Forliksklage på utbygger? Hvilken enhet klager jeg på, og bør jeg heller klage på selger?

[Gjest a0ef2...f20]

Jeg holder på å sende min første klage på utbygger. Overtok et bygg som er 2 år gammelt, og mener det bryter med forskrifter mtp. støydemping (NS 8175, lydklasse C). Det er mye støy på soverom. Nå har det gått noen måneder og kommunen hadde egentlig anbefalt støydempende glass mot veien bak huset, men utbygger har kun valgt isolerglass og jeg mistenker det er dårlig utførelse også, og mye støy. Utbygger vil ikke komme og se på det, jeg har forsøkt å mase en del men det går veldig utover helse og trivsel.

Jeg er litt usikker om jeg bør forholde meg til selger eller utbygger i dette tilfellet, da selger bodde i boligen i nesten 2 år før jeg overtok. Men det er jo 5 år nybyggaranti og jeg mener det er brudd på TEK17. Er det noe vits å sende forliksklage? Det er hinsides mye lyd på 2 av soverommene. Jeg har vært i kontakt med både selger og utbygger og utbygger sier det er gått 2 år og ikke aktuelt å se på et så gammelt prosjekt, mens selger mener det er utbygger sitt ansvar. 

Og utbygger er organisert slik at de har et "Prosjektnavn XX AS" og så "Entreprenørnavn YY AS". Klager jeg da på prosjektnavnet eller entreprenøren? Vanskelig med slikt... Lurer også på om jeg bør klage på selger, som så klager til utbygger. Koster jo 2000 kr å klage, så vil helst gjøre det riktig.

Bør vel kanskje forsøke meg på advokathjelp. 

Vanskelig...

Anonymous poster hash: a0ef2...f20

[Gjest a0ef2...f20]

Det har vært smått frem og tilbake noen måneder nå uten at jeg har kommet noen vei. Så ChatGPT foreslo følgende krav jeg kunne sende før jeg sender forliksklage. Er det brukbart, eller bør jeg gå til advokat med en gang? 

 

Quote

 

Emne: Siste varsel før rettslig skritt – Reklamasjon på støyforhold – [Din adresse]

Viser til tidligere korrespondanse vedrørende støyproblematikk i min leilighet i [Adresse].

Leiligheten er oppført i henhold til TEK17, som stiller krav om at lydforhold skal være i samsvar med NS 8175, lydklasse C. Jeg opplever at trafikkstøy i leiligheten er vesentlig høyere enn det man kan forvente, og mistenker at kravene til utendørs støynivå innendørs ikke er overholdt.

Etter avhendingslova/bustadoppføringslova plikter utbygger å levere et produkt i samsvar med offentligrettslige krav og inngått avtale. At kommunen har "tillatt" vanlig isolerglass, fritar ikke utbygger fra ansvaret for at det faktiske støynivået i boenheten holder seg innenfor grenseverdiene i NS 8175.

Jeg krever med dette følgende:

1. At utbygger innen [Dato, f.eks. 10 dager fra nå] bekrefter at de vil gjennomføre en uavhengig støymåling av en akustiker for egen regning.

2. Dersom målingen viser avvik fra lydklasse C, kreves mangelen utbedret (f.eks. ved skifte av vinduer/ventiler) uten kostnad for meg.

Dersom jeg ikke mottar bekreftelse innen fristen, vil jeg selv bestille en uavhengig støymåling. Dersom denne målingen bekrefter brudd på NS 8175, vil kostnaden for målingen bli krevd refundert, og saken vil bli oversendt Forliksrådet uten ytterligere varsel med krav om utbedring eller prisavslag.

Med vennlig hilsen, [Ditt navn]

 

 

Anonymous poster hash: a0ef2...f20

[Stender]

Det kan se ut som at dine faktagrunnlag er kokt opp av generativ AI, noe som sikkert er fint fordi denne saken er komplisert, men du vil slite med å få gjennomslag for det.

Først: Har du noen bevis for at det støyer? Dette kan koste deg minst ca. 15 000 kr om ikke mer fra et konsulentselskap som spesialiserer seg innen akustikk. Jeg tipper kanskje 20-30 000 kr for en ordentlig rapport, med mindre det er nok med bare en enkel rapport på e-post, som ikke duger juridisk.

"Jeg synes det bråker for mye" eller "jeg mistenker" er rett og slett ikke godt nok. Og det kan hende du tolker loven feil. Det skal faktisk veldig mye støy til før du bryter med det minimumskravet, og slik type glass som er 3-lags er helt normalt etter TEK17. 2-lags glass er ikke godt nok (!)

Du har også frister som må overholdes: man må reklamere umiddelbart og innen rimelig tid, som er 2 måneder. Har ikke opprinnelig eier gjort dette så er saken trolig ikke reklamert til rett tid ovenfor utbygger. Det er også foreldelsesfrist: hvis det ikke er utbedret innen 3 år er reklamasjonen foreldet, med mindre du utsatt fristen i en forliksklage. Du hadde også en 2 måneders frist mot selger, reklamerte du innen 2 måneder til selger? Hvis ikke: for sent.

Selger har også ansvar for at de skulle opplyse om denne støyen hvis de visste om det, og det gjorde de nok ikke? Har de ikke gjort det så er de kanskje ansvarlige for denne evt. mangelen om det bevises og reklameres til rett tid. Det er også usikkert om du kan reklamere direkte til utbygger. Teknisk sett er det kjøper som kan reklamere, og de har nå solgt videre leiligheten til deg.

Så helt enkelt: Jeg ville kontaktet advokat på grunn av sakens høye kompleksitet. Har du en god innboforsikring (sjekk vilkårene) burde du få godkjent dette som en konflikt og dekket advokat og støyrapporten mot en egenandel. Det er forsikringsselskapet som vurderer dette, evt. gjennom advokat som fremmer kravet mot forsikringen. Vær klar over at ansvar (advokatdekning) har mye høyere egenandel enn andre saker.

"nybyggaranti" er nesten helt ubrukelig, og jeg synes meglere skryter det her opp til skyene unødvendig. Det er et forsikringsfirma som stiller denne garantien, og du kan reklamere til dem og kreve en pengesum på et gyldig bevist og framsatt krav i retten om det er reklamasjoner utbygger ikke ordner opp i fordi de er f.eks. konkurs. De stiller med advokater som avviser alle krav tvert og grundig.

Hvis du mot formodning ønsker å føre en sånn sak selv for å f.eks. avbryte foreldelsesfrist, så må du ha "selger" som motpart, altså de som sto på salgskontrakten. I dette tilfelle ser det ut til å være et single purpose foretak, og da er dette korrekt motpart. Og ja, de kan bare slå seg konkurs. Og ja, usikkert om du kan siden du ikke kjøpte fra dem, og da gjelder opprinnelig kjøper som er din selger. Du kan også putte på dette forsikringsselskapet som tilbyr "nybygggaranti", men vær forberedt på en svært grundig rapport fra et advokat på hvorfor denne saken avslås tvert.

Endret 11. mars av Stender