Oppsigelse av leiekontrakt

[vall371]

mobile999 skrev (28 minutter siden):

Selvfølgelig kan du protestere mot en ugyldig oppsigelse. Det er ikke noe poeng å presse fram en gyldig oppsigelse før man protesterer og henviser utleier til å reise søksmål.

Kan väl inte vara lovligt att göra såhär?

[mobile999]

vall371 skrev (7 minutter siden):

Kan väl inte vara lovligt att göra såhär?

Nei.

Det korrekte er å svare:

mobile999 skrev (1 time siden):

"Jeg protesterer mot oppsigelsen. Den er både usaklig og ugyldig, dvs. i strid med husleieloven. Oppsigelsen faller bort dersom du ikke reiser søksmål."

 

[vall371]

mobile999 skrev (30 minutter siden):

Nei.

Det korrekte er å svare:

 

Det har jag gjort nu, så får se vad han svarar med. Har även ringt en advokat där jag bor där jag kan få rådgivning

[Kajac]

Jeg ser han skriver i siste mail at han skal selge boligen. Er det den boligen du bor i? Salg av bolig er nemlig ikke gyldig grunn til oppsigelse av leieforhold det heller  

Jeg beundrer pågangsmotet ditt! Tror de fleste bare hadde gitt etter og flyttet. Godt at slike useriøse utleier får motstand av og til 👍

[Ståle Nordlie]

48 minutes ago, Kajac said:

Salg av bolig er nemlig ikke gyldig grunn til oppsigelse av leieforhold det heller  

Salg av bolig vil ofte være saklig grunn til oppsigelse. 

Et kjapt eksempel fra Husleietvistutvalget:

Quote

 

Det skal relativt lite til for at en oppsigelse skal regnes som saklig, jf. Ot.prp.nr.82 (1997–1998) om lov om husleieavtaler s. 101. Bokstav d er en samlebestemmelse som gir utleieren rett til å si opp leieforholdet dersom det foreligger andre saklige grunner enn de som er nevnt i bokstavene ovenfor. I Ot.prp.nr.82 s. 200 er det angitt at oppsigelsen må ha en konkret grunn av en viss vekt, og at om oppsigelsesgrunnen er saklig må vurderes konkret.

Utleieren har begrunnet sin oppsigelse av leieforholdet med at boligen skal selges. Utleierens begrunnelse for oppsigelse er konkret og vil være av betydning for utleieren. Det er flere eksempler i rettspraksis på at salg av bolig utgjør en saklig grunn for oppsigelse.

Husleietvistutvalget konkluderer derfor med at det foreligger en saklig grunn for oppsigelse, og mener at oppsigelsen er lovlig, jf. husll. § 9-5 andre ledd bokstav d.

-- HTU-2017-909

https://www.htu.no/kunder/htu/pubstore.nsf/$all/3306191664F5B661C12582C8002EAF19/$FILE/Publisert avgjørelse i sak 2017 909 1.pdf

 

 

(Så kan det potensielt bli et spørsmål om oppsigelsen "ut fra en vurdering av begge parters forhold...vil virke urimelig", jf. husll. § 9-8 andre ledd.)

Endret 21. juli 2021 av Ståle Nordlie
lenke

[vall371]

Kajac skrev (14 minutter siden):

Jeg ser han skriver i siste mail at han skal selge boligen. Er det den boligen du bor i? Salg av bolig er nemlig ikke gyldig grunn til oppsigelse av leieforhold det heller  

Jeg beundrer pågangsmotet ditt! Tror de fleste bare hadde gitt etter og flyttet. Godt at slike useriøse utleier får motstand av og til 👍

Jo min utleier har varit väldigt dröy av sig. Jo jag bor i hans bolig men på undervåningen och separat ingång. Jag har läst på en del efter att min förra utleir drog ett fulspel och sade upp ett tidsobestemt kontrakt då det var feil tätning i badrummet vårt. Men det är ohört frustrerande att många utleir inte kan husleieloven

[vall371]

Ståle Nordlie skrev (13 minutter siden):

Salg av bolig vil ofte være saklig grunn til oppsigelse. 

