsbehov i fremtiden.

Men planen nå er som skrevet å få til et vedlikeholdsfond så vi slipper å tenke på ekstrabetaling/fellesgjeld, og som The Avatar over her var inne på så har nok de lave fellesutgiftene vært med på å tiltrekke seg folk med dårlig økonomi, for jeg vet at disse leilighetene har blitt godkjent for startlån fra kommunen. Det vil nok også være et pluss om sameiet har god økonomi og planlegger for vedlikehold fremfor å låne penger når det brenner?

Anonymous poster hash: 32529...217

[krikkert]

I utgangspunktet skal ikke et eierseksjonssameie kreve inn eller ha stående midler som ikke er konkret øremerket spesifikke  aktuelle kostnader ved driften av felleseiet.

Årsmøtet (ikke styret) kan imidlertid vedta at det skal kreves inn mer penger enn aktuelle driftsutgifter krever, se eierseksjonsloven § 29 tredje ledd annet punktum. Årsmøtet kan forutsetningsvis også bestemme at midlene skal investeres, men dette vil sjelden være forsvarlig da formålet med et vedlikeholdsfond er at disse midlene skal være tilgjengelige på kort varsel for nettopp vedlikehold. 

Bestemmelsen i burettslagslova § 8-13 bestemmer at borettslaget ikke kan låne ut lagets midler. Denne bestemmelsen kom inn i loven fordi man ønsket å forby den utstrakte praksisen med at forretningsførerne (boligbyggelagene) drev med kryssfinansiering mellom borettslag gjennom "konsernkontoordninger" og lignende. Bestemmelsen forbyr ikke at laget investerer i aksjer eller verdipapirfond fordi dette ikke er utlån - her gjelder kun regelen om at investeringen skal være forsvarlig - men departementet understreker at målet for et borettslag ikke er å skaffe avkastning, det er å skaffe andelseierne boliger (se Ot.prp.nr. 30 (2002-2003) s. 297). 

[joandreas]

Litt kjedelig om er en finanskrise når pengene skal tas ut.

[wampster]

I hvilke verden vil et sameie ha så mye penger på konto som ikke skal brukes før om 10-15 år at det å investere det i fond med tilsvarende horisont gir mening? 

Ser for meg det å foreslå at dagens eiere skal betale 2-5.000 ekstra i måneden kommer til å falle i god jord på årsmøte. lykke til

[Gjest 32529...217]

Det er jo nettopp det at summen ikke trenger å være så høy fordi man forventer meravkastning...

Så lite som 100 kr ekstra i måneden kan være evig nok for oss for å i det minste ha noe å gå på ved vedlikehold. Da sier det seg selv at hvis en god investering kan doble summen, så har dette stor betydning.

Og man lager som regel en vedlikeholdsplan for når pengene skal brukes, selv om man ikke trenger det: alt fra 5-15 år. Det er nok ikke perfekt fordi noen penger tas ut før anbefalt tidsrom for fond. Uansett så er det et godt punkt at dette ikke er forsvarlig nettopp fordi man ikke vet helt når midlene må brukes, så jeg tror vi dropper å plassere penger i aksjefond.

Anonymous poster hash: 32529...217

[Herr Brun]

krikkert skrev (12 timer siden):

I utgangspunktet skal ikke et eierseksjonssameie kreve inn eller ha stående midler som ikke er konkret øremerket spesifikke  aktuelle kostnader ved driften av felleseiet.

Årsmøtet (ikke styret) kan imidlertid vedta at det skal kreves inn mer penger enn aktuelle driftsutgifter krever, se eierseksjonsloven § 29 tredje ledd annet punktum. Årsmøtet kan forutsetningsvis også bestemme at midlene skal investeres, men dette vil sjelden være forsvarlig da formålet med et vedlikeholdsfond er at disse midlene skal være tilgjengelige på kort varsel for nettopp vedlikehold. 

Bestemmelsen i burettslagslova § 8-13 bestemmer at borettslaget ikke kan låne ut lagets midler. Denne bestemmelsen kom inn i loven fordi man ønsket å forby den utstrakte praksisen med at forretningsførerne (boligbyggelagene) drev med kryssfinansiering mellom borettslag gjennom "konsernkontoordninger" og lignende. Bestemmelsen forbyr ikke at laget investerer i aksjer eller verdipapirfond fordi dette ikke er utlån - her gjelder kun regelen om at investeringen skal være forsvarlig - men departementet understreker at målet for et borettslag ikke er å skaffe avkastning, det er å skaffe andelseierne boliger (se Ot.prp.nr. 30 (2002-2003) s. 297). 

Annet ledd sier jo at annen "forvaltning" av "midlene" krever garanti fra bank eller finansinstitusjon. Det sies også i Karnov-kommentaren at annen forvaltning forutsetter slik garanti. Det gjør jo at fondssparing i praksis ikke er mulig annet enn gjennom strukturerte produkter. 

Dette ville jeg lagt fra meg med en gang, om jeg satt i styret. Og jeg ville trukket meg om jeg ble stemt ned. Fullstendig galematias med felles investeringer av borettslagets eller sameiets midler. 

[krikkert]

Herr Brun skrev (16 minutter siden):

Annet ledd sier jo at annen "forvaltning" av "midlene" krever garanti fra bank eller finansinstitusjon. Det sies også i Karnov-kommentaren at annen forvaltning forutsetter slik garanti. Det gjør jo at fondssparing i praksis ikke er mulig annet enn gjennom strukturerte produkter. 

Dette ville jeg lagt fra meg med en gang, om jeg satt i styret. Og jeg ville trukket meg om jeg ble stemt ned. Fullstendig galematias med felles investeringer av borettslagets eller sameiets midler. 

Forarbeidene sier at hvis penger konverteres til aksjer eller fondsandeler så omfattes de ikke lenger av regelen i annet ledd. Annet ledd handler om "pengar", "midlane" i annet ledd annet punktum peker slik sett tilbake på "pengar" i annet ledd første punktum, ikke på "midlar" i første ledd. Skulle man lest annet ledd annet punktum så bredt kunne man ikke kjøpt en gressklipper uten garanti fra norsk bank. 

[Jussen]

Vedlikeholdsfondet kan investeres i indeks‑ eller rentefond så lenge forvaltningen oppfyller kravene i borettslagsloven § 8‑13.

§ 8‑13 fastslår at midler som tilhører laget skal forvaltes forsvarlig og holdes adskilt fra andre midler. Pengene skal plasseres som innskudd i en norsk bank eller annen finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Videre kan midlene lånes ut eller forvaltes på annen måte dersom de er sikret med garanti fra en bank eller annen finansinstitusjon, og avtalen om slik forvaltning kan sies opp av laget med seks måneders varsel (eller kortere dersom avtalt).

Dette betyr at:

1. Forsvarlig forvaltning – investeringen må anses som økonomisk forsvarlig. Å plassere fondet i et indeks‑ eller rentefond hos en norsk bank eller en regulert kapitalforvalter er tillatt så lenge risikoen er akseptabel for et vedlikeholdsfond med 10‑15 års horisont.
2. Separat konto – fondet skal holdes adskilt fra andre borettslagmidler, slik loven krever.
3. Sikring – dersom fondet investeres i verdipapirer, bør det være dekket av en garanti eller annen sikkerhet fra den finansinstitusjonen som forvalter fondet.
4. Oppsigelsesrett – borettslaget kan når som helst endre eller avslutte investeringsavtalen med minst seks måneders varsel.

I tillegg bør borettslaget være oppmerksom på § 3‑3 (forsvarlig drift), som forbyr å pådra seg nye forpliktelser dersom dette kan true lagets evne til å dekke sine forpliktelser overfor andelseierne. Investeringen må derfor ikke sette borettslagets likviditet i fare.

Kort oppsummert: Ja, det er lovlig å plassere vedlikeholdsfondet i indeks‑ eller rentefond, forutsatt at fondet er hos en norsk bank/finansinstitusjon, at investeringen er forsvarlig, at midlene holdes adskilt og eventuelt sikret med garanti, og at dette ikke svekker borettslagets evne til å dekke sine øvrige forpliktelser. kilde: paragraf-ai(dot)no

[The Avatar]

Jussen skrev (1 time siden):

Kort oppsummert: Ja, det er lovlig å plassere vedlikeholdsfondet i indeks‑ eller rentefond, forutsatt at fondet er hos en norsk bank/finansinstitusjon, at investeringen er forsvarlig, at midlene holdes adskilt og eventuelt sikret med garanti, og at dette ikke svekker borettslagets evne til å dekke sine øvrige forpliktelser. kilde: paragraf-ai(dot)no

Dette AI svaret tilføyer ingenting nytt. § 8-13 hadde trådstarter sjølv funnet fram til, det er berre at burettslagslova ikkje gjeld for sameiger.

Som AI'en har konkludert med så er det ei forutsetning at forvaltninga er forsvarleg, men heile grunnspørsmålet er jo om det er forsvarleg å plassere fellesskapets midlar i fond?
Då særleg sett opp mot at vedlikeholdsplikta etter eigarseksjonslova gir grunnlag for å kreve inn felleskostnadar etter sameigebrøken, eller i særlege tilfeller etter nytte eller forbrulk.
§ 29, 4. ledd seier også at seksjonseigarar som har betalt meir i felleskostnadar enn det som var nødvendig har krav til å få dette tilbakebetalt.

Då blir eigentleg spørsmålet om styret/sameiger som har pengar på bok som er samla inn til vedlikehold, men som ikkje trengs før om 10-15 år står fritt til å plassere pengane der ein får best mogleg avkastning (fond), eller om pengane skal tilbakebetalast enten direkte eller via reduserte felleskostnadar til dei oppsparte pengane er oppbrukt.

Då vil eg seie som Herr Brun at dersom eg hadde vært i styret så ville eg ikkje tatt den risikoen det medfører å sette fellesskapets pengar i fond. Det kan være at det er innafor å gjere det, men risikoen er stor både for sameiget som ikkje får tatt ut pengane eller som må selge seg ut med tap dersom det plutseleg dukkar opp eit økonomimsk behov. For ikkje å gløyme at som styremedlem så har du eit personleg ansvar som kan medføre at du som styremedlem blir erstatningspliktig ovanfor sameiget.

Då er det klart å foretrekke å la bebuarane forvalte sine eigne pengar slik som dei vil, og så kreve ekstra innbetaling når det trengs. For sjølv om det er sympatisk å prøve å legge til rette for felleskostnadane er både låge og forutsigbare slik at også dei som har dårleg økonomi har råd til å bu i sameiget i mange år til, så er det ikkje rett at styret skal ta dette ansvaret på eigne skuldre.

[nor.jorgen]

Vedlikeholdsfond tror jeg var mer vanlig å vurdere tidligere, men noe som de fleste nå har gått bort fra fordi det er mange ulemer med vedlikeholdsfond: Vedlikeholdsfond er ekstremt urettferdig. Det innebærer at ikke bare skal de som bor der i dag skal betalte for dagens drift og fortløpende vedlikehold via felleskostnader, men de skal også betale for fremtidig vedlikehold som de som bor der i fremtiden vil få fordeler av.

De som leder borettslaget og sameier er også bare vanlig folk. Vanlig folk bruker penger som om de brenner i lomma, og et styre med mange millioner kroner tilgjengelig vil bli fristet til å bruke pengene på noe annet enn høyst nødvendig vedlikehold. I tillegg til at pengene i de fleste tilfeller vil stå på kontoer med dårligere rente enn. 

Alle disse problemene unngår man med lån. Man gjør de tiltakene som er nødvendige, og de som får fordelen av tiltakene betaler for det. Både borettslag og sameier kan ta opp lån. 

[barfoo]

On 3/15/2026 at 1:59 AM, nor.jorgen said:

Det innebærer at ikke bare skal de som bor der i dag skal betalte for dagens drift og fortløpende vedlikehold via felleskostnader, men de skal også betale for fremtidig vedlikehold som de som bor der i fremtiden vil få fordeler av.

Det er jo like urettferdig som lån? Har du positiv fellesformue (altså penger på bok) tilknytta andelen er verdien lik fellesformue + verdi på andelen. Har du gjeld bytter du fortegn. 

[The Avatar]

barfoo skrev (20 timer siden):

Det er jo like urettferdig som lån? Har du positiv fellesformue (altså penger på bok) tilknytta andelen er verdien lik fellesformue + verdi på andelen. Har du gjeld bytter du fortegn. 

Forskjellen ligg i at eit lån er ein heilt klart driftskostnad ved at pengane er lånt inn og vedlikeholdsarbeidet har starta opp. Lånet er då ei økonomisk forplikting som sameiget har fått, og som uansett må betalast.

Ei spareordning er er ikkje ei nødvendig utgift på samme måte, sjølv om det kan være gode økonomiske grunnar til at det totalt sett er billegare å spare i forkant av utgiftene kontra å ta opp lån den dagen utgiftene dukker opp.

 

Økonomisk sett så er det som du seier relativt likt, berre med ulikt forteikn. Forskjellen er likevel at med eigarbytte så er det meir "rettferdig" at noværande eigar betalar på eit lån for vedlikeholdsarbeid som er utført.
Den andelseigaren som over fleire år er med på å spare opp eit større beløp som til dømes skal brukast på å legge nytt tak, men som må selge før taket er vedlikeholdt, må fortsatt selge med opplysningar om at taket treng vedlikehold og vil då både ha brukt pengar på å spare opp til vedlikeholdet og må kanskje ta til takke med ein lågare salgspris fordi ny kjøpar ikkje vil betale like mykje for ein bustad der taket ikkje er heilt 100%.

[SpecialForce]

Jeg har ikke nok innsikt i temaet, annet enn at jeg ville blitt svært overrasket om man kan investere felles midler på en slik måte. Normalt vil man typisk plassere slikt på en høyrentekonto med et begrenset antall uttak årlig. Siden mislighold kan føre til at sameiet går konkurs og at enhetene ikke kan vedlikeholdes så er det direkte uansvarlig å gjøre dette. Spekulering på børs er ikke en kjerneoppgave for et sameie.