Vanlige folk har ikke råd til bolig i Oslo

[freedomseeker]

Simen1 skrev (3 timer siden):

Interessant. Jeg leser grafen sånn:

Venstre side: Antall personer per husstand minker utover 70- og 80-tallet

Høyre side: Antall personer per husstand øker etter ca 2005

Men det skulle vært interessant å se flere detaljer her, som antall bolignedleggelser og fraflyttinger (uten ny innflytter), samt størrelse og antall soverom. Og ikke minst geografisk fordeling.

Nå overkompliserer du dette. Grafen har ingenting med antall personer i husstanden å gjøre, den viser ganske enkelt forholdet mellom hvor mange boliger som bygges kontra den totale befolkningsveksten.

Man ser tydelig at boligbyggingen har holdt seg rimelig stabil, mens vi i perioder har hatt en eksplosjonsaktig befolkningsvekst. Vi ser at dette begynte så smått på 90-tallet, da befolkningsveksten i stor grad var drevet av asylinnvandring. Litt utpå 2000-tallet eksploderte kurven på grunn av både asyl og innvandring etter EØS-utvidelsen østover.

Det som er spesielt interessant her, er at disse innvandrerne fra Øst-Europa gjerne blir omtalt som "arbeids"innvandrere av norsk media, og at dem tar fysisk tunge jobber. Da skulle man jo tro at vi ville fått en tilsvarende økning i boligbyggingen. Men som grafen viser, har det altså ikke skjedd.

Helt på slutten av tidsperioden ser vi starten på det ekstreme utslaget av asylinnvandringen fra Ukraina.

[Rhabagatz]

5 hours ago, wampster said:

Du har ikke fått med deg at Oslo har hatt et real-prisfall på bolig siste årene?

Jaja, en kan ikke få med seg alt

Så listen er senket til realprisfall? Men prisen på å låne har økt mye mer enn den generelle inflasjonen, så realprisfallet ditt er ikke reelt for boligkjøpere. Renten var rekordlav for fem år siden, og prisene har økt betraktelig til tross for rentestigning ene.

[wampster]

Rhabagatz skrev (1 time siden):

Så listen er senket til realprisfall? Men prisen på å låne har økt mye mer enn den generelle inflasjonen, så realprisfallet ditt er ikke reelt for boligkjøpere. Renten var rekordlav for fem år siden, og prisene har økt betraktelig til tross for rentestigning ene.

Det har hatt begge deler (real-prisfall og direkte i kroner og ører). 
Jeg får med meg mange objekter som nå legges ut for det samme som og/eller lavere enn det de ble kjøpt for i 2023/2024/2025.

[kremt]

Jeg ser det samme her i området, objekter som blir liggende og liggende, små senkinger av prisen. De færreste vil selge for hva markedet vil gi, det er sin egen og meglers fantasi som setter prisen. Dette er ikke bare i det øvre sjikte av markedet men også helt vanlige hus til normal pris på 4-5 mill. Tror det var nærmere 50 % som ble solgt under prisantydning. Så kan man jo diskutere om det er markedet som er dårlig eller selgere og meglere som har veldig høy fantasi på prisen. Men noen år med høyere renter, stigende priser på alt og signaler om ennå høyere rente fremover (muligens) har innvirkning på prisen. 

[Simen1]

freedomseeker skrev (1 time siden):

Nå overkompliserer du dette. Grafen har ingenting med antall personer i husstanden å gjøre, den viser ganske enkelt forholdet mellom hvor mange boliger som bygges kontra den totale befolkningsveksten.

Det er bare enkel matte. Når vi har en brøk med antall innbyggere i telleren og antall boliger i nevner og telleren øker mer enn nevneren så må nødvendigvis brøken øke. Flere personer per bolig. Fra ca 2005.

Men som jeg skriver er det flere faktorer.

Endret 14. august av Simen1

[freedomseeker]

Simen1 skrev (25 minutter siden):

Det er bare enkel matte. Når vi har en brøk med antall innbyggere i telleren og antall boliger i nevner og telleren øker mer enn nevneren så må nødvendigvis brøken øke. Flere personer per bolig. Fra ca 2005.

Men som jeg skriver er det flere faktorer.

Å kverulere om husstandsstørrelser er en ren avsporing. Grafen viser svart på hvitt gapet mellom massiv befolkningsvekst og en boligbygging på stedet hvil. Det kumulative resultatet er et enormt boligunderskudd, noe det advares mot fra flere hold (blant annet OECD og IMF), og som gjenspeiles direkte i dagens prisnivå.

Endret 14. august av freedomseeker

[wampster]

freedomseeker skrev (2 minutter siden):

Å kverulere om husstandsstørrelser er en ren avsporing. Grafen viser svart på hvitt gapet mellom massiv befolkningsvekst og en boligbygging på stedet hvil. Det kumulative resultatet er et enormt boligunderskudd, noe det advares mot fra flere hold, og som gjenspeiles direkte i dagens prisnivå.

Det er selvfølgelig ikke en avsporing å ha med/tenke på sivilstand, husstandsstørrelser, hvor lenge folk studerer, hvor mange som tar et friår eller to, hvor folk ønsker å bo nå vs før, osv... Alt teller. 

