Boliger med søknadspliktige rom hvor det ikke er søkt om tillatelse

[Fromthemountain]

Hei!
På vår boligjakt kommer jeg stadig over boliger hvor megleren skriver at f.eks. en loftstue brukes som gjesterom men at det ikke er søkt om bruksendring, eller at det er en terasse som er bygget >1 m over bakkenivå uten at de søkte om det. Det er mange eksempler på sånne tilfeller, og ettersom jeg forstår er dette endringer som man egentlig må søke kommunen om.

Hvilke konsekvenser får dette rent praktisk? Jeg tviler på at kommunen kommer å inspisere alle boliger. Har det med forsikring å gjøre, at man ikke får full erstatning dersom noe skulle gå gærent?

[The Avatar]

For dei aller fleste så får det ingen konsekvens i praksis. Kommunen klarer ikkje å føre tilsyn med alle bustader men dei kan føre tilsyn tilfeldig og ikkje minst ved at ulovlegheita har blitt fanga opp gjennom at nokon har sett annonsen. 

I praksis så er kommunens kapasitet avgrensa, så det skal være ganske alvorleg før kommunen legg arbeid i å følge opp slike småting. At du som huseigar har seng på tørkeloftet eller sovepose i klesskapet vil nok ingen bry seg om, terrassen kan fort være meir problematisk sidan det påvirker naboen din og er synleg for alle. 

Konsekvensen ved eit tilsyn er at du får pålegg om å søke løyve i ettertid, eventuelt å tilbakeføre til original tilstand. Om du ikkje gjer det vil du få tvangsmulkt. Ei praktisk utfordring ved å søke løyve i ettertid er at du mæ følge dei byggereglane som gjeld ved søknadstidspunktet, så eit tiltak som hadde kunne blitt godkjent etter byggereglane som gjaldt før kan fort bli umogleg å få godkjent i dag. 

Det kan også få betydning for forsikringa, men då må det typisk være ein årsakssamanheng, som til dømes at brannen i nabohuset ikkje ville spredd seg til ditt hus om det ikkje var for den ulovlege terassen, osv. 

[Simen1]

Kommunens verktøykasse for å avdekke ulovlige tiltak utendørs blir stadig mer effektive og avslørende. Nå brukes både streetmap-tjenester for å sammenligne før og etter, flyfoto og automatisk metrikk, målinger av f.eks størrelse og høyde på en terrasse. De identifiserer fort hvilke tomter som har utført synlig utendørs arbeid og filtrerer fort bort de som er A. Omsøkt, godkjent og ser ut til å være å henhold til søknadene og B. Ikke søknadspliktige tiltak, sånn at de står igjen med et knipe C. Må undersøkes og D. Åpenbart brudd.

Jeg har inntrykk av at plan og bygningsetater har intern konkurranse om å avdekke å gebyrlegge ulovlige tiltak, så det kan være risikabelt å prøve seg. I hvert fall om det er synlige og åpenbare ting.

Endret 12. mai av Simen1

[Espen Hugaas Andersen]

Jeg har lurt litt på dette selv. Er det å sette en seng inn i en bod et "tiltak"? Kan kommunen komme og kreve at man fjerner sengen?

Jeg antar det ikke er slik at om man pusser opp en bod til å ha forholdsvis god standard (og setter inn en seng) så vil det ikke kunne kreves tilbakeføring til dårlig standard - det er vel ikke noe galt i å ha en bod med god standard?

Det virker mer åpenbart hva kommunen kan gjøre hvis en bod plutselig har blitt om til kjøkken eller bad.

Endret 12. mai av Espen Hugaas Andersen

[rozon]

En av grunnene til at meglere sier noe om det er at det forklarer at P-rom størrelsen er mindre enn man ellers skulle måle.

Og ja, kommunen kan i verstefall gi deg dagbøter, jf. PBL § 32-5.

12 minutes ago, Espen Hugaas Andersen said:

Jeg antar det ikke er slik at om man pusser opp en bod til å ha forholdsvis god standard (og setter inn en seng) så vil det ikke kunne kreves tilbakeføring til dårlig standard - det er vel ikke noe galt i å ha en bod med god standard?

