Hvor mye har jeg krav på avslag i husleie når vannet fryser?

[TheKims]

wampster skrev (10 minutter siden):

Da har de frosset FØR de kommer inn i huset. Kanskje dårlig ordlagt av meg, men det var dette jeg mener. Det er irrelevant at rørene har vært inne, ettersom stedet de fryser er ute. Da er det ikke noe særlig (eller overhodet) du kan eller skal gjøre annet enn å informere utleier/eier.

Vet ikke om vi misforstår hverandre her. Men med før de kommer inn i huset så tenker jeg på hovedvannrør. Den har ikke fryst for da hadde jeg ikke hatt vann i det hele tatt. Det er noen av de blanke rørene som går ned og under huset som har fryst.

Har sendt melding til huseier, så får han kontakte rørlegger for å se på hva som kan gjøres. 

[Simen1]

arne22 skrev (2 timer siden):

Det finnes vel i praksis ikke noen rettshjemmel for å holde tilbake hele eller deler av husleien.

Joda, husleieloven §5-7

@Wampster: Litt usikker på hva du mener med før eller etter:

Alt 1: Fysisk innenfor eller utenfor isolert yttervegg/gulv/etc

Alt 2: Før eller etter hovedstoppekrana

Sånn jeg har forstått det etter å ha lest 1. side her: Etter hovedstoppekrana, i fordelingsnettet til uttakspunkt i huset, men sannsynligvis på kald side (utsiden) av det isolerte gulvet. Hvorfor i alle dager rør er ført ut i kulda igjen er meg en gåte, men det er jo i første instans eiers ansvar i forholdet mellom leietaker og eier. Eier må gjerne ta det videre med håndtverkeren som gjorde denne jobben hvis det er innenfor garantitid og mulighet for det, men det er ting som leietaker ikke har noe med å gjøre og ikke bør blande seg borti. Leietaker bør kun forholde seg til utleier, varsle om feil, kreve utbedring og trekk i leie fra det tidspunktet det ble varslet.

Med en såpass stor mangel ville jeg holdt tilbake hele leiebeløpet de dagene det mangler vann. Såpass alvorlig mener jeg den feilen er. Leiligheta er etter mitt skjønn praktisk nært ubeboelig uten vann til kjøkken og dusj.

[wampster]

Simen1 skrev (27 minutter siden):

Joda, husleieloven §5-7

@Wampster: Litt usikker på hva du mener med før eller etter:

Alt 1: Fysisk innenfor eller utenfor isolert yttervegg/gulv/etc

Jeg prøvde å gjøre det litt mer klart. For meg er før når det er snakk om utvendig/fysisk utenfor husets vegger/gulv/vinduer/tak/whatever. Etter var ment som fra husets vegg/mur/gulv/whatever og videre inn.

Uavhengig om røret/ledningen har vært inne en, to tre, x antall ganger.

Det vil si: Er røret fysisk utenfor er det absolutt ingenting leietaker kan/burde/skal gjøre annet enn å kontakte/si ifra til eier/utleier. Kanskje det ikke er mye som skal til, men kanskje man gjør saken verre og/eller blir beskyld for å ha gjort noe. Så har man det gående.

Er røret fysisk innenfor er det beboers ansvar, men ettersom det her er over 20 grader i alle rom er det nokså klart at det ikke er tilfellet.

[Simen1]

wampster skrev (2 timer siden):

Er røret fysisk innenfor er det beboers ansvar, men ettersom det her er over 20 grader i alle rom er det nokså klart at det ikke er tilfellet.

Kan det hende du forveksler med borettslagsloven om hva som er innenfor og utenfor en leilighet? Der går skillet midt i dybden av ytterveggen.

Det er ikke noe tilsvarende i husleieloven. Leieobjektet stopper ikke nødvendigvis i ytterveggen et sted. Leieobjektet kan like gjerne være et hus, inkludert inside, utside, hage, garasje, utmark etc. Leieobjektet kan godt være utenfor også.

Men det er andre ting som kommer inn her og det er at leietakers ansvar begrenser seg til både det kontraktsmessige og uskrevent om hva en leietaker bør gjøre innenfor rimelighetens grenser både av normal oppførsel (som å ha 20+°C inne) og tiltak i forbindelse med akutte hendelser (gjøre akutte tiltak selv innenfor rimelighetens grenser og varsle utleier). Jeg mener TS har gjort en god jobb. Både med innetemperatur og varmluftsvifte mot vannskapet. Nå skriver han ikke når han varslet utleier, men ideelt bør det gjøres ganske umiddelbart (timer) etter at vannet begynner å fryse. Hvis leietaker har vært sviktet sine plikter så kan han i verste fall bli erstatningspliktig for skader.

[wampster]

Simen1 skrev (6 minutter siden):

Kan det hende du forveksler med borettslagsloven om hva som er innenfor og utenfor en leilighet? Der går skillet midt i dybden av ytterveggen.

Nei. 

Jeg skjønner ikke hva som er så vanskelig å skjønne med det jeg skriver

Er røret frosset utenfor boligens vegger er det huseier som må utbedre noe

Er røret frosset innenfor boligens vegger er det leietaker/beboer som må sette på varmen

Med mindre man på en eller annen måte mener at vannet inne kan fryse selv om man har 20 plussgrader

[kremt]

Hva hvis røret som fryser er innenfor boligens vegger, men lagt helt ut mot yttersiden av veggen så frosten praktisk talt kommer rett på. Det er trolig dette som har skjedd, da er det lite leietaker kan gjøre eller bli lastet for. Hvis oppbygningen er feil og det hemmer leietakers bruk av boligen blir det boligeieren sitt ansvar

[wampster]

kremt skrev (12 minutter siden):

Hva hvis røret som fryser er innenfor boligens vegger, men lagt helt ut mot yttersiden av veggen så frosten praktisk talt kommer rett på. Det er trolig dette som har skjedd, da er det lite leietaker kan gjøre eller bli lastet for. Hvis oppbygningen er feil og det hemmer leietakers bruk av boligen blir det boligeieren sitt ansvar

Altså, boligen er bygget i et område der det tydeligvis ofte er -10, -20 og ned mot/under -30. (i følge ts). Jeg går da ut i fra at boligen og rørene er isolert og at rør ikke er lagt på et sinnssykt sted. Men joda vi kan også gå ut ifra at rørene er utenpå kledningen og ligger uisolert.  Til og med om rørene ligger i ytre del av veggen skal det ganske mye til for at de skal fryse der om det er over 20 grader inne...

[agvg]

wampster skrev (1 minutt siden):

Altså, boligen er bygget i et område der det tydeligvis ofte er -10, -20 og ned mot/under -30. (i følge ts). Jeg går da ut i fra at boligen og rørene er isolert og at rør ikke er lagt på et sinnssykt sted. Men joda vi kan også gå ut ifra at rørene er utenpå kledningen og ligger uisolert.  Til og med om rørene ligger i ytre del av veggen skal det ganske mye til for at de skal fryse der om det er over 20 grader inne...

Nei, her var det under 20- i en lengre periode og selv i mange nyere boliger frøs rørene, man har nok ikke tatt i betraktning at klimaet endrer seg, før var det ikke uvanlig med under 30 minus her, de siste 30 årene har det vært mildere og åpenbart har man ikke tatt høyde for lave temperaturer over tid i nyere bygg. Antar det rett og slett slurv og dårlig kvalitet på arbeidet og løsningene.

 

[fredrik2]

10 minutes ago, wampster said:

Altså, boligen er bygget i et område der det tydeligvis ofte er -10, -20 og ned mot/under -30. (i følge ts). Jeg går da ut i fra at boligen og rørene er isolert og at rør ikke er lagt på et sinnssykt sted. Men joda vi kan også gå ut ifra at rørene er utenpå kledningen og ligger uisolert.  Til og med om rørene ligger i ytre del av veggen skal det ganske mye til for at de skal fryse der om det er over 20 grader inne...

Vad vill du fram till? Att trådstartaren ljuger om att han har 20 grader i hela huset? Felaktigt og dåligt byggda hus finns ikke?

[Simen1]

Temperaturen i en yttervegg er ca utetemperatur på ytre overflate og ca innetemperartur på indre overflate. Mellom dette er temperaturen lineært fordelt.

Hypoetisk: Hvis det er +20 inne, -20 ute og veggen er 40 cm tykk så er det 1°C per centimeter i veggen. Det vil si at frysepunktet ligger midt i veggen. Ved -30 vil frysepunktet ligge innenfor midten av veggen.

Uansett hvor i (inni) veggen eller gulvet røret ligger, så er det ikke et sted leietaker skal drive og rote rundt eller gjøre tekniske bygningsmessige inngrep. Det er ikke forventet eller påkrevd at leietaker gjør inngrep inni vegger eller gulv. Dette er kun utleiers ansvar.

[wampster]

fredrik2 skrev (1 minutt siden):

Vad vill du fram till? Att trådstartaren ljuger om att han har 20 grader i hela huset? Felaktigt og dåligt byggda hus finns ikke?

Dette er det jeg vil frem til. Intet mer, intet mindre. Har vel sagt det 5 ganger nå.

 

1. Er røret frosset utenfor boligens vegger er det huseier som må utbedre noe

2. Er røret frosset innenfor boligens vegger er det leietaker/beboer som må sette på varmen

Om ikke punkt 2 er selvforklarende.. Er røret frosset inne i veggen eller innenfor veggen så er varme det eneste som hjelper og er mulig å gjøre nå. Med mindre man ser for seg at man skal gå i gang med å rive kledning og etterisolere asap.

[wampster]

Simen1 skrev (Akkurat nå):

Temperaturen i en yttervegg er ca utetemperatur på ytre overflate og ca innetemperartur på indre overflate. Mellom dette er temperaturen lineært fordelt.

Hypoetisk: Hvis det er +20 inne, -20 ute og veggen er 40 cm tykk så er det 1°C per centimeter i veggen. Det vil si at frysepunktet ligger midt i veggen. Ved -30 vil frysepunktet ligge innenfor midten av veggen.

Uansett hvor i (inni) veggen eller gulvet røret ligger, så er det ikke et sted leietaker skal drive og rote rundt eller gjøre tekniske bygningsmessige inngrep. Det er ikke forventet eller påkrevd at leietaker gjør inngrep inni vegger eller gulv. Dette er kun utleiers ansvar.

Jeg skjønner det.. Uansett hvem sitt ansvar det er så er mer varme eneste reelle alternativ på det nåværende tidspunkt dersom røret har frosset i veggen eller innenfor veggen

Har røret frosset utenfor veggen er det også kun et reelt alternativ og det er at det må etterisoleres/isoleres bedre.

[agvg]

wampster skrev (Akkurat nå):

Dette er det jeg vil frem til. Intet mer, intet mindre. Har vel sagt det 5 ganger nå.

 

1. Er røret frosset utenfor boligens vegger er det huseier som må utbedre noe

2. Er røret frosset innenfor boligens vegger er det leietaker/beboer som må sette på varmen

Om ikke punkt 2 er selvforklarende.. Er røret frosset inne i veggen eller innenfor veggen så er varme det eneste som hjelper og er mulig å gjøre nå. Med mindre man ser for seg at man skal gå i gang med å rive kledning og etterisolere asap.

Har sett rør hvor det er mye mer isolasjon på innsiden enn ut mot kulden, du kunne varme veggen til du brant deg på fingrene, tinte gjore det ikke uansett. Fryktelig mye dårlige løsninger, laget billig av folk som har ingen yrkesstolthet. Jeg må si jeg finner det veldig merkelig at denne fjotten av en utleier ikke vil fikse en åpenbar defekt i bygget.

[fredrik2]

2 minutes ago, wampster said:

Dette er det jeg vil frem til. Intet mer, intet mindre. Har vel sagt det 5 ganger nå.

 

1. Er røret frosset utenfor boligens vegger er det huseier som må utbedre noe

2. Er røret frosset innenfor boligens vegger er det leietaker/beboer som må sette på varmen

Om ikke punkt 2 er selvforklarende.. Er røret frosset inne i veggen eller innenfor veggen så er varme det eneste som hjelper og er mulig å gjøre nå. Med mindre man ser for seg at man skal gå i gang med å rive kledning og etterisolere asap.

Det var definitivt ikke det du skrev eller ville fram till i inlägget jag svarade på ...

[Simen1]

wampster skrev (3 minutter siden):

Om ikke punkt 2 er selvforklarende.. Er røret frosset inne i veggen eller innenfor veggen så er varme det eneste som hjelper og er mulig å gjøre nå. Med mindre man ser for seg at man skal gå i gang med å rive kledning og etterisolere asap.

Utleier må gjerne gjøre inngrep i veggen/gulvet og fikse problemet straks. Leietaker må gjerne gi utleier tilgang og rydde unna inventar så jobben forenkles. Innenfor rimelighetens grenser da. Eller få lagt inn en varmekabel innenfor ytterrøret hvis det er mulig eller legge en isolasjonsmatte på kald av veggen sånn at frysepunktet flytter seg utover i veggen, forhåpentligvis utenfor røret.

[TheKims]

wampster skrev (2 minutter siden):

Dette er det jeg vil frem til. Intet mer, intet mindre. Har vel sagt det 5 ganger nå.

 

1. Er røret frosset utenfor boligens vegger er det huseier som må utbedre noe

2. Er røret frosset innenfor boligens vegger er det leietaker/beboer som må sette på varmen

Om ikke punkt 2 er selvforklarende.. Er røret frosset inne i veggen eller innenfor veggen så er varme det eneste som hjelper og er mulig å gjøre nå. Med mindre man ser for seg at man skal gå i gang med å rive kledning og etterisolere asap.

Hvor varmt mener du jeg må ha det inne? Som sagt har jeg over 20 grader i alle rom. På stue har jeg 21 grader, på bad 24 og 20 på soverom. Noe varmere enn det klarer jeg ikke ha det. Skulle helst hatt det kjøligere på soverom, men siden det er såpass kaldt ute, så har jeg skrudd opp ovnen der samt at jeg har vifte på der om dagen.

[wampster]

TheKims skrev (1 minutt siden):

Hvor varmt mener du jeg må ha det inne? Som sagt har jeg over 20 grader i alle rom. På stue har jeg 21 grader, på bad 24 og 20 på soverom. Noe varmere enn det klarer jeg ikke ha det. Skulle helst hatt det kjøligere på soverom, men siden det er såpass kaldt ute, så har jeg skrudd opp ovnen der samt at jeg har vifte på der om dagen.

Jeg vet ikke dessverre. Jeg kommer ikke med noen beskyldning eller sier at du har gjort noe feil eller burde gjort mer om det er det du tror. Jeg bare påpeker at har røret frosset i veggen eller innenfor veggen er det kun mer varme som kan løse dette problemet. Har røret frosset utenfor veggen hjelper mer varme like mye som å pisse i havet, da er det kun (etter)isolering og/eller varmetråd som hjelper.

[The Avatar]

TheKims skrev (14 minutter siden):

Hvor varmt mener du jeg må ha det inne? Som sagt har jeg over 20 grader i alle rom. På stue har jeg 21 grader, på bad 24 og 20 på soverom.

I ditt tilfelle så er det ikkje meir du kan gjere, strengt tatt er det nok å holde + 1° C for å unngå frosne rør. 

Det som var poenget med heile denne vinklinga var eigentleg å få klargjort om dette er ein bygningsmessig svakheit som utleigaren må svare for, eller om det var eit resultat av at du som leigetakar ikkje gjer nødvendige tiltak. Det er ikkje heilt uvanleg at leigetakarar berre varmer opp rom dei har nytte av, og sparer straum ved å slå av varneovnen som utleiger har montert ved vassinntaket. 

No har du svart ut dette, og det virket rimeleg klart at du har eit legitimt krav for å holde tilbake husleige. Sjølv om det kanskje kan bli eit spørsmål om du burde latt vatnet renne i alle kraner om vinteren sidan dette er eit kjent problem, så tenker eg at det også vil redusere leigeverdien å måtte høyre at det renner i kjøkkenvasken gjennom heile vinteren. 

Eg trur det er formykje å holde av full husleige for dei dagane du er utan vatn på alle rom, men som nemnt så er vaskemuligheiter såpass vesentleg for bukvalitet at markedsleiga for eit hus i slik tilstand vil være låg. Eg ville foreslått å holde av halv husleige fram til mangelen er utbetra. Faren ved å holde tilbake for mykje er at huseigaren då kan hevde at det er misleghald av leigeavtalen å ikkje betale husleige, som igjen gir hevingsgrunn. 

[Simen1]

Så lenge TheKims har holdt normal innetemperatur og varslet utleier, så har han gjort sitt.

Å sitte her å tenke ut hva utleier burde gjøre med saken blir et sidespor. Men jeg lar meg friste ut på galeien siden @wampster er så bastant på at det kun kan løses med mer varme inne. Det finnes faktisk en hel del alternativer her. Som nevnt, utleier må gjerne åpne veggen, finne ut hvor det fryser og utbedre det der. Eller som de fleste ville gjort: ringe snekker og få det fikset. De har en del triks på lager, både midlertidige og permanente. Det samme gjelder hvis røret går på yttersiden (kald side) av isolasjonen. Frostsikringskabel + isolasjonsmatte tett rundt varmekabelen fikser mye. Det er sikker flere løsninger her, som snekker etc kan finne ut av i farta.

________________________________

Edit: Jeg kom på en ting som kan være leietakers skyld i skaden og som mange ikke er klar over. Det er hvis man plasserer isolerende inventar helt inntil en yttervegg, så kan inventaret og veggen framstå som en og samme ting for varmetransporten. Det vil si at frysepunket legger seg mellom kledningen og innerste del av det isolerende inventaret. Dette kan være innenfor innsiden av veggen. Dvs, flytter man inventaret bort fra veggen kan man måle minusgrader på indre veggflate.

Et klassisk eksempel på dette er hvis man setter et klesskap mot ytterveggen, der det går et vannrør forbi inni veggen, så stapper man klesskapet fullt av klær sånn at dette fungerer som en tykk tilleggsvegg. La oss si: 20 cm yttervegg + 40 cm klesskap, kommode eller seng som står helt inntil ytterveggen. Da blir "veggen" 60 cm tykk og med -20 ute og +20 inne så vil frostgrensa gå midt i denne 60 cm "veggen". Altså i bakre del av klesskapet.

Store isolerende møbler bør ha god lufting mellom møblet og ytterveggen. Minst 3 cm.

Endret 9. januar av Simen1

[wampster]

Ja utleier burde (og må) helst i for lenge siden tatt tak i dette og frost sikret dette bedre.
Jeg antar at ts ikke er verken snekker eller elektriker og da er som nevnt det eneste reelle han kan gjøre mer varme evt mer punktrettet varme om en vet eksakt hvor rørene er og eksakt hvor det er frosset, men det er nok lite sannsynlig. 

Som leietaker hadde jeg definitivt ikke ringt håndverker selv for å ta tak i dette/gjøre noe uten at utleier skriftlig hadde gitt meg fullmakt både på hva som kan gjøres og hvor mye som kan brukes.

Utrolig kjip situasjon. Huseierne har en juss telefon du/en/man kan ringe og høre hva som er lovlig/hva en kan gjøre og burde gjøre. Vet ikke om man må være medlem eller ikke, uansett koster medlemskap 300kr/året mener jeg å huske. Kanskje verdt det.
Lykke til