Du kan godt prøve å se verden som sort/hvit (alt har kun en årsak) men for folk som har vokst opp og skjønt litt hvordan ting fungerer så er det åpenbart at det er mange faktorer som spiller inn i alt, deriblant boligpriser

[Simen1]

freedomseeker skrev (14 minutter siden):

Å kverulere om husstandsstørrelser er en ren avsporing. Grafen viser svart på hvitt gapet mellom massiv befolkningsvekst og en boligbygging på stedet hvil. Det kumulative resultatet er et enormt boligunderskudd, noe det advares mot fra flere hold (blant annet OECD og IMF), og som gjenspeiles direkte i dagens prisnivå.

Det var da voldsomt til utbrudd over en enkel brøk. 

[Uderzo]

Sitat

Utleieselskap selger boliger for 250 millioner: –⁠ Taper penger
Spabo Eiendom vil selge unna en ny bolk med leiligheter på Oslo vest, og mener det har blitt for lite lønnsomt å leie ut.
...

Han sier skatt er den viktigste grunnen til at det ikke lenger er lønnsomt for dem å leie ut disse leilighetene.

– Vi har sikret oss mot renteøkninger, men vi kan ikke sikre oss mot ustabile politiske rammebetingelser.

https://e24.no/naeringsliv/i/e765Rg/utleieselskap-selger-boliger-for-250-millioner-taper-penger

Siden det er på Oslo vest, er det nok ikke snakk om sårbare leietakere. Objektene er trolig dyre å leie i utgangspunktet, men det samme skjer med mange andre utleieobjekter.

Endret 14. august av Uderzo

[wampster]

Uderzo skrev (3 minutter siden):

https://e24.no/naeringsliv/i/e765Rg/utleieselskap-selger-boliger-for-250-millioner-taper-penger

Siden det er på Oslo vest, er det nok ikke snakk om sårbare leietakere. Objektene er trolig dyre å leie i utgangspunktet, men det samme skjer med mange andre utleieobjekter.

Det er umulig p.d.d å ikke "tape penger" på å leie ut. Hvis en tar utgangspunkt i en leilighet til 4MNOK i Oslo.

Gjennomsnittspris pr kvm 100.000 = omtrent 40kvm
Kapitalkostnad å bare ha pengene i banken = 200.000 (5% avkastning)
Felleskostnader = 30.000 (som stiger ekstremt raskt pga utrolig økning i kommunale avgifter)
Formuesskatt = 40.000
Vedlikehold/uforutsett/ikke utleid tid/etc = 40.000 (1% boligverdi)
Totalt: 310.000 / 12 = ca 25.800

Dvs at for å gå i "null" vs å bare ha pengene i banken må du leie ut for 25.800 i mnd, sammenligner man det med "lavrisiko" indeks fond med historisk avkastning på 7-8% som samtidig gir 25% formues rabatt blir regnestykket enda skjevere (omtrent 45.000 pr prosent høyere avkastning enn 5%) Samtidig trenger man ikke styre med leietakere, fellesutgifter, årsmøter, e.o. møter, vedlikeholdsprosjekter, innflytting/utflytting, etc. 

[qualbeen]

wampster skrev (14 timer siden):

På tide å våkne opp. 

Å påstå at enslige sykepleier noen gang i historien har hatt råd til 50% av boligene i Oslo er så dumt at jeg har ikke ord..

Heh.. Halvparten av all eiendom i Oslo? Nei. Åpenbart ikke! Overhode ikke! 

Det er dog heller ikke påstanden!

Halvparten av alle omsatte (=solgte) boliger i Oslo? Jepp. Sånn var det.

Og det er EKSTREMT stor forskjell på halvparten av de eiendommer som ble lagt ut for salg på Finn.no, kontra halvparten av verdien på enhver bygg-masse av Oslo!

 

wampster skrev (13 timer siden):

Det var INGEN som fikk 100% belåning på et bolig objekt til 900.000 i år 1999 med en brutto lønn på 240.000.

Sikker på det?

Ja ja, kan godt være du har rett, men jeg vet om eksempler som fikk 105% belåning på et bolig-objekt i 2008. Vil du vite lønnen til vedkommende? Kroner 0,-. Hen studerte sykepleie (bachelor; var da i gang på andre året..)

Dette altså nesten ti år senere enn tiden vi diskuterer. Rett før finanskrisen. Bankene regelrett kastet lån etter folk. Det var latterlig enkelt..!

Tidene har HELDIGVIS forandret seg. 

 

[Simen1]

wampster skrev (9 timer siden):

Dvs at for å gå i "null" vs å bare ha pengene i banken må du leie ut for 25.800 i mnd, sammenligner man det med "lavrisiko" indeks fond med historisk avkastning på 7-8% som samtidig gir 25% formues rabatt blir regnestykket enda skjevere (omtrent 45.000 pr prosent høyere avkastning enn 5%) Samtidig trenger man ikke styre med leietakere, fellesutgifter, årsmøter, e.o. møter, vedlikeholdsprosjekter, innflytting/utflytting, etc. 

Forsåvidt bra regnestykke, men jeg savner en viktig linje der: Forventet verdiøkning.

En kompis som driver en del med utleie har de siste årene hatt høyere inntekt fra verdiøkning av utleieobjektene enn selve leieinntektene.

Verdiøkningen er stipulert ut fra indeksen for området.

[kremt]

10 hours ago, wampster said:

Det er umulig p.d.d å ikke "tape penger" på å leie ut. Hvis en tar utgangspunkt i en leilighet til 4MNOK i Oslo

Den "korrekte" måten å regne på er trolig å regne på avkastning av egenkapitalen. Da blir det 10 % EK og 3.6 mill i lån. Kanskje bør du også regne med avdragsfrihet, du får trolig 5 år, eller kan få det. Alle de "store" betaler ingen avdrag, de har obligasjonslån med 2 år løpetid, kun renter på 6-7 %. 

[wampster]

kremt skrev (1 time siden):

Den "korrekte" måten å regne på er trolig å regne på avkastning av egenkapitalen. Da blir det 10 % EK og 3.6 mill i lån. Kanskje bør du også regne med avdragsfrihet, du får trolig 5 år, eller kan få det. Alle de "store" betaler ingen avdrag, de har obligasjonslån med 2 år løpetid, kun renter på 6-7 %. 

Dette er mer er regnestykke for "hvermansen" som har 1-4 utleie leiligheter privat som er kjøpt for 5-10 år siden og for det meste nedbetalt. 

Snakker man om store aktører (dvs 10 +++ enheter) er regnestykke og oppsettet vesentlig forskjellig 

Verdistigning siste 2-3 år (og neste par år) kommer til å være lav/null/negativ tror jeg

Edit: er ikke kjempe optimist på indeksfond heller, men det er en annen sak.

Endret 15. august av wampster

[kremt]

Quote

Dersom vi er bekymret for stigende boligpriser, kan vi ikke også være bekymret for fallende boligpriser. Ikke siden finanskrisen har boligprisene falt så mye som i første halvdel av 2026, hvor Oslo leder an med en nedgang på 3,3 prosent.

Hva er årsaken. Er det stort sett haier som lemper ut, sammenlignet med rotter som hopper over bord før skipet synker. Eller er det mer sammensatt. Det er kun 1.5 år siden kravet til EK ble senket til 10 %, men luften av den ballongen gikk veldig fort ut. Skal prisene fortsette å øke må folk pumpe inn mer penger og banker må finansiere stadig høyere lån, så enkelt er det. Det virker som det har møtt på en del motstand på dette prisnivået.

Det måtte jo skje før eller siden, men hvorfor akkurat nå. Dette kan fort bli flere år med nedgang. Oppgang avler oppgang og nedgang avler nedgang. Er det selgeres krav til pris som er for høye, selektivt marked, vanskeligere å finansiere, kjøperes lavere tro på markedet. Mange muligheter her. 

[Simen1]

Tomter er litt som gull. Der er en begrenset ressurs og "utvinnes" lite nytt per år. Særlig i Norge på grunn av "nullvekst"-politikken og svært mange ordninger for naturvern. Enten er det myr, truede dyrearter, LNFR-område, matjord, strandsone, uberørt natur, "marka", vernet friluftsområde, nasjonalpark, vassdrag, nært vannkilde eller andre ting.

Poenget er at tomter er priset som en knapphetsvare, ikke ut fra kostnadsbildet ved å ta i bruk arealet. Kommuner i distriktene kan selge tomter til kostpris (styrt av evt tilgang på offentlig vann, kloakk etc), mens bykommuner selger tomter etter markedsverdi, altså knapphets-priset. Differansen mellom markedspris og kostpris håves inn som en ekstra skatt.

Boligpriser er også mer knapphets-styrt enn kostnadsstyrt. Det kan ikke stemme at kostnadene har løpt så voldsomt av gårde som det vi ser i tabellen.

[flamethower1234]

 

 

[Subara]

Bekymrer meg over at det blir et vanskeligere leiemarked. Alle har ikke midler til å eie egen bolig.

Vi må ikke få utviklingen man ser i andre storbyer, feks. i Paris der folk sover i enmannstelt langs Seinen, under et tre eller på fortauet. Det er ikke bare rusmisbrukere som sover ute.

[Salvesen.]

Er Oslo krakket ett faktum? Prisene har stått stille/gått nedover de siste to årene, tipper det over nå?

https://e24.no/norsk-oekonomi/i/7pxkV8/boligbrems-i-oslo-hadde-ventet-at-det-skulle-komme-noen-bud

[Simen1]

I så fall er det en kjempe-gladnyhet for alle som synes boligprisene i Oslo har gått helt av skaftet, at det er galskap og de som bruker sykepleierindeksen for å fortelle hvor galt det er. Hvis Oslo-krakket blir et faktum så vil flere sykepleiere, førstegangskjøpere osv få råd til å kjøpe et sted å bo.

Siden prisene i leie-markedet er knyttet til prisene i eie-markedet, så vil det også bli en kjempe-gladnyhet for alle som allerede leier eller planlegger å leie snart.