Du gjør et S-rom om til P-rom. Hvis dette var en bod originalt sett så ville den vært enkelt utført osv. Dersom du da gjør utbedringer så vil du kunne si at det er omgjort til et P-rom selv om du ikke engang setter inn en seng.  Men... Dette er det sikkert folk her inne som kan mye mer detaljer om enn meg.

[Espen Hugaas Andersen]

3 minutes ago, rozon said:

En av grunnene til at meglere sier noe om det er at det forklarer at P-rom størrelsen er mindre enn man ellers skulle måle.

Og ja, kommunen kan i verstefall gi deg dagbøter, jf. PBL § 32-5.

Du gjør et S-rom om til P-rom. Hvis dette var en bod originalt sett så ville den vært enkelt utført osv. Dersom du da gjør utbedringer så vil du kunne si at det er omgjort til et P-rom selv om du ikke engang setter inn en seng.  Men... Dette er det sikkert folk her inne som kan mye mer detaljer om enn meg.

Det virker for meg unaturlig om man ikke i det minste kunne oppgradere en gammel bod til en standard som tilsvarer det en bod som bygges i dag har. Og en bod som bygges i dag kan ha ganske god standard i forhold til en bod som ble bygget for 50+ år siden!

[The Avatar]

Espen Hugaas Andersen skrev (41 minutter siden):

Er det å sette en seng inn i en bod et "tiltak"? Kan kommunen komme og kreve at man fjerner sengen?

I teorien ja, men i praksis nei.
Etter plan og bygningslova så er tiltak definert som "oppføring, riving, endring, herunder fasadeendring, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom".
Å sette ei seng inn på boda vil då være endra bruk, huseigar må då eventuelt argumentere ovanfor kommunen at denne senga ikkje skal benyttast på ein måte som medfører endra bruk. Typisk så kan du openbart oppbevare senga som gjenstand på boda, det er dette som er formålet til ei bod. Men om du setter opp senga på vanleg måte med madrass og reint dynetrekk så vil nok kommunen argumentere at her har du openbart tenkt å bruke senga.
I teorien så bør du derfor oppbevare senga loddrett eller utan madrass for å tydeleg demonstrere at du ikkje skal sove der, men i praksis så vil du aldri få eit pålegg om å fjerne senga. Einaste unntaket eg kan kome på er i ein utleigebustad der du har satt senger på alle rom inkludert bod og andre rom som ikkje er eigna for varig opphold, igjen fordi kommunen då kan argumentere med at du har gjort dette for å kunne trykke flest mogleg leigetakarar inn i bustaden.

S-rom (sekundærrom) er rom som ikkje er berekna for å oppholde seg i, verken i korte eller lange opphold. Ei bod vil du typisk oppholde deg i berre få minutter til du har fått henta eller satt på plass det du har oppbevart der.

Det er lov til å bygge bod med langt høgare standard enn ei klassisk bod. Du kan heilt fint ha til dømes eit stort vindu med mykje naturleg lys i boda di. Kravet etter byggeforskrifta er at dagens bustadar må byggast med oppbevaringsplass til syklar, sportsutstyr, barnevogner, osv. Det er ingenting som tilseier at boda ikkje kan ha vindu, vannboren varme, og dyr tapet på veggane. Størsten "faren" med å bygge bod med så høg kvalitet er at boda då har god nok kapasitet til å bli brukt til for eksempel soverom, og då bryt du lova ikkje fordi du har seng på boda men fordi når boda er brukt som soverom så har du ikkje lenger den påkrevde boda for oppbevaring av sportsutstyr.

[Simen1]

Espen Hugaas Andersen skrev (1 time siden):

Jeg har lurt litt på dette selv. Er det å sette en seng inn i en bod et "tiltak"? Kan kommunen komme og kreve at man fjerner sengen?

Jeg antar det ikke er slik at om man pusser opp en bod til å ha forholdsvis god standard (og setter inn en seng) så vil det ikke kunne kreves tilbakeføring til dårlig standard - det er vel ikke noe galt i å ha en bod med god standard?

Det virker mer åpenbart hva kommunen kan gjøre hvis en bod plutselig har blitt om til kjøkken eller bad.

Inventar og løsøre har ingenting med dette å gjøre. Det som teller i denne sammenhengen er 1. Om rommet er egnet til varig opphold og 2. Om rommet er godkjent for varig opphold.

Du kan fint bruke en rom som ikke er godkjent for varig opphold, f.eks registrert som bod, som gjesterom noen netter uten at det har noen betydning. Men hvis du f.eks får et familiemedlem til og bruker det som et permanent soverom så er det en annen sak. Begrepet varig opphold setter blant annet krav til dagslys og rømningsveier. Risikovurderingen er sånn at rom ikke brukes til varig opphold, f.eks en bod som noen ganger fungerer som gjesterom, brukes så sjeldent på den måten at det ikke er behov for å tilfredsstille de kravene.

Det er altså ikke sengen men bruken av rommet som teller.

rozon skrev (1 time siden):

Du gjør et S-rom om til P-rom.

Disse begrepene er avleggs. Les mer om nye romdefinisjoner her:

https://www.gjensidige.no/godtforberedt/content/p-rom-og-s-rom-er-historie.na-er-det-bra-som-gjelder

Endret 12. mai av Simen1

[Nedward]

En interessant observasjon jeg har gjort er at enkelte kommuner er ekstremt lempfelidig på ulovlige/ikke omsøkte boenheter (leiligheter, hybler). Enkelt og greit fordi at begynner dem å "stenge" disse, så blir det et enormt underskudd på boliger. 

Litt anekdotisk, men: En eiendomsmegler på visning svarte en person som spurte hva den praktiske betydningen om at sokkelleiligheten ikke var omsøkt, noe slikt som "kommunen ser mellom fingrene på dette fordi det er underskudd på utleieenheter, og starter dem en slik prosess må det være likt for alle. Det vil medføre at hundrevis av folk blir fri for bolig på kort tid. Det ønsker dem ikke". Kommunen her jeg bor formidler også slike "ulovlige" leiligheter til blant annet flyktninger. Dem har heller ikke problemer med å bruke f.eks. en bod som soverom. Svaret jeg fikk da jeg skjønte at dem tenkte å bruke en bod i min leilighet som soverom var at "vi har undersøkt, og det er lovlig". Så jeg tenker at når dem sier det slik, så er det ganske fritt fram for mindre innvendige saker. 

Fasadeendringer kan naboer reagere på. Spesielt hvis det kommer ekstra vindu eller tar utsikt. Likeså med terrasse. Da har du et potensielt problem. At du innreder en kjellerstue er lite synlig fra utsiden og går sannsynligvis under radaren og normale folk bryr seg ikke når det ikke påvirker dem negativt.

Det er uansett tryggest å ha ting i orden. Plutselig så får du en kjip beskjed fra kommunen. Da har du fint lite du skulle sagt.

Endret 13. mai av Nedward

[The Avatar]

Nedward skrev (44 minutter siden):

En interessant observasjon jeg har gjort er at enkelte kommuner er ekstremt lempfelidig på ulovlige/ikke omsøkte boenheter (leiligheter, hybler). Enkelt og greit fordi at begynner dem å "stenge" disse, så blir det et enormt underskudd på boliger. 

Eg skal ikkje påstå at dette ikkje er grunnen, men etter mitt syn så handler det vel så mykje om at kommunen ikkje har kapasitet til å følge opp andre saker enn dei mest alvorlege. Ulovlegheitssaker er ofte tidkrevande og kan potensielt ende opp i retten, då vil dei fleste kommuner prioritere å ta unna dei innkomne søknadane som er både enklare og direkte fakturerbare i form av søknadsgebyr, og med den ekstra bonusen at nye bustadar og nye næringsbygg genererer inntekter til kommunen.

Kommunen kan i teorien fint starte i ein ende utan å behandle alle likt samtidig, men det er klart at med så mykje småplukk som det er i dei fleste bygg så vil det kreves store ressursar for å jobbe seg gjennom alle byggverk i kommunen. Nytteverdien av ei slik opprydding er også sterkt avgrensa, dei aller fleste ulovlegheitssakene gjeld formalitetar som at ein ikkje har søkt eller ikkje har brukt godkjente fagfolk, ofte kan til og med sjølve arbeidet oppfylle alle krav slik at det er berre formalitetane ved å dokumentere arbeidet som manglar. Og av dei tiltaka som er heilt ulovlege og som må rivast/tilbakeførast om kommunen kjem på tilsyn så er det relativt få av disse ulovlegheitene som er direkte farlege for andre enn huseigar sjølv.