Borettslag oppussing av terrasse

[fjs]

Hei, borettslaget mitt skal gjøre utbedring/pusse opp våre terrasser. Bla ved å slipe ned og legge nytt belegg på gulv. Det viser seg derimot at forrige eier av min leilighet har lagt flis på egen insj/regning. Noe som ser veldig naturlig ut, så jeg tenkte det var "naturlig/riktig" standard hvordan alle så ut. Jeg går ikke rundt til naboene mine og sjekker hvordan terrassen dems ser ut.

De sier nå de må fjerne denne flisen, og vil sende meg faktura på 5000 + moms for arbeidet... Har de lov til dette?

[Myst]

Ja, dessverre. Er det gitt skriftlig beskjed eller kunngjøring på generalforsamling tidligere, med mulighet for klage? Hvis ja, og du ikke har foretatt deg noe innen fristen, så har du samtykket til endringene. Hvis nei, har du fortsatt lite å jobbe med, men kan sende inn klage på mangelfull informasjon og klagerett, og kan bestride kravet deres eller nekte for å betale for et arbeid de må gjøre pga noe tidligere eier har gjort. Du kan også anmode om tilbakeføring (få det i samme tilstand som var før), men ikke sikkert de vil gå med på det. Ellers er det lite du kan gjøre, dessverre, enn å bare kjempe til siste liten.

Gjorde en liknende tabbe selv en del år siden når badene skulle rehabiliteres og jeg hadde totaloppusset bad som hadde brukt en del tid og penger på, og ikke klagde i tide. Etter myye diskusjoner, e-poster og telefoner frem og tilbake, fikk jeg delvis tilbakeført som både gikk utover det estetiske og materialkvaliteten (hva jeg hadde brukt/kjøpt vs hva de brukte). Jeg måtte også egentlig betale ekstra fordi gikk utenfor de standardpakkene, men heldigvis fikk noe aldri betalingskrav.

 

[fjs]

Myst skrev (6 minutter siden):

Ja, dessverre. Er det gitt skriftlig beskjed eller kunngjøring på generalforsamling tidligere, med mulighet for klage? Hvis ja, og du ikke har foretatt deg noe innen fristen, så har du samtykket til endringene. Hvis nei, har du fortsatt lite å jobbe med, men kan sende inn klage på mangelfull informasjon og klagerett, og kan bestride kravet deres eller nekte for å betale for et arbeid de må gjøre pga noe tidligere eier har gjort. Du kan også anmode om tilbakeføring (få det i samme tilstand som var før), men ikke sikkert de vil gå med på det. Ellers er det lite du kan gjøre, dessverre, enn å bare kjempe til siste liten.

Gjorde en liknende tabbe selv en del år siden når badene skulle rehabiliteres og jeg hadde totaloppusset bad som hadde brukt en del tid og penger på, og ikke klagde i tide. Etter myye diskusjoner, e-poster og telefoner frem og tilbake, fikk jeg delvis tilbakeført som både gikk utover det estetiske og materialkvaliteten (hva jeg hadde brukt/kjøpt vs hva de brukte). Jeg måtte også egentlig betale ekstra fordi gikk utenfor de standardpakkene, men heldigvis fikk noe aldri betalingskrav.

 

hmm ok, jeg har visst om arbeidet lenge. Jeg har bare tenkt at dette ser naturlig ut, at det ikke er gjort arbeid på terrasse. I guess I was wrong

[Myst]

Vel, er jo ikke noe du kunne ha visst om, hvis selger selv ikke informerte om evt. vedlikehold/installasjoner han hadde selv gjort når du overtok stedet. Men du får klage så godt du kan, kanskje de frafaller betalingen siden det skaper store ulemper for deg (du mister fine flisgulvet og blir erstattet med belegg av uviss kvalitet). Regner med holder befaring før byggingen begynner, så da får du sjansen til å argumentere etter beste evne.

[Ståle Nordlie]

4 hours ago, fjs said:

Hei, borettslaget mitt skal gjøre utbedring/pusse opp våre terrasser. Bla ved å slipe ned og legge nytt belegg på gulv. Det viser seg derimot at forrige eier av min leilighet har lagt flis på egen insj/regning. Noe som ser veldig naturlig ut, så jeg tenkte det var "naturlig/riktig" standard hvordan alle så ut. Jeg går ikke rundt til naboene mine og sjekker hvordan terrassen dems ser ut.

De sier nå de må fjerne denne flisen, og vil sende meg faktura på 5000 + moms for arbeidet... Har de lov til dette?

Det har de antakelig ikke.

Hva er det borettslaget oppgir som hjemmel for kravet? Står det noe om dette i vedtektene? Er det fattet vedtak på generalforsamlingen som sier noe om kostnader?

Problemstillingen her er heller om du kan kreve at borettslaget gjenoppretter flisene dine for borettslagets regning. Særlig hvis den planlagte løsningen er dårligere.

Hvis, mot formodning, forrige eier ikke hadde rett til å legge fliser må sannsynligvis borettslaget kreve erstatning fra forrige eier, jf. brl § 5-16 andre ledd. 

 

[Dubious]

Er det krav om at alle terassene skal utbedres?
Viss flisene er fine så er det jo ingen grunn til å fjerne de.
Belegg er dårligere, og ikke like fint.

[Gjest 542e3...1a7]

Er det kosmetisk oppussing eller har det med tetthet/ konstruksjon å gjøre? Hvis det kun er kosmetisk burde det være greit å la flisene være. Hvis det har bygningsmessig betydelse blir det annerledes. 

Anonymous poster hash: 542e3...1a7

[zanta]

Hvis dette er utført uten godkjenning fra styret, kan du rette kravet mot forrige eier.

[Jarmo]

https://www.usbl.no/inspirasjon-og-tips/oppussing/oppussing-borettslag-sameie

Terasse da, innenfor eller?

[nor.jorgen]

On 6/11/2022 at 12:16 AM, Ståle Nordlie said:

Problemstillingen her er heller om du kan kreve at borettslaget gjenoppretter flisene dine for borettslagets regning. Særlig hvis den planlagte løsningen er dårligere.

Hvis, mot formodning, forrige eier ikke hadde rett til å legge fliser må sannsynligvis borettslaget kreve erstatning fra forrige eier, jf. brl § 5-16 andre ledd. 

 

Problemstillingen er heller hvem som har vedlikeholdsansvaret for terrassene. Paragrafen som det pekes på her er nettopp den paragrafen som gjør at nåværende andelseier arver ansvaret for feilene som tidligere andelseier har gjort. Borettslaget trenger ikke kreve inn noen penger fra tidligere eier.

[nor.jorgen]

En ting som kan være relevant her er hva slags terrasse det er. Hvis det hadde vært en mark-terrasse i 1. etasje så spiller det neppe noen rolle om det ligger flis der eller ikke, og styret overreagerer - som styrer ofte gjør.

Hvis dette er en tak-terrasse eller på en mellomliggende etasje burde tidligere andelseier trolig ikke lagt flis i det hele tatt hvis det f.eks. er lagt flis rett på et betong gulv, da flisen holder på vannet og gjør konstruksjonen mer utsatt. I slik tilfelle har styret en viktig jobb med å kreve det fjernet og heller ikke gi en tillatelse til å legge filsene på nytt.

 

[Ståle Nordlie]

3 hours ago, nor.jorgen said:

Problemstillingen er heller hvem som har vedlikeholdsansvaret for terrassene. Paragrafen som det pekes på her er nettopp den paragrafen som gjør at nåværende andelseier arver ansvaret for feilene som tidligere andelseier har gjort. Borettslaget trenger ikke kreve inn noen penger fra tidligere eier.

Her er borettslagsloven § 5-16:

 

Quote

 

§ 5-16.Ansvar ved eigarskifte

(1) Ny eigar av andelen har plikt til å utføre vedlikehald, medrekna reparasjonar og utskifting, etter § 5-12 sjølv om det skulle ha vore utført av den førre andelseigaren.

(2) Ny eigar av andelen er skadebotansvarleg i høve til laget eller i høve til andre andelseigarar berre dersom det følgjer av §§ 5-13 og 5-15. https://lovdata.no/lov/2003-06-06-39/§5-16

Som sagt begrenser altså § 5-16 andre ledd erstatningsansvaret for "ny eier" (her trådstarter). Første ledd henviser til pliktene etter § 5-12. 

Forarbeidene (NOU 2000:17 side 136 og merknadene til § 5-16 i Ot.prp.nr.30 (2002-2003) ) oppsummerer det slik:

Quote

Hovudregelen er at skadar og vedlikehaldsmanglar er ei sak mellom ny og gammal eigar; det følgjer av første ledd. Den nye eigaren kan ikkje krevje at burettslaget skal setje i stand bustaden. Men er det oppgåver som høyrer under laget, til dømes reparasjon av berande konstruksjonar, må laget ta seg av arbeidet. Eventuelt krav på skadebot må laget rette mot den gamle andelseigaren.

I forarbeidene til eierseksjonsloven, Prop.39 L (2016-2017) pkt. 16.4.3, om den tilsvarende regelen der, sier man: 

Quote

16.4.3 Erstatningsansvar ved eierskifte
Ved eierskifte mener departementet at den nye eieren bør være ansvarlig etter reglene om kontrollansvar for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i hans eiertid. Regelen har sin parallell i burettslagslova § 5-16 annet ledd. Departementet viser til omtale av regelen (§ 34 fjerde ledd) i de spesielle merknadene.

Statsbygg ønsker en presisering av at den nye eieren heller ikke blir erstatningsansvarlig for skader eller hærverk som tidligere eier har gjort på fellesarealer, for eksempel ulovlig fjerning av bærevegg, pipeløp etc., og at sameiet i slike tilfeller må kreve erstatning av tidligere eier. Departementet er enig med Statsbygg i at erstatningsansvar for hærverk eller lignende som tidligere eier har gjort ikke omfattes av ny eiers erstatningsansvar

 

Hvis tidligere eier har forårsaket skader/kostnader på noe som ligger innenfor borettslagets ansvarsområde kan tidligere eier bli erstatningsansvarlig. Men i så fall er det nødvendigvis ikke noen "plikt til å utføre vedlikehald, medrekna reparasjonar og utskifting, etter § 5-12" for ny eier. Hele poenget er jo at plikten ligger hos borettslaget. 

Hvis flisene ligger innenfor andelseierens ansvarsområde var det ikke ulovlig å legge flisene. Da kan i utgangspunktet ikke borettslaget kreve noen erstatning. I stedet blir det aktuelt med tilbakestillingsplikt for borettslaget. Hvis det skulle være noe feil med flisene - noe det ikke er noe som tyder på her - så kan ny eier måtte utbedre den feilen. Men eventuelle skader på fellesareal som allerede har oppstått på grunn av feil vil eventuelt være ansvaret til forrige eier.

***

Hvorfor tror jeg forrige eier antakelig hadde rett til å legge flisene?

Her er et sitat fra en dom i Aust-Telemark tingrett (TAUTE-2020-63316) som synes å oppsummere gjeldende rett ganske greit. Saken gjelder eierseksjonsloven, men jeg kan ikke se noen grunn til at det skal være annerledes for borettslag. Reglene er i stor grad sammenfallende (se Prop.39 L (2016-2017) punkt 15.4.1).

Quote

Etter eierseksjonsloven § 33 er det sameiet som har vedlikeholdsplikt for fellesarealer så sant annet ikke er bestemt i vedtektene. Vedtekter er ikke fremlagt og retten legger til grunn at de ikke berører spørsmålet. I forarbeider og praksis er det forutsatt at vedlikehold og utbedringer av skader på balkonger og takterrasser er en del av sameiets oppgaver, unntatt «innsiden», jf. bl. a. RG-1993-1111, RG-1995-1224, LB-1997-2529, TOSLO-2010-185325, LB-2011-149396, LB-2016-81835 og Ot.prp.nr.33. (1995-1996) s. 111. Med innsiden vises det til overflater som terrassedekke/fliser, terrassekasser, levegger og liknende. Etter § 33 første ledd i.f. omfatter vedlikeholdsansvaret også nødvendige utskiftinger.

https://lovdata.no/pro/#document/TRSIV/avgjorelse/taute-2020-63316/KAPITTEL_4-2 (Lovdata Pro)

Her bruker altså retten fliser på overflaten av en terrasse som et eksempel på noe som ligger innenfor en sameiers ansvarsområde. Det samme må gjelde for andelseiere i borettslag.

Det kan tenkes at borettslaget til TS har andre regler. Det er derfor jeg spurte om dette først i innlegget over. Men det er ikke hovedregelen.

Hvis andelseieren hadde rett til å legge fliser er vi, som sagt, over i borettslagets tilbakestillingsplikt. Et eksempel fra et advokatfirma:

Quote

 

I tilfeller der det blir nødvendig å rive opp fliser m.m., vil sameiet som utgangspunkt måtte dekke legging av nye, selv om overflaten på terrasser og balkonger regnes som den enkeltes ansvar.

https://www.selmer.no/no/nyhet/kan-man-dekke-terrasse-med-felleskasse

 

(Borettslag har generelt også en tilsvarende tilbakestillingsplikt.)

 

 

Endret 15. juni 2022 av Ståle Nordlie