Mellomfinansiering når vi har 2 boliger

[Regenburg]

Hei,

Skal i banken og prøve å få lånegaranti snart. Vi eier 2 borettslagsleiligheter, vil selge begge og kjøpe et hus.

Den store (som vi bor i) har 2.8 millioner i fellesgjeld.

Den lille leies ut til selvkost og har 1.5 mill i fellesgjeld. Ingen privatlån på disse.

Eier en gjeldsfri hytte med takst på 2 millioner. 

Vi har samlet inntekt 1.2 millioner.

Kan sitte igjen med cirka 1 million per leilighet, når de selges. Har lyst å kjøpe et hus til rundt 6 millioner.

Er det naturlig å gå til banken og be om finansieringsbevis og avtale at vi skal selge begge leilighetene. Eller må vi selge 1 først og så kan man vise seg i banken?

Endret 27. september 2022 av Regenburg

[Inspector]

Regenburg skrev (17 minutter siden):

Hei,

Skal i banken og prøve å få lånegaranti snart. Vi eier 2 borettslagsleiligheter, vil selge begge og kjøpe et hus.

Den store (som vi bor i) har 2.8 millioner i fellesgjeld.

Den lille leies ut til selvkost og har 1.5 mill i fellesgjeld. Ingen privatlån på disse.

Eier en gjeldsfri hytte med takst på 2 millioner. 

Vi har samlet inntekt 1.2 millioner.

Kan sitte igjen med cirka 1 million per leilighet, når de selges. Har lyst å kjøpe et hus til rundt 6 millioner.

Er det naturlig å gå til banken og be om finansieringsbevis og avtale at vi skal selge begge leilighetene. Eller må vi selge 1 først og så kan man vise seg i banken?

Hvis jeg var banken, ville jeg foreslått at du solgte først. Prisutviklingen på leiligheter er sannsynligvis synkende. Så snart du har pengene på konto, er lånepremissene mer oversiktlige.

[Gringorilla]

Regenburg skrev (24 minutter siden):

Hei,

Skal i banken og prøve å få lånegaranti snart. Vi eier 2 borettslagsleiligheter, vil selge begge og kjøpe et hus.

Den store (som vi bor i) har 2.8 millioner i fellesgjeld.

Den lille leies ut til selvkost og har 1.5 mill i fellesgjeld. Ingen privatlån på disse.

Eier en gjeldsfri hytte med takst på 2 millioner. 

Vi har samlet inntekt 1.2 millioner.

Kan sitte igjen med cirka 1 million per leilighet, når de selges. Har lyst å kjøpe et hus til rundt 6 millioner.

Er det naturlig å gå til banken og be om finansieringsbevis og avtale at vi skal selge begge leilighetene. Eller må vi selge 1 først og så kan man vise seg i banken?

Det naturlige er vel å spørre banken i stedet for et forum?

Men dette er faktum: Man kan få lån inntil 5 ganger inntekten. For deres del blir det 6 millioner. I tillegg har dere 2 millioner i "egenkapital" i hytten. Totalt kan dere altså da eie hus for 8 millioner. Så må dere trekke fra deres andel av fellesgjelden, altså 4,3 millioner. Så per i dag kan dere "kun" få huslån på inntil 3,7 millioner (forutsatt at dere ikke har billån og studielån).

Det dere kan gjøre for å øke dette lånet er å få e-takst på leilighetene deres. Dere kan også få godkjent inntekten på leiligheten dere leier ut som inntekt å plusse på deres 1,2 millioner. Eventuelt kan dere selge den ene leiligheten.

Det hele kan bli ganske komplisert, men dere bør altså bare ta en prat med banken. Det koster ingen verdens ting.

[Regenburg]

Gringorilla skrev (19 minutter siden):

Det naturlige er vel å spørre banken i stedet for et forum?

Har aldri vært i en bank før for å ordne lån. Spør for å få avklart et lite spm jeg lurer på.

Tror du misforstod spørsmålet mitt litt også. Ser ikke etter å beholde de to boligene.

[Loko]

Normalt vil banken legge 90% av verdien på boligen til grunn når den ikke er solgt. Rett og slett på grunn av at dem ikke veit hva dem blir solgt for slik at man er på den sikre siden.

Siden da 20% av egenkapitalen nå blir bundet så vil det nok være i deres interresse å selge minst den ene boligen først. Da fristiller dere mer egenkapital og har mindre usikkerhet i forhold til hva dere faktisk ender opp med i lån.

Send inn en lånesøknad så kontakter banken din deg for en prat om veien videre

 

[tigerdyr]

5 hours ago, Regenburg said:

Har aldri vært i en bank før for å ordne lån. Spør for å få avklart et lite spm jeg lurer på.

Bestill tid for personlig møte i en bank.  Det er ikke farlig.  Det ser ut som dere har flere mulige veier til mål.  Mellomfinansiering er dyrt, så hvis dere har bestemt dere om å kjøpe hus, kan dere like gjerne begynne å selge de boligerne dere ikke ønsker å beholde, men når det gjelder finansieringsbevis skal det ikke være nødvendig å selge noe først. 

Sist jeg kjøpte bolig sa de i banken at man egentlig ikke brukte finansieringsbevis lenger og at eiendomsmegleren blott kontaktet bankforbindelsen for å sjekke om de hadde verifisert at du kunne skaffe de nødvendige midler. 

[Gringorilla]

Regenburg skrev (På 27.9.2022 den 8.51):

Har aldri vært i en bank før for å ordne lån. Spør for å få avklart et lite spm jeg lurer på.

Tror du misforstod spørsmålet mitt litt også. Ser ikke etter å beholde de to boligene.

Jeg misforstod ikke spørsmålet. Men som tigerdyr sier, så er mellomfinansiering av boliger ekstremt dyrt. I tillegg vet man aldri hvor lang tid det tar å selge. Derfor får man ideelt sett lån med pant i de boligene man har fra før, så kan man selge i ro og mak etterpå. Derav mitt svar. Jeg ga deg en mulighet som er billigere enn mellomfinansiering.

Og som han/hun også sier; det er ikke farlig (eller forpliktende) å ta et møte i banken for å avklare sine muligheter. Der vil du kunne få svar på alt du lurer på her, og med mye mer informasjon enn vi har mulighet til å gi deg her.

Som et ekstra tips, om noen av dere er med i en fagforening, sjekk på forhånd hvilke banker disse foreningene har en avtale med, så får man som regel bedre rentevilkår.

[Herr Brun]

Gringorilla skrev (På 27.9.2022 den 8.30):

Det naturlige er vel å spørre banken i stedet for et forum?

Men dette er faktum: Man kan få lån inntil 5 ganger inntekten. For deres del blir det 6 millioner. I tillegg har dere 2 millioner i "egenkapital" i hytten. Totalt kan dere altså da eie hus for 8 millioner. Så må dere trekke fra deres andel av fellesgjelden, altså 4,3 millioner. Så per i dag kan dere "kun" få huslån på inntil 3,7 millioner (forutsatt at dere ikke har billån og studielån).

Det dere kan gjøre for å øke dette lånet er å få e-takst på leilighetene deres. Dere kan også få godkjent inntekten på leiligheten dere leier ut som inntekt å plusse på deres 1,2 millioner. Eventuelt kan dere selge den ene leiligheten.

Det hele kan bli ganske komplisert, men dere bør altså bare ta en prat med banken. Det koster ingen verdens ting.

Det hjelper ikke med "egenkapital" i hytten så lenge du ikke selger hytten. TS får ikke låne mer enn 6 millioner uansett hvor mye egenkapital de har. 

[Gringorilla]

Herr Brun skrev (22 timer siden):

Det hjelper ikke med "egenkapital" i hytten så lenge du ikke selger hytten. TS får ikke låne mer enn 6 millioner uansett hvor mye egenkapital de har. 

Eh jo. Og har man rike foreldre kan de stille som kausjonister i stedet for egenkapitalen. Eller påstår du at disse foreldrene må selge huset sitt for å være kausjonister? Jeg tok nettopp opp lån for å bygge garasje. Jeg måtte ikke selge huset mitt for å dekke opp egenkapitalkravet. Det holdt at jeg fikk e-takst som viste at huset var verdt (nok) mer enn jeg hadde i lån på det.

Differansen mellom lån og dokumentert verdi på hytta regnes som egenkapital. Men merk at banken kan sette verdien på hytta lavere enn hva megler gjør. I tillegg må egenkapitalen være litt større, ettersom den ikke kan trekkes fra på lånet. Så om de ønsker et hus på 6 millioner, og ikke har penger i banken for å dekke opp egenkapitalen, så må hytta minst ha en verdi på 15% av 6 millioner, altså 900 000, og de ender opp med et lån på 6 millioner. Men selv om egenkapitalen de mener å ha i hytta går langt over 900 000, så vil de ikke få mer i lån, ettersom inntekten begrenser dem. Da er de nødt til å selge for å få ned det totale lånet. Men nå har jeg ikke regnet inn leilighetene. Poenget mitt er at man ikke trenger å ha en "fysisk" egenkapital. Det holder å ha verdier som banken kan selge dersom de misligholder lånet. De kan derfor også ta e-takst på leilighetene sine. Om leilighetene er mer verdt enn felleslånet deres, så regnes den differansen som egenkapital. Men som sagt, om de skal kjøpe noe dyrere enn 6 millioner, så må de selge noe.

[Herr Brun]

Gringorilla skrev (3 minutter siden):

Eh jo. Og har man rike foreldre kan de stille som kausjonister i stedet for egenkapitalen. Eller påstår du at disse foreldrene må selge huset sitt for å være kausjonister? Jeg tok nettopp opp lån for å bygge garasje. Jeg måtte ikke selge huset mitt for å dekke opp egenkapitalkravet. Det holdt at jeg fikk e-takst som viste at huset var verdt (nok) mer enn jeg hadde i lån på det.

Differansen mellom lån og dokumentert verdi på hytta regnes som egenkapital. Men merk at banken kan sette verdien på hytta lavere enn hva megler gjør. I tillegg må egenkapitalen være litt større, ettersom den ikke kan trekkes fra på lånet. Så om de ønsker et hus på 6 millioner, og ikke har penger i banken for å dekke opp egenkapitalen, så må hytta minst ha en verdi på 15% av 6 millioner, altså 900 000, og de ender opp med et lån på 6 millioner. Men selv om egenkapitalen de mener å ha i hytta går langt over 900 000, så vil de ikke få mer i lån, ettersom inntekten begrenser dem. Da er de nødt til å selge for å få ned det totale lånet. Men nå har jeg ikke regnet inn leilighetene. Poenget mitt er at man ikke trenger å ha en "fysisk" egenkapital. Det holder å ha verdier som banken kan selge dersom de misligholder lånet. De kan derfor også ta e-takst på leilighetene sine. Om leilighetene er mer verdt enn felleslånet deres, så regnes den differansen som egenkapital. Men som sagt, om de skal kjøpe noe dyrere enn 6 millioner, så må de selge noe.

eh nei. Her er vi såpass langt til venstre på Dunning Kruger-skalaen at jeg er usikker på hvor mye som kommer til å synke inn, men for å faktisk kunne finansiere noe så trenger du kontanter, og det er såpass åpenbart at det er litt vanskelig å forklare på noen annen måte enn å si nettopp det. Men jeg skal forsøke ved hjelp av et eksempel med tall som er litt løsrevet fra TS' case:

Si du har en ubelånt hytte verdt 5 millioner (etter risikofradrag for banken - 5 millioner er altså verdien banken er villig til å bruke når de skal vurdere hytten som sikkerhet), ingen penger på konto, og ingen andre verdier som kan brukes til EK. Du vil kjøpe et hus til 10 millioner. For å gjøre det i denne situasjonen må du låne 10 millioner for å kjøpe huset. Hvis du bare låner fem millioner så må du selge hytta for å kunne kjøpe huset. På samme måte som hvis egenkapitalen faktisk var i kontanter - da må du bruke dem når du kjøper huset.

Du kan ikke bare "regne den som egenkapital" når du skal beregne gjeldsgraden din. Og utlånsforskriftens § 6 om gjeldsgrad, som lyder "Finansforetaket skal ikke yte lån dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt", regner med all gjeld, ikke bare gjeld som er sikret med en eller annen variant av det du sier. 

Alt det du skriver er knyttet til utlånsforskriftens regler om belåningsgrad, altså egenkapitalkravet (du kan maks låne 85 % av boligens verdi), men hjelper nøyaktig ingenting for å oppfylle krav til gjeldsgrad. 

 

For å bruke ditt såkalte faktum som jeg svarte på: 

Sitat

Men dette er faktum: Man kan få lån inntil 5 ganger inntekten. For deres del blir det 6 millioner. I tillegg har dere 2 millioner i "egenkapital" i hytten. Totalt kan dere altså da eie hus for 8 millioner. Så må dere trekke fra deres andel av fellesgjelden, altså 4,3 millioner. Så per i dag kan dere "kun" få huslån på inntil 3,7 millioner (forutsatt at dere ikke har billån og studielån).

Hvis de skal bruke egenkapitalen i hytten til å eie hus for 8 millioner, så må de låne 8 millioner. Så enkelt er det faktisk. Du får ikke kjøpe hus uten penger, og du får ikke på magisk vis penger ved å eie en hytte, du må låne dem. Og lånet er maks 5 ganger inntekten. 

[Marzo]

Verdt å huske på at banken vil også kun legge til grunn 50% av verdien på en fritidsbolig ved en låneprosess.

Vil råde trådstarter til å sende inn en lånesøknad til 3-4 av de største lokale bankene og se hva som kommer tilbake.
Er alle tydelige på at du må selge først så blir valget enkelt.. og utsett prosessen med huskjøp til den er solgt.

[Gringorilla]

Herr Brun skrev (55 minutter siden):

Her er vi såpass langt til venstre på Dunning Kruger-skalaen at jeg er usikker på hvor mye som kommer til å synke inn

Enig med utsagnet, uenig om hvem som ligger hvor på skalaen.
 

Herr Brun skrev (55 minutter siden):

Si du har en ubelånt hytte verdt 5 millioner (etter risikofradrag for banken - 5 millioner er altså verdien banken er villig til å bruke når de skal vurdere hytten som sikkerhet), ingen penger på konto, og ingen andre verdier som kan brukes til EK. Du vil kjøpe et hus til 10 millioner. For å gjøre det i denne situasjonen må du låne 10 millioner for å kjøpe huset. Hvis du bare låner fem millioner så må du selge hytta for å kunne kjøpe huset. På samme måte som hvis egenkapitalen faktisk var i kontanter - da må du bruke dem når du kjøper huset.

Tror du må lese det jeg skrev på nytt, for det er jo akkurat dette jeg sier.

Herr Brun skrev (55 minutter siden):

Og utlånsforskriftens § 6 om gjeldsgrad, som lyder "Finansforetaket skal ikke yte lån dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger årsinntekt", regner med all gjeld, ikke bare gjeld som er sikret med en eller annen variant av det du sier. 

Dette har jeg også sagt i et tidligere innlegg (og litt i forrige). Og du havner ikke et annet sted på tidligere nevnte skala bare fordi du siterer en paragraf fra Lovdata.
 

Herr Brun skrev (55 minutter siden):

Hvis de skal bruke egenkapitalen i hytten til å eie hus for 8 millioner, så må de låne 8 millioner. Så enkelt er det faktisk.

Igjen, det er jo akkurat det jeg sier.


Totalt sett, så virker det rett og slett som du misforstår alt jeg har sagt, enten med vilje eller som en effekt av Dunning-Kruger.

JA, for å kjøpe et hus for 8 millioner, så må man ha 8 millioner å betale med.
Men NEI, du må ikke nødvendigvis dukke opp i banken med en koffert med 1,2 millioner og få de resterende 6,8 millionene i lån.
Du KAN ha en "bundet" egenkapital (fra verdi på hytta) på 1,2 millioner og få 8 millioner i lån fra banken som du betaler huset med. Resultatet er at du har hytta, hus, og et lån på 8 millioner.

Men nå tok jeg ikke hensyn til inntektskravet. Ettersom de har inntekt på 1,2 millioner, så får de maksimalt et lån på 6 millioner. Ergo får de ikke lån nok til å betale 8 millioner. MEN, om de selger hytta, så kan de bruke inntektene fra hytta for å betale ned på lånesummen direkte. Resultatet er da at de sitter igjen med et hus, INGEN hytte, og et lån på 6 millioner.

Er vi på samme side nå? Og kan vi slutte den barnslige fornærmelsesmaratonen?

Endret 29. september 2022 av Gringorilla

[Gringorilla]

Marzo skrev (5 minutter siden):

Verdt å huske på at banken vil også kun legge til grunn 50% av verdien på en fritidsbolig ved en låneprosess.

Jepp, viktig. Selv med boliger, så vil ikke nødvendigvis banken godta en verdi satt av megler. De har som regel sine egne tabeller.

Marzo skrev (5 minutter siden):

Vil råde trådstarter til å sende inn en lånesøknad til 3-4 av de største lokale bankene og se hva som kommer tilbake.
Er alle tydelige på at du må selge først så blir valget enkelt.. og utsett prosessen med huskjøp til den er solgt.

Enig. Regner også med at TS har utelatt informasjon som er viktig i denne sammenhengen. Med den årslønnen deres, så regner jeg med at minst 1 av de har høyere utdanning, og dermed mest sannsynlig studielån. Ikke usannsynlig at de også har et billån. Derfor blir det bare ren spekulering herfra. Antall barn spiller også en rolle, da bankene regner det som svekket betalingsevne.

[Herr Brun]

Gringorilla skrev (2 timer siden):

Er vi på samme side nå? Og kan vi slutte den barnslige fornærmelsesmaratonen?

Det ser ut som vi er enige om dette nå ja, men det er fordi det du nå avslutter med er noe helt annet enn den påstanden jeg opprinnelig sa meg uenig med, en uenighet som førte til ditt "eh jo"-svar. 

Gringorilla skrev (2 timer siden):

Men nå tok jeg ikke hensyn til inntektskravet. Ettersom de har inntekt på 1,2 millioner, så får de maksimalt et lån på 6 millioner. Ergo får de ikke lån nok til å betale 8 millioner. MEN, om de selger hytta, så kan de bruke inntektene fra hytta for å betale ned på lånesummen direkte. Resultatet er da at de sitter igjen med et hus, INGEN hytte, og et lån på 6 millioner.

Gringorilla skrev (På 27.9.2022 den 8.30):

Men dette er faktum: Man kan få lån inntil 5 ganger inntekten. For deres del blir det 6 millioner. I tillegg har dere 2 millioner i "egenkapital" i hytten. Totalt kan dere altså da eie hus for 8 millioner. Så må dere trekke fra deres andel av fellesgjelden, altså 4,3 millioner. Så per i dag kan dere "kun" få huslån på inntil 3,7 millioner (forutsatt at dere ikke har billån og studielån).
 

 

[Gringorilla]

Herr Brun skrev (14 minutter siden):

Det ser ut som vi er enige om dette nå ja, men det er fordi det du nå avslutter med er noe helt annet enn den påstanden jeg opprinnelig sa meg uenig med, en uenighet som førte til ditt "eh jo"-svar. 

Igjen er det nok misforståelser på gang her. Dine nøyaktige ord var "Det hjelper ikke med "egenkapital" i hytten så lenge du ikke selger hytten."

Måten denne setningen var formulert på (bruk av ordet "du" fremfor "han", får det til å høres ut som du snakket generelt, og ikke spesifikt i denne situasjonen. Og det at det ikke HJELPER er jo uansett litt feil. Jeg vil nå tro at måten jeg svarer på etter mitt "Eh jo" også oppklarer det at man (selvfølgelig) også må ta hensyn til inntekten (og evt andre lån).

Det jeg har avsluttet med her er ikke annen informasjon eller påstand. Bare spesifisering og oppklaring av misforståelse. Det innlegget du opprinnelig svarte på ramset jeg bare opp litt generelt regelverk. Men TS har verken sagt noe om eksisterende gjeld (utenfor bolig) eller om hvor mye de ønsker i lån. I det innlegget du først besvarte, så prøvde jeg bare å vise hvilke hensyn man må ta og hvordan man kunne kalkulere det selv.

Men igjen, så virker det som om vi er enig, så ingen vits å diskutere mer.

[Loko]

Gringorilla skrev (7 timer siden):

Jepp, viktig. Selv med boliger, så vil ikke nødvendigvis banken godta en verdi satt av megler. De har som regel sine egne tabeller.

Enig. Regner også med at TS har utelatt informasjon som er viktig i denne sammenhengen. Med den årslønnen deres, så regner jeg med at minst 1 av de har høyere utdanning, og dermed mest sannsynlig studielån. Ikke usannsynlig at de også har et billån. Derfor blir det bare ren spekulering herfra. Antall barn spiller også en rolle, da bankene regner det som svekket betalingsevne.

Deter nok veldig opp til banken hva dem godtar i forhold til verdi av fritidsbolig. men det er ikke noe krav om kun 50%.

Det som er avviket er i Oslo hvor man må ha 40% egenkapital i en sekundærbolig.

På fritidsboliger så vil man som regel kunne hensynta 85% av en nylig e-takst. Utfordringene er hvis det er lite salg i området og man har eldre e-takster. Da klarer ikke de automatiske systemene å beregne verdien godt nok innenfor en god statestistisk sannsynlighet. Så her vil nok banker være forsiktige. Er hytta feks i Trysil så tror jeg svært få banker ikke vil vurdere å låne opp til 80/85% av verdien.