Utleie av tak i et borettslag til mobilmast

[Wiktory8]

I november/desember 2025 fikk borettslaget (400 andeler fordelt på 12 blokker) installert fibernett.
I samme periode ble det også satt opp en stor mast på taket på en av blokkene. Andelseiere trodde faktisk at dette var i forbindelse med fibernettet, og tenkte ikke mere på det.

Så... I februar 2026 fikk jeg se, via Saksinnsyn i Plan- og bygningseetaten, at styret i borettslaget hadde signert en "Avtale om plass for teknisk utstyr"  med ICE Communication.
Avtalen innebærer å leie et areal på taket på en av blokkene (for antenne) og inntil 4m2 arealplass (til basestasjonskabinett, likeretter, radiomoduler, sikringsskap,) i fellesarealet i (sykkel)kjelleren.

Denne avtalen ble signert allerede april 2024, og vedrørte om leie av areal for mobilantenne på taket på en av blokkene.

Senere bestemte ICE seg for å flytte plasseringen av mobilmasta til en annen blokk, og 8. januar 2025 vedtok styret at denne flyttingen var godkjent. Arealet på takplassen (for antenne) er nærmere 40 kvadratmeter.

Frem til 8. januar 2025 var ingen andelseiere informert om dette prosjektet/avtalen mellom borettslaget og ICE. Ergo; dette prosjektet har verken vært behandlet eller vedtatt i en generalforsamling.

Til opplysning blir ikke takene på blokkene benyttet av andelseierne.

Da blir mine spørsmål:

1: Arealet i sykkelkjelleren er fellesareal. Men, er takene på blokkene å regne som fellesareal?

2: Har styret myndighet til å sette i gang et slikt prosjekt, altså å leie ut fellesareal i borettslaget, uten å varsle/informere andelseierne?

3: Skal utleie av fellesareal behandles i en generalforsamling?

4: Har ICE noen selvstendig plikt til å undersøke om styret har fått mandat av generalforsamligen, til å leie fellesarealet?

 

 

 

[joandreas]

Spørs om hvilken antenne.

 

Sitat

Ekspropriasjon: I sjeldne tilfeller kan myndighetene ekspropriere plass til nødnettantenner dersom borettslaget sier nei, selv om de ellers vil fjerne utstyr. 

 

[Wiktory8]

Svar til joandreas.

Ice er en kommersiell mobiltilbyder. Her er det ikke snakk om ekspropriasjon fra myndighetene.

[Kajac]

Dersom takene på blokkene normalt ikke er tilgjengelig for beboerne (f.eks. at de er avlåst), så tenker jeg dette ikke er fellesarealer, og derfor noe styret kan "leie ut" til en mobilmast.

[joandreas]

Wiktory8 skrev (1 time siden):

Ice er en kommersiell mobiltilbyder. Her er det ikke snakk om ekspropriasjon fra myndighetene.

Sånn jeg tolker det er Ice pålagt uansett.

https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/regjeringa-vil-bruke-moderne-5g-teknologi-for-norges-nye-nodnett/id3117254/

 

Sitat

Dagens nødnett er bygget opp som et eget nett, mens det nye nødnettet skal bruke de kommersielle mobilnettene. De kommersielle mobilnettene ligger innunder Digitaliserings- og forvaltningsdepartementets ansvarsområde.

 

Endret 11. februar av joandreas

[toralfb]

Mobilantenner på tak til boligblokker kan være en pikant sak. 

Basestasjonens mobilantenner er retningsbestemt. En svært begrenset del av signalene går dermed nedover i blokken. Det er grenseverdier som skal overholdes. Det skal ikke være noen helseskade forbundet med dette. 

Men, da signalene ikke kan sees er det vanlig det kan spre frykt. Det er mange eksempel på folk som mener de blir syke av stråling.

Styret har vide fullmakter, og skaffer i dette tilfelle borettslaget inntekter. Men, det kan komme mange reaksjoner i etterkant. På andre siden, hadde teama blitt tatt opp på generalforsamling ville det kanskje ikke blitt inngått en avtale?

Noen lenker om teama, DSA DSA og Nkom viser til forskning og målinger:
https://www.dsa.no/mobil-og-tradlost/basestasjoner

Plan- og bygningsetaten mener det må søkes om dispensasjon en konkret sak her:  
https://www.nettavisen.no/nyheter/mobilantenner-kan-ha-blitt-satt-opp-ulovlig/s/12-95-3423016545

Nettsted som tar opp el-overfølsomhet:
https://einarflydal.com/2023/04/18/sameier-og-borettslag-mobilanlegg-pa-taket-kun-tillatt-om-alle-eierne-gir-samtykke/

Endret 11. februar av toralfb

[The Avatar]

Ja, ja, nei, nei. 

