Garasje på fellesarealer - bruksrett?

[Trailerduck]

Hei!

Jeg bor i en vertikaldelt tomannsbolig hvor hver del av boligen er seksjonert. Selve hagen, innkjørselen og resten av eiendommen er ikke seksjonert og går vel derfor under «fellesareal». Selvom den ikke er seksjonert så er det tydelig hvilken del som hører til hvilken bolig og vi har aldri hatt noe problemer med å «holde oss til vår side». 
 

Naboen har nettopp bygget en garasje på sin naturlige del av fellesarealet. Ettersom dette ikke er seksjonert, vil det da gi oss bruksrett på denne? På samme måte hvis vi bygger en garasje på vår naturlige del, vil naboen da ha bruksrett på denne? Hvordan fungerer dette i praksis?

[zanta]

Eierseksjonslovens § 25, 5. ledd, beskriver enerett til å bruke bestemte deler av fellesarealene i inntil tretti år, uten å seksjonere.

[The Avatar]

Det å krevje bruksrett trur eg er ein urealistisk veg å gå, både fordi det ofte ikkje er praktisk mogleg å dele garasjen på ein hensiktsmessig måte, og fordi det blir komplisert å bli einige om korleis bygge- og vedlikehaldskostnadane skal fordelast.
Teknisk sett så har du heilt rett at i at det som er på fellesarealet i utgangspunktet er felles, men det betyr også i mangel på anna avtale så kan naboen krevje at du også bidreg til vedlikehaldskostnadane når garasja seinare skal malast og liknande.

Dei to(tre) vegane å gå når garasjen fyrst eg bygd utan nærmare avtale er; enten å gjere ei retoraktiv vedtektsendring etter eierseksjonsloven slik at naboen får ei tidsbegrensa eksklusiv bruksrett på fellesarealet. Alternativt å retroaktivt seksjonere ut også fellesarealet om det er gjennomførbart.
Det andre alternativet er å kreve tilbakestilling, altså riving.

Dette er ei utfordrande sak å ta fatt i når skaden fyrst har skjedd, særleg ettersom du har venta til naboen har bygd ferdig før du seier ifrå så kan du nok ikkje rekne med at naboen vil være særleg samarbeidsvillig.
Det at det føreligg ein felles forståing for bruken av fellesarealet og du ikkje har protestert tidlegare vil nok også tale for at naboen har vært i god tru om at du viste om og aksepterte denne bygginga.

[Trailerduck]

The Avatar skrev (På 11.8.2022 den 10.59):

Det å krevje bruksrett trur eg er ein urealistisk veg å gå, både fordi det ofte ikkje er praktisk mogleg å dele garasjen på ein hensiktsmessig måte, og fordi det blir komplisert å bli einige om korleis bygge- og vedlikehaldskostnadane skal fordelast.
Teknisk sett så har du heilt rett at i at det som er på fellesarealet i utgangspunktet er felles, men det betyr også i mangel på anna avtale så kan naboen krevje at du også bidreg til vedlikehaldskostnadane når garasja seinare skal malast og liknande.

Dei to(tre) vegane å gå når garasjen fyrst eg bygd utan nærmare avtale er; enten å gjere ei retoraktiv vedtektsendring etter eierseksjonsloven slik at naboen får ei tidsbegrensa eksklusiv bruksrett på fellesarealet. Alternativt å retroaktivt seksjonere ut også fellesarealet om det er gjennomførbart.
Det andre alternativet er å kreve tilbakestilling, altså riving.

Dette er ei utfordrande sak å ta fatt i når skaden fyrst har skjedd, særleg ettersom du har venta til naboen har bygd ferdig før du seier ifrå så kan du nok ikkje rekne med at naboen vil være særleg samarbeidsvillig.
Det at det føreligg ein felles forståing for bruken av fellesarealet og du ikkje har protestert tidlegare vil nok også tale for at naboen har vært i god tru om at du viste om og aksepterte denne bygginga.

Takk for utdypning! Nabo er veldig ålreit, men uansett greit å vite hva man gjør før eventuelt nye folk flytter inn ved siden av engang i tiden.

[Karltorbj]

Eide en vertikaldelt tomannsbolig, der en paa grunn av mangel paa brannmur, matte seksjonere og jeg hadde bruksrett paa den del av eiendommen, som naturlig laa til min del av huset.

Opplevde meg akkurat like beskyttet, med bruksretten, som om jeg hadde eid tomta, jeg hadde sammen med naboen som fellesareal.

[Karltorbj]

Har du ikke en broekdel paa bruksretten?

Husker ikke helt, men min var noe saant som 348/684, min "naturlige" del av tomten.

Sto som fjell den.

[Karltorbj]

Min bror maatte nettopp bruke mye ressurser paa aa korte inn garasjen, paa grunn av dummheter de gjorde for tredve aar siden.

Ha ha, det var jo bare presteboligen. Presten syntes det var helt greit han. For en stund siden saa ble boligen solgt privat og presten hadde flyttet, for lenge siden.

Du snakker om fremtidige naboer. Hva med fremtidig salg, for begge av dere Jeg skal garantere dere at dette problemet, kommer til aa dunke dere i bakhodet, mangen ganger i fremtiden. Kan paa toppen av det hele lage daarlig naboskap, osv.

Du og naboen, boer sette dere ned i sammen og se paa sjoete og tegninger, alle kommunale og offentlige papirer, som foreligger til dette, saa vet dere, hva dere har aa forholde dere til.

[Karltorbj]

Glem det siste brevet, trodde han hadde, bygget inn paa ditt bruksomraade.

[krikkert]

Det rettslige utgangspunktet er at man har en enerett til å bruke sin bruksenhet, og en rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet brukt til, som de vanligvis brukes til, og til andre ting så lenge fellesarealene er egnet til det. 

Arealer som skal være felles uteareal skal være fellesareal, etter eierseksjonsloven § 7 annet ledd. Disse kan ikke "overtas" av en seksjon uten bruksendringstillatelse etter plan- og bygningsloven, se eierseksjonsloven § 25 femte og sjette ledd som forbyr midlertidige enerettigheter for slike (og det vil da naturligvis heller ikke være adgang til å etablere permanente eneretter gjennom reseksjonering). 

Hvis det er bygget en garasje er den naturligvis beregnet tenkt brukt til parkering. I utgangspunktet er dette noe alle seksjonseierne da har rett til å bruke den til. Men det sier seg selv at her er det snakk om et knapphetsgode. Hvis seksjonseierne ikke blir enige om fordelingen er det styret og årsmøtet i sameiet som må bestemme hvordan begrensede goder skal fordeles.