Et kjapt eksempel fra Husleietvistutvalget:

 

(Så kan det potensielt bli et spørsmål om oppsigelsen "ut fra en vurdering av begge parters forhold...vil virke urimelig", jf. husll. § 9-8 andre ledd.)

Om jag inte läser fel så är det i den saken på tal om ett tidsubestemt kontrakt, medans jag har ett tidsbestemt kontrakt till 01.01.24. Är det inte konstigt att man skriver kontrakt på 3 år men bestämmer sig efter 6-7 månader att man vill sälja huset?

[Ståle Nordlie]

28 minutes ago, vall371 said:

Om jag inte läser fel så är det i den saken på tal om ett tidsubestemt kontrakt, medans jag har ett tidsbestemt kontrakt till 01.01.24. Är det inte konstigt att man skriver kontrakt på 3 år men bestämmer sig efter 6-7 månader att man vill sälja huset?

Slik jeg forstår det som er sagt tidligere i tråden (?) er det i ditt tilfelle avtalt 3 måneders gjensidig oppsigelse. Leieavtalen kan da sies opp "i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8", jf. husll. § 9-2 andre ledd. Det vil si reglene for oppsigelse av tidsubestemte avtaler.

[vall371]

Ståle Nordlie skrev (24 minutter siden):

Slik jeg forstår det som er sagt tidligere i tråden (?) er det i ditt tilfelle avtalt 3 måneders gjensidig oppsigelse. Leieavtalen kan da sies opp "i samsvar med bestemmelsene i §§ 9-4 til 9-8", jf. husll. § 9-2 andre ledd. Det vil si reglene for oppsigelse av tidsubestemte avtaler.

Okej, förstår! Behöver läsa på lite mer. Är oppsigelsen giltig tror du? Det står feil datum och saknas text om huruvida leietaker accepterar eller nekar uppsägningen

[pedr0a]

Angående en oppsigelse som ikke oppfyler formkravene: 

Quote

I tredje ledd første punktum er det fastsatt at en oppsigelse som ikke oppfyller kravene i første og annet ledd er ugyldig. Oppsigelsen vil da ikke ha noen rettslig virkning. Leieren kan uten risiko forholde seg passiv. Men der leieren protesterer mot oppsigelsen, selv om oppsigelsen ikke oppfyller kravene i første til annet ledd, kan leieren i en eventuell tvist ikke påberope seg at oppsigelsen er ugyldig av formelle grunner. Flytter leieren frivillig etter å ha mottatt en oppsigelse som ikke oppfyller formkravene i første og annet ledd, regnes dette som en godkjenning av den ugyldige oppsigelsen, jf. tredje ledd annet punktum

Salg av bolig er som regel en gyldig grunn. Det spørs om den anses som gyldig i dette tilfellet. Utleieren har jo bundet seg til en tidsbestemt kontrakt. Utleieren vil også streve med hvorvidt oppsigelsen er rimelig jf §9-8. 

[Kajac]

Info rundt oppsigelse ved salg:

https://boligmentoren.no/salg-bolig-leietaker/

Sitat

Ved salg og overdragelse av utleiebolig beholder som hovedregel leietaker retten til å leie hele eller deler av boligen. Ønsker utleier å si opp leietaker før leietiden er ute, gjelder husleielovens oppsigelsesvern fullt ut. Selve salget vil være et relevant, men ikke veldig tungtveiende argument.

Jeg tolker dette dit hen at salg alene ikke er et godt nok argument for oppsigelse av leieavtale. Men jeg finner litt forskjellige svar når jeg søker rundt, så tydelig at dette er i en gråsone. 

Uansett TS; du har strengt tatt ikke blitt oppsagt enda, da huseier tydeligvis ikke evner å skrive en saklig og korrekt oppsigelse. Så jo lenger han ikke gjør dette, jo lenger tid går det før oppsigelsestiden begynner.

[Ståle Nordlie]

14 hours ago, vall371 said:

 Är oppsigelsen giltig tror du? Det står feil datum och saknas text om huruvida leietaker accepterar eller nekar uppsägningen

Feil dato tror jeg ikke spiller noen stor rolle. Men man må naturligvis ikke flytte før loven/avtalen krever det.

Ugyldighet pga formfeil (ikke opplysning om protestmulighet) er problematisk når du alt har protestert. pedr0a har alt sitert merknaden til paragrafen fra forarbeidene i Ot.prp. nr. 82 (1997-1998). Tanken er at hvis du faktisk har protestert kan du ikke hevde at oppsigelsen er ugyldig fordi du ikke visste at du kunne protestere. Men dette er i strid med lovens klare ordlyd. Ekspert på boligrett Christian Fr. Wyller mener (note 642 på Rettsdata) at  "gode grunner" taler for at leier må kunne påberope formmangler selv om han har protestert. Jeg er enig. Jeg vet ikke hvordan dette løses i praksis.

(Det kan også diskuteres om utleier har sendt "skriftlig" oppsigelse. Jussen er igjen uklar på hva som kreves.)

[vall371]

Ståle Nordlie skrev (4 minutter siden):

Feil dato tror jeg ikke spiller noen stor rolle. Men man må naturligvis ikke flytte før loven/avtalen krever det.

Ugyldighet pga formfeil (ikke opplysning om protestmulighet) er problematisk når du alt har protestert. pedr0a har alt sitert merknaden til paragrafen fra forarbeidene i Ot.prp. nr. 82 (1997-1998). Tanken er at hvis du faktisk har protestert kan du ikke hevde at oppsigelsen er ugyldig fordi du ikke visste at du kunne protestere. Men dette er i strid med lovens klare ordlyd. Ekspert på boligrett Christian Fr. Wyller mener (note 642 på Rettsdata) at  "gode grunner" taler for at leier må kunne påberope formmangler selv om han har protestert. Jeg er enig. Jeg vet ikke hvordan dette løses i praksis.

(Det kan også diskuteres om utleier har sendt "skriftlig" oppsigelse. Jussen er igjen uklar på hva som kreves.)

Jag har jo inte protesterat än, jag har bara sagt att vissa krav saknas och om jag skall godkänna så vill jag att oppsigelsen skall vara korrekt ifyltt. Jag har jo som du ser i bilderna skrivit till utleier flera gånger om att detta stycke med text behöver vara med
https://lovdata.no/lov/1999-03-26-17/§9-7 andra ledd

Sitat

Oppsigelsen skal begrunnes. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

 

[Ståle Nordlie]

11 hours ago, Kajac said:

Info rundt oppsigelse ved salg:

https://boligmentoren.no/salg-bolig-leietaker/

Jeg tolker dette dit hen at salg alene ikke er et godt nok argument for oppsigelse av leieavtale. Men jeg finner litt forskjellige svar når jeg søker rundt, så tydelig at dette er i en gråsone. 

Det som skaper rot her er at husleieloven legger opp to terskler for oppsigelse.

For det første må oppsigelsen være lovlig. Det krever blant annet at den må være "saklig" etter reglene i § 9-5. Det er ikke en høy terskel. Salg vil ofte være saklig grunn. For det andre kan en lovlig oppsigelse "settes til side" etter protest fra leier dersom retten "ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig", jf. § 9-8 (2). I følge forarbeidene er det at utleier vil selge uten leier typisk ikke et tungveiende "forhold". Men det er fortsatt relevant, og inntrykket mitt er at det vil være tilstrekkelig hvis ikke leier har tungtveiende "forhold" på sin side.

[Kajac]

Ståle Nordlie skrev (1 time siden):

Det som skaper rot her er at husleieloven legger opp to terskler for oppsigelse.

For det første må oppsigelsen være lovlig. Det krever blant annet at den må være "saklig" etter reglene i § 9-5. Det er ikke en høy terskel. Salg vil ofte være saklig grunn. For det andre kan en lovlig oppsigelse "settes til side" etter protest fra leier dersom retten "ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig", jf. § 9-8 (2). I følge forarbeidene er det at utleier vil selge uten leier typisk ikke et tungveiende "forhold". Men det er fortsatt relevant, og inntrykket mitt er at det vil være tilstrekkelig hvis ikke leier har tungtveiende "forhold" på sin side.

Jeg vil anta at en leiekontrakt på tre år, signert litt over et halvt år siden, vil veie tyngre enn at selger skal kunne selge huset uten leieboere. Dersom det var veldig viktig for huseier å ikke ha leietakere ved salg, ville han ikke inngått den avtalen i utgangspunktet slik jeg ser det. I tillegg er det mye annet her som senker kredibiliteten til huseier noe voldsomt.

[pedr0a]

"Retten bør foreta en vid avveining av partenes interesser, der leierens ønske om å fortsette leieforholdet må veies opp mot utleierens ønske om å bruke boligen på annen måte. Denne avveiningen må foretas med utgangspunkt i situasjonen slik den framstår på domstidspunktet"

Angående salg: "I mange tilfelle kan utleieren tenkes å oppnå en høyere fortjeneste enn før dersom han får frigjort husrommet. Det kan for eksempel tenkes at det er mulig å selge eiendommen for en høyere pris dersom husrommet frigjøres. Slike hensyn må tillegges en viss vekt i interesseavveiningen, men her er det grunn til å vise tilbakeholdenhet"

 

[Gjest b032f...a4d]

Er det ikke også slik at en det kan være letter å selge et hus som allerede har leietagere i leiedelen ?

Anonymous poster hash: b032f...a4d

[vall371]

Ståle Nordlie skrev (På 22.7.2021 den 12.05):

Det som skaper rot her er at husleieloven legger opp to terskler for oppsigelse.

For det første må oppsigelsen være lovlig. Det krever blant annet at den må være "saklig" etter reglene i § 9-5. Det er ikke en høy terskel. Salg vil ofte være saklig grunn. For det andre kan en lovlig oppsigelse "settes til side" etter protest fra leier dersom retten "ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig", jf. § 9-8 (2). I følge forarbeidene er det at utleier vil selge uten leier typisk ikke et tungveiende "forhold". Men det er fortsatt relevant, og inntrykket mitt er at det vil være tilstrekkelig hvis ikke leier har tungtveiende "forhold" på sin side.

Jag har fortfarande inte fått en riktig oppsigelse, inget mail eller papirformat. Kan jag då bara ignorera den "oppsigelsen" han skickade till mig?

[pedr0a]

Ut ifra bildene så forstår jeg det slik at du har påpekt ovenfor utleier at oppsigelsen er ugyldig. Slik jeg forstår saken så trenger du ikke å gjøre noe. Utleier har ikke sendt en gyldig oppsigelse.

Utleier må sende deg en ny, formkorrekt oppsigelse. Gitt at utleier sender en korrekt oppsigelse så må du velge om du skal protestere på den. 

 

[vall371]

pedr0a skrev (9 minutter siden):

Ut ifra bildene så forstår jeg det slik at du har påpekt ovenfor utleier at oppsigelsen er ugyldig. Slik jeg forstår saken så trenger du ikke å gjøre noe. Utleier har ikke sendt en gyldig oppsigelse.

Utleier må sende deg en ny, formkorrekt oppsigelse. Gitt at utleier sender en korrekt oppsigelse så må du velge om du skal protestere på den. 

 

Okej vad bra. Om han inte sänder en giltig oppsigelse innan oktober så riskerar jag inte att en namsmann knackar på dörren och säger till att jag skall ta mitt pick o pack och flytta ut?