Alt som ikkje er ein andel er per definisjon i felleseige og dermed fellesareal. 

Styret er valgt for å forvalte borettslaget, og kan mellom anna administrere leige av areal på felleseigedom, enten det å leige ut ein del av taket til antenne, eller leige av garasje/bodplass. Unntaket er om det bryt mot vedtektene eller vedtak frå generalforsamlinga.

[toralfb]

Kan legge til.

Om generalforsamlingen mener styret har inngått avtaler som er utover fullmakter blir normalt styret avsatt og nytt styre velges.
Avalen med ICE kan oppheves om betingelser i avtalen ligg til grunn for heving. ICE har trolig klausul om fjerning beskrevet, men det kan være forbundet med en viss minste tid eller erstatning om avtalen heves.

Er basestasjonen samfunnskritisk nok til at det kan føre til ekspropriasjon vil også være et tema å avklare før eventuell fjerning skal forsøkes gjennomført. 

Eksempel:
Nasjonal kommunikasjonsenhet, Nkom, gir samtykke til å ekspropriere 80 kvadratmeter grunn der det er lagt ned en fiberkabel.
– Etter en konkret avveining mener Nkom at det er en klar overvekt av hensyn som taler for at ekspropriasjon vil gi større samfunnsnytte enn skade i denne saken, heter det i vedtaket fra myndigheten.
https://www.fremover.no/slipper-a-fjerne-kabel-12-ars-bitter-krangel-er-over/s/5-17-1464698

Endret 11. februar av toralfb

[krikkert]

1) Tak er fellesareal. 

2) Nei. Se 3. 

3) Å drive varig utleie til mobilmaster går ut over vanlig forvaltning og krever generalforsamlingens samtykke med to tredjedels flertall, burettslagslova § 8-9 nr. 5. 

4) Nei. En kontraktsmotpart har som regel rett til å stole på at styret har  myndighet til å gjøre det de gjør. Dette følger av burettslagslova § 8-16. Dette innebærer at laget nå sannsynligvis er bundet av avtalen selv om saken skulle vært forelagt generalforsamlingen. 

[joandreas]

et spørsmål om det er juridisk nok grunn til at domstol ikke kan oppheve vedtaket.

om problemet der er tilbakevirkende kraft.

og sånne teleselskap har nok en del klausuler in kontrakten for hindre akkurat dette.

Wiktory8 skrev (16 timer siden):

I november/desember 2025 fikk borettslaget (400 andeler fordelt på 12 blokker) installert fibernett.
I samme periode ble det også satt opp en stor mast på taket på en av blokkene. Andelseiere trodde faktisk at dette var i forbindelse med fibernettet, og tenkte ikke mere på det.

 

https://raederbing.no/aktuelt/2024/kan-styret-ignorere-ulovlige-arsmotevedtak/#:~:text=Hvem avgjør om vedtaket er ulovlig?

Sitat

Hvem avgjør om vedtaket er ulovlig?

I en situasjon der årsmøtet eller generalforsamlingen ikke deler styrets syn om at et vedtak er i strid med loven vil det naturlig oppstå et behov for en avklaring av spørsmålet.

Departementet peker i tolkningsuttalelsen helt korrekt på at det vil være et spørsmål som domstolen som må ta stilling til. I praksis betyr dette at det må det reises sak for tingretten for å få en rettslig vurdering av det aktuelle vedtakets gyldighet. Det gjelder enten det er et vedtak om vedtektsendring, slik tolkningsuttalelsen gjaldt, eller en annen type vedtak som hevdes å være i strid med den aktuelle boligselskapsloven.

Før en uenighet om lovligheten av et vedtak bringes inn for domstolene, og gjerne også før saken legges frem til ny behandling i årsmøtet eller for generalforsamlingen, vil vi anbefale at styret kontakter forretningsfører, en interesseorganisasjon eller en advokat for en vurdering av saken. Det kan erfaringsmessig legge til rette for lovlige vedtak og lavere konfliktnivå i årsmøte- og generalforsamlingssesongen.

 

Endret 12. februar av joandreas

[Føniks]

krikkert skrev (2 timer siden):

3) Å drive varig utleie til mobilmaster går ut over vanlig forvaltning og krever generalforsamlingens samtykke med to tredjedels flertall, burettslagslova § 8-9 nr. 5.

Hvorfor er det ikke tilstrekkelig med et rent flertall på GF i en sak som dette?

Endret 12. februar av Føniks

[Herr Brun]

Føniks skrev (1 minutt siden):

Hvorfor er det ikke tilstrekkelig med et rent flertall på GF?

Forsøkte du å lese lovhenvisningen? Utleie av fast eiendom som borettslaget eier er enten vanlig forvaltning, og da kreves ikke tilslutning fra GF overhodet, eller så er det "andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning", og da krever altså burl. § 8-9 nr. 5 to tredjedels flertall. Jeg er enig med Christer i at dette (ganske klart) går ut over vanlig forvaltning. 

[Ståle Nordlie]

Dette er ikke helt klart. 

Borettslagsloven § 8-9:

Quote

 

§ 8-9.Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga
Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om

1.    ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald,
2.    å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukt til utleige, jf. § 3-2 andre ledd,
3.    sal eller kjøp av fast eigedom,
4.    å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,
5.    andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning,
6.    tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.

 

Ordlyden i nr. 5 synes å tilsi at utleie av plass til antenne og annet utstyr krever vedtak på generalforsamlingen med 2/3 flertall. Men forarbeidene, Ot.prp.nr.30 (2002–2003) s. 295 (og NOU), gjør det mer komplisert:

Quote

Etter nummer 5 trengst det samtykke til andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning. Det kan til dømes gjelde bortleige av ein større del av eigedommen. Bortleige av mindre delar, stifting eller sletting av servituttar o.l. kan liggje innafor vanleg forvaltning, noko avhengig av storleiken på burettslaget og andre omstende.

Så bortleie av "mindre delar" av eiendommen kan være "vanleg forvaltning". 

Nr. 1 er kanskje mer problematisk for styret. En stor mast på taket, til fordel for en utenforstående, vil etter min mening lett være en endring av bygget som går ut over "vanleg forvaltning". Forarbeidene sier bare at det beror på en konkret vurdering, hvor "både karakteren av tiltaket og storleiken på laget" kan ha vekt.

Endret 19. februar av Ståle Nordlie
rettelse

[Wiktory8]

krikkert skrev (5 timer siden):

3) Å drive varig utleie til mobilmaster går ut over vanlig forvaltning og krever generalforsamlingens samtykke med to tredjedels flertall, burettslagslova § 8-9 nr. 5. 

 

I avtalen mellom ICE og borettslaget står det følgende:

2.1 Varighet
Leieforholdet gjelder i 10 - ti - år og fornyes deretter automatisk for 5 -
fem - år av gangen.

2.3 Oppsigelse
Utleier kan kun si opp leieforholdet dersom det foreligger saklig grunn, eksempelvis
dersom Utleier skal rive, bygge om eller på annen måte gjøre endringer på eiendommen
slik at eiendommen ikke lenger egner seg for videre drift av basestasjonen. Leieforholdet
sies opp med 12 – tolv – måneders varsel.

Her tyder det på at borettslaget er "stuck" med denne antennen i lang tid fremover!

 

[Føniks]

Herr Brun skrev (4 timer siden):

Forsøkte du å lese lovhenvisningen? Utleie av fast eiendom som borettslaget eier er enten vanlig forvaltning, og da kreves ikke tilslutning fra GF overhodet, eller så er det "andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning", og da krever altså burl. § 8-9 nr. 5 to tredjedels flertall. Jeg er enig med Christer i at dette (ganske klart) går ut over vanlig forvaltning. 

 Nei, kom dessverre ikke så langt. Takk for presiseringen.

[toralfb]

Wiktory8 skrev (1 time siden):

I avtalen mellom ICE og borettslaget står det følgende:

2.1 Varighet
Leieforholdet gjelder i 10 - ti - år og fornyes deretter automatisk for 5 -
fem - år av gangen.

2.3 Oppsigelse
Utleier kan kun si opp leieforholdet dersom det foreligger saklig grunn, eksempelvis
dersom Utleier skal rive, bygge om eller på annen måte gjøre endringer på eiendommen
slik at eiendommen ikke lenger egner seg for videre drift av basestasjonen. Leieforholdet
sies opp med 12 – tolv – måneders varsel.

Her tyder det på at borettslaget er "stuck" med denne antennen i lang tid fremover!

"Løsningen" er å bygge på en etasje. Da kan avtalen avsluttes i løpet 12 måneder. 😇