Kjøpe andelsleilighet eller fortsette å leie?

[Salvesen.]

Groovy Gorilla skrev (18 minutter siden):

Siste store greia her var maling av alle boenheter 1-2 år før vi flyttet inn. Kostet 2-3mill. Det neste blir vell nytt tak om 5-10 år. Ikke store greiene. Det er befriende å slippe å tenke på slikt, styret henter inn pris. I fjor vår ble alle bygg vasket utvendig. Vi hadde penger på bok til slikt.

Alt annet utvendig som ny terrasse, tilbygg etc må vi stå for selv.

Jeg er håndtverker og har verktøy til å gjøre det meste, men jeg gidder ikke å bruke fritiden min på vedlikehold og oppussing. Bedre å slappe av 😎

 

Ja samme i sameiet hvor jeg har en leilighet. Ble maling første året. Ble vell en god million. Nedbetalt nå, så ingen gjeld i sameiet. Det var helt nytt. Bor også selv i rekkehus i sameie, med gartner, brøyting osv. Deilig å slippe å bruke tid på sånn

[Hellogamer]

30 minutes ago, Zeph said:

Du får eit finansieringsbevis frå banken der det står fordelinga.

Om du har 600k i EK, vil bruke maks 15% så må du ha lån på 2.55m. Finansieringsbeviset er på 3m, men du treng ikkje søke om lån på meir enn du faktisk treng i lån så lenge du har EK til resten.

Vil du bruke 600k til EK må du ha godkjent lån på 2.4m. Finansieringsbeviset er framleis på 3m.

Sånn som du forklarar så må ein som vil kjøpe ein bustad til 3m og har 2m i EK som skal brukast søke om lån på 2.55m. Kva skulle poenget med det være når det ikkje er snakk om å låne meir enn 1m?

Til TS: Om du ikkje vil halde det skjult kan du legge ut lenke til Finn.

Her er finn kodene. får ikke til å sende lenke?

208149727

208342642

Ingen andre må kjøpe disse til jeg får bestemt meg! 🤣

[Zeph]

Salvesen. skrev (32 minutter siden):

Poenget er at en maks får 85% i lån og må ha dekning for 100%. Så om en har 1 mio må en fortsatt ha dekning for 2mio/0,85.

 

En som skal låne 1mio må ha dekning for 1mio/0.85

Dekning i form av å kunne ha 100% i lån? Det har eg aldri vore med på og eg har kjøpt leilegheit der me var på nær maks lånesum og hadde definitivt ikkje fått lån på 100% av summen.

[Meep]

Banken vil sjeldent gi lån utover 85% av boligens verdi, derav krav på 15% egenkapital.
En annen ting banken ser på et betjeningsevnen som er din inntekt opp mot kostnader.

Endret 27. februar 2021 av Meep
Forenkling

[Zeph]

Gjeldsgrad er ganske enkelt lån delt på inntekt. 90% av alle lån skal ha maks 5 ganger inntekt i lån, altså gjeldsgrad 5.

Har du 400k i året er i utgangspunktet 400*5 = 2m maks lån, men andre lån, born og diverse anna kan redusere kor mykje dei vil låne deg. Det er òg lettare å kome opp i 5x med høgare inntekt. Dvs. at ein med 800k i året lettare kan få 5x enn ein med 400k.

10% av kundane kan få meir enn 5x i lån, og igjen er dette gjerne dei som har god inntekt, samt tilfeller med samlivsbrot og liknande.

Reglane gjeld òg 15%-regelen.

Ikkje at ein treng tenke alt for mykje på dette. Banken utfører sine berekningar basert pæ livssituasjonen din og kjem med ein makssum.

Endret 26. februar 2021 av Zeph

[Hellogamer]

31 minutes ago, Zeph said:

Gjeldsgrad er ganske enkelt lån delt på inntekt. 90% av alle lån skal ha maks 5 ganger inntekt i lån, altså gjeldsgrad 5.

Har du 400k i året er i utgangspunktet 400*5 = 2m maks lån, men andre lån, born og diverse anna kan redusere kor mykje dei vil låne deg. Det er òg lettare å kome opp i 5x med høgare inntekt. Dvs. at ein med 800k i året lettare kan få 5x enn ein med 400k.

10% av kundane kan få meir enn 5x i lån, og igjen er dette gjerne dei som har god inntekt, samt tilfeller med samlivsbrot og liknande.

Reglane gjeld òg 15%-regelen.

Ikkje at ein treng tenke alt for mykje på dette. Banken utfører sine berekningar basert pæ livssituasjonen din og kjem med ein makssum.

I mitt tilfelle så har jeg nok inntekt til å få lån til boligen, men har 3 barnehagebarn som gjør at belåningsevnen min havner på 0,- 

Skal snakke med en rådgiver fra banken på mandag, han sa kanskje de kunne revurdere etter ytterligere info og mas fra min side.

[Zeph]

Hellogamer skrev (45 minutter siden):

I mitt tilfelle så har jeg nok inntekt til å få lån til boligen, men har 3 barnehagebarn som gjør at belåningsevnen min havner på 0,- 

Skal snakke med en rådgiver fra banken på mandag, han sa kanskje de kunne revurdere etter ytterligere info og mas fra min side.

Tre born i barnehage er dyrt. I tillegg til alle andre utgifter med dei. Kunne betjent eit lån på 1.5m med 2% rente over 25 år til den prisen.

Om belåningsevne er null så blir det verre, men du betalar jo for leige i dag, så om du betalar på eit lån i staden for så endrar ikkje det faste utgifter. Det er ev. tillegskostnader med å eige du må rekne på og samanlikne med i dag.

Eg ser på DNB sin kalkulator at med tre born i barnehage må ein opp i 600k i året for å få 450k i lån. Det er riktig nok berre ein enkel kalkulator, så det betyr ikkje at du ikkje kan få lån. Sjølvsagt ingen garanti for ar du vil få lån heller, men det må uansett bli ein dialog med banken. Og så kan du ev. høyre med andre bankar.

Dei er opptatt av å få tilbake pengane sine og ikkje måtte tvangsselge, så jo betre grunnlag du har jo større er sjansen for å få lån. Ha kontroll på utgiftene, sett det opp i eit rekneark og vis at du har økonomisk evne til å betjene eit lån, sjølv med høgare rente. Du har ein god del pengar på konto som kanskje viser evne til å spare eller ikkje sløse.

Endret 26. februar 2021 av Zeph

[Zeph]

På første leilegheit:

Sitat

A konto renter kr. 2 185
A konto avdrag kr. 3 079
Felleskostnader kr. 3 392 som inkluderer blant annet kommunale avgifter, tv-pakke og bygningsforsikring. 

8656 i faste utgifter til sameie, men det ser ut som det ikkje er tatt med dei 500k som er nedbetalt der, så faste utgifter er 7247.

Om du brukar 600k i EK blir lånebehovet utan fellesgjeld 1 450 000 - 600 000 = 850 000, men du må kunne få lån inkl. fellesgjeld, altså 2 400 000. Høyrest ikkje ut som det er veldig realistisk med kalkulert låneevne på null.

I månaden blir det ca. 13 100.

[Poutine Gravy]

Prøvde slike boligkalkulatorer nå. De reduserer låneevnen altfor for mye ved å ha barn. Det er søsken reduksjon og man får fradrag på skatten. For 3 barn i bhg vil det ikke koste mer enn 61k/år etter fradrag. DNB reduserer låneevne fra 4,1mill til 2,8mill med 2 barn i bhg. Helt idiotisk! Hvor har disse menneskene tatt økonomitdanningen sin?

Med tanke på at du har barn ville jeg anbefalt den som har uteplass, 4B. Håper det ordner seg.

[Salvesen.]

Zeph skrev (10 timer siden):

Dekning i form av å kunne ha 100% i lån? Det har eg aldri vore med på og eg har kjøpt leilegheit der me var på nær maks lånesum og hadde definitivt ikkje fått lån på 100% av summen.

reglene er at man må ha 5x inntekt av 100%(dekning) og av de 100% skal 15% være egenkapital. Altså kan en maks få 85% lån.

[Salvesen.]

Zeph skrev (10 timer siden):

Gjeldsgrad er ganske enkelt lån delt på inntekt. 90% av alle lån skal ha maks 5 ganger inntekt i lån, altså gjeldsgrad 5.

Har du 400k i året er i utgangspunktet 400*5 = 2m maks lån, men andre lån, born og diverse anna kan redusere kor mykje dei vil låne deg. Det er òg lettare å kome opp i 5x med høgare inntekt. Dvs. at ein med 800k i året lettare kan få 5x enn ein med 400k.

10% av kundane kan få meir enn 5x i lån, og igjen er dette gjerne dei som har god inntekt, samt tilfeller med samlivsbrot og liknande.

Reglane gjeld òg 15%-regelen.

Ikkje at ein treng tenke alt for mykje på dette. Banken utfører sine berekningar basert pæ livssituasjonen din og kjem med ein makssum.

Nei det er ikke maks lån, det er maks kjøpesum. Det er dette du misforstår. Har en 400 000 i lønn(fast) kan en kjøpe opp til 2 millioner hvor 2 000 000 * 0,85 er maks belåningsgrad. 

[Zeph]

Salvesen. skrev (53 minutter siden):

reglene er at man må ha 5x inntekt av 100%(dekning) og av de 100% skal 15% være egenkapital. Altså kan en maks få 85% lån.

Nei, det står ingenting om dette. Det er lånesum som er poenget, ikkje kjøpesum.

Sitat

Hovedpunktene i boliglånsforskriften fra 2021:

• Du kan låne maksimalt 5 ganger brutto årsinntekt.
• Du må ha 15 prosent egenkapital ved lån til bolig. Det vil si at du kan låne inntil 85 prosent av boligens verdi.
• Du må ha en økonomi som tåler 5 prosentpoeng renteoppgang. (Med dagens rentenivå vil det si at økonomien må tåle rett under 7 prosent rente).
• Det gis ikke avdragsfrihet for lån over 60 prosent av boligens verdi.
• Ved rammelån kan du maks låne opp inntil 60 prosent av boligens verdi, og må altså ha 40 prosent egenkapital.
• Ved kjøp av sekundærbolig i Oslo kan du maks låne opp inntil 60 prosent av boligens verdi, og må altså ha 40 prosent egenkapital. 
• Bankene kan fravike reglene i inntil 10 prosent av utlånene.
• For Oslo kan banken fravike i maks 8 prosent av sakene.

Du kan låne maks 5x inntekt. Står ingenting om kjøpesum her.

Du må ha 15% EK, altså kan lånesummen dekke maks 85%.

Det står at du kan låne maks 5x inntekt og må ha 15% EK, som betyr at du kan ha belåningsgrad på maks 85%. Står ingenting om at du kan kjøpe bustad med totalsum maks 5x inntekt.

Salvesen. skrev (52 minutter siden):

Nei det er ikke maks lån, det er maks kjøpesum. Det er dette du misforstår. Har en 400 000 i lønn(fast) kan en kjøpe opp til 2 millioner hvor 2 000 000 * 0,85 er maks belåningsgrad. 

Det er feil. Med 400k i brutto årsinntekt kan du maks få 2m i lån. Med EK på 350k kan du då kjøpe til 2 350 000 fordi 2m+2.350*0.15=2.350m.

Eg testa i lånekalkulatoren til Nordea med 400k i inntekt og fekk opp dette:

Sitat

Hvordan kom vi frem til dette tallet?

Ut fra din inntekt kan du kjøpe for 2 350 000 NOK hvis du sparer egenkapital opp til samlet 353 000 NOK. Du kan også benytte annen sikkerhet og realkausjonist. Disse kan kombineres med egenkapital.

Med din tolkning så ville ein person med 400k i inntekt og 1m i EK ikkje fått lov å kjøpe til meir enn 2m. Realiteten er at vedkomande kan kjøpe til 2m+1m=3m.

Om eg trykker dette inn i kalkulatoren til Nordea får eg opp:

Sitat

Du kan sannsynligvis kjøpe bolig for

2 700 000 - 3 000 000 NOK

Du må gjerne vise til nettsider hos ein bank eller regjeringa der det står sånn som du forklarer.

[Salvesen.]

Zeph skrev (1 time siden):

Nei, det står ingenting om dette. Det er lånesum som er poenget, ikkje kjøpesum.

Du kan låne maks 5x inntekt. Står ingenting om kjøpesum her.

Du må ha 15% EK, altså kan lånesummen dekke maks 85%.

Det står at du kan låne maks 5x inntekt og må ha 15% EK, som betyr at du kan ha belåningsgrad på maks 85%. Står ingenting om at du kan kjøpe bustad med totalsum maks 5x inntekt.

Det er feil. Med 400k i brutto årsinntekt kan du maks få 2m i lån. Med EK på 350k kan du då kjøpe til 2 350 000 fordi 2m+2.350*0.15=2.350m.

Eg testa i lånekalkulatoren til Nordea med 400k i inntekt og fekk opp dette:

Med din tolkning så ville ein person med 400k i inntekt og 1m i EK ikkje fått lov å kjøpe til meir enn 2m. Realiteten er at vedkomande kan kjøpe til 2m+1m=3m.

Om eg trykker dette inn i kalkulatoren til Nordea får eg opp:

Du må gjerne vise til nettsider hos ein bank eller regjeringa der det står sånn som du forklarer.

Ja jeg kan gjerne vise til det jeg, DNB for eks: 

https://www.dnb.no/lan/kalkulator/laneevne.html

 

5 * 400 000 * 0,85 = 1 700 000

 

EDIT: for å gjøre det helt klart. Altså kan en kjøpe bolig til 5 ganger inntekt(samlet, fast inntekt) hvor lån maksimalt kan utgjøre 85%. Og egenkapital minimum 15%. Så kommer betalingsevne inn i bildet og at man kan gå utenfor disse reglene i noen tilfeller. Men som standard får en 5 x inntekt * 0,85 i lån. 

Endret 27. februar 2021 av Salvesen.

[Zeph]

Framleis feil. Det resultatet får du fordi DNB ikkje har lagt inn 5x inntekt på ei inntekt på 400 000.

Her er maks lånebeløp DNB viser ved ulike inntekter samt gjeldsgrad:

Inntekt - Lånesum - Gjeldsgrad

200 000 - 0

300 000 - 700 000 - 2.3

350 000 - 1 200 000 - 3.4

400 000 - 1 700 000 - 4.4

450 000 - 2 150 000 - 4.8

500 000 - 2 500 000 - 5

1 000 000 - 5 000 000 - 5

Over 500k i året så indikerer kalkulatoren at du kan få 5x inntekt. Under det er dei litt meir forsiktig med automatiske berekningar. Det betyr ikkje at du ikkje kan få 5x inntekt med 400k i året dersom banken anser at økonomien din tåler det, men jo lågare inntekt jo mindre sannsynleg at du kan få 5x inntekt i lån.

Kjøpesum har ingenting med dette her å gjere. Det er kun snakk om lånebeløp. Kravet om 15% EK er eit eige krav, uavhengig av kravet om maks 5x inntekt.

 

Endret 27. februar 2021 av Zeph

[Salvesen.]

Zeph skrev (11 minutter siden):

Framleis feil. Det resultatet får du fordi DNB ikkje har lagt inn 5x inntekt på ei inntekt på 400 000.

Her er maks lånebeløp DNB viser ved ulike inntekter samt gjeldsgrad:

Inntekt - Lånesum - Gjeldsgrad

200 000 - 0

300 000 - 700 000 - 2.3

350 000 - 1 200 000 - 3.4

400 000 - 1 700 000 - 4.4

450 000 - 2 150 000 - 4.8

500 000 - 2 500 000 - 5

1 000 000 - 5 000 000 - 5

Over 500k i året så indikerer kalkulatoren at du kan få 5x inntekt. Under det er dei litt meir forsiktig med automatiske berekningar. Det betyr ikkje at du ikkje kan få 5x inntekt med 400k i året dersom banken anser at økonomien din tåler det, men jo lågare inntekt jo mindre sannsynleg at du kan få 5x inntekt i lån.

Kjøpesum har ingenting med dette her å gjere. Det er kun snakk om lånebeløp. Kravet om 15% EK er eit eige krav, uavhengig av kravet om maks 5x inntekt.

 

Da er det gjerne der jeg har "hentet" feilen i fra da, altså sjekket kalkulator med lav lønn og søkt om lån med lav lønn. Sjekker jeg oss nå får vi opp 6500000 både med og uten barn. Altså max uansett.

[Hellogamer]

Snakket med rådgiver i banken idag. Får ikke lån uansett hvordan jeg putter det. Så da tenker jeg å by på den billigere leiligheten med min EK. Men der og mener rådgiver at megler skal spør i banken om jeg får finansiering fra dem (med tanke på fellesgjelden) og da må de svare nei, så da får jeg ikke kjøpe likevel, til tross for at jeg kan betale prisantydning med oppsparte midler.

Er det noen som har hatt erfaring med slikt? 
For megler kunne ikke brydd seg mindre, når jeg forhørte meg om dette på visning og mente at så lenge jeg har pengene, så burde det være greit? Eller er det noe borettslaget skal sjekke før de «godkjenner» meg dersom jeg får kjøpt? Og hva sier loven? Er jeg nødt å gå gjennom banken uansett?

 

Endret 1. mars 2021 av Hellogamer

[Zeph]

Du må ikkje ha finansieringsbevis, men meglar (som aktør for selgar) brukar informasjonen frå banken til å kontrollere din betalingsevne. Om det er 2m i fellesgjeld eller ekstra på prisen betyr i praksis ikkje så mykje. Du får eit låneforhold til ein anna bank gjennom burettslaget, men 2 millionar er uansett 2 millionar.

Om meglar skulle akseptere budet så kunne styret burettslaget i neste omgang kanskje avslå kjøpet på bakgrunn av manglande finansieringsbevis. Om du ikkje kan betjene faste utgifter er det dei andre andelseigarane det går ut over. Det er godt mogleg du kunne klart å betjene lånet, men med kor høg rente?

Banken kan ikkje gje finansieringsbevis fordi dei meiner du ikkje har økonomi til å betjene eit på 2m.

Kva som hadde skjedd om du ga eit direkte bud til selgar som vart godtatt veit eg ikkje. Du har jo strengt tatt kronene for å kjøpe bustaden. Det er ev. betjening av fellesgjeld som er problemet. Meglaren opererer jo på vegne av selgar, men kan ikkje bestemme kven selgar godkjenner bud frå. Om budet vart godkjent er det ev. styret som kanskje kunne stoppa det.

Hadde vore interessant om nokon med litt peiling hadde delt litt. 

[shebra]

On 3/1/2021 at 10:24 PM, Hellogamer said:

Snakket med rådgiver i banken idag. Får ikke lån uansett hvordan jeg putter det. Så da tenker jeg å by på den billigere leiligheten med min EK. Men der og mener rådgiver at megler skal spør i banken om jeg får finansiering fra dem (med tanke på fellesgjelden) og da må de svare nei, så da får jeg ikke kjøpe likevel, til tross for at jeg kan betale prisantydning med oppsparte midler.

Er det noen som har hatt erfaring med slikt? 
For megler kunne ikke brydd seg mindre, når jeg forhørte meg om dette på visning og mente at så lenge jeg har pengene, så burde det være greit? Eller er det noe borettslaget skal sjekke før de «godkjenner» meg dersom jeg får kjøpt? Og hva sier loven? Er jeg nødt å gå gjennom banken uansett?

 

 Sjekk med andre banker! Selv opplevde jeg å få tilbud om 500K mer fra Sbanken enn banken jeg har hatt gjennom hele livet. Det utgjorde hele forskjellen og jeg kunne kjøpe leiligheten jeg ønsket. Tenkte det kom til å kreve masse arbeid å innhente tilbud, men fant ut at det finnes masse smarte tjenester for å få tilbud fra flere banker, f.eks lånfordeg.no som jeg endte med å bruke. Har skjønt at det kan være store forskjeller mellom banker – så avslag i en bank trenger ikke bety avslag hos en annen.

[Rune_says]

208149727 - Grei.  Ikke definert i vedtekter om felleskostnader er fordelt etter bruksareal eller fordelt likt. 

208342642 - Litt mindre, men toppleilighet - generelt kan man forvent litt bedre prisutvikling på toppleiligheter pga mindre innsyn (balkong uten innsyn trumfer alltid markterrasse med innsyn og evt plen med vedlikeholdsplikt).  

Ingen av leilighetene har med info om Husordensregler - kan i visse tilfelle gi et pekepinn om type problemer i borettslaget.

At det ikke følger med kan evt tyde på et styre eller forretningsfører som ikke er helt "på ballen".  Et dårlig styre kan ofte ta mindre bra økonomiske avgjørelser som gir økning i felleskostnader.

Egenerklæring til den med hage:

"Har vært noen tvister mot utbygger vedrørende utfyllelse, men er usikker på om disse er avsluttet. Har vært en tvist om bruk av hage som fellesareal. Den tvisten er avklart med at vi disponerer hage foran hus, mens bakside er å betrakte som felles bruksrett."

"Det er nylig blitt en økning [i felleskostnader] pga utvendig vedlikehold m.m i borettslaget. Den økningen er allerede inkludert i prospektet."

Egenerklæringen fra den andre viser til at ladeanlegg for elbil ikke er avklart i borettslaget.  

-> Her er det ikke mange valg etter at loven ble oppdatert i 2020 - borettslag er nå pliktige å oppgradere el-anlegg ved behov og dette må skje via økning av felleskostnader for alle, så man kan vente seg litt økning pga dette.  (Dvs ledningsnettet, ikke selve ladeboksene).   Kan evt fortsatt være åpning for leverandører som tilbyr gratis oppgradering av el-anlegg og hhv rentefri nedbetaling av ladebokser og abonnement til den enkelte: https://www.smartly.no/elbillading  (flere leverandører med slikt konsept finnes)  En stor fordel er at Styret da slipper oppfølging av drift, service og fakturering mot den enkelte.

Endret 9. mars 2021 av Rune_says

[Illuminatum]

Hellogamer skrev (På 1.3.2021 den 19.54):

Snakket med rådgiver i banken idag. Får ikke lån uansett hvordan jeg putter det. Så da tenker jeg å by på den billigere leiligheten med min EK. Men der og mener rådgiver at megler skal spør i banken om jeg får finansiering fra dem (med tanke på fellesgjelden) og da må de svare nei, så da får jeg ikke kjøpe likevel, til tross for at jeg kan betale prisantydning med oppsparte midler.

Er det noen som har hatt erfaring med slikt? 
For megler kunne ikke brydd seg mindre, når jeg forhørte meg om dette på visning og mente at så lenge jeg har pengene, så burde det være greit? Eller er det noe borettslaget skal sjekke før de «godkjenner» meg dersom jeg får kjøpt? Og hva sier loven? Er jeg nødt å gå gjennom banken uansett?

 

Du trenger ikke finansieringsbevis i forhold til fellesgjelden så lenge du kjøper leiligheten med egenkapital.

Kjøper skal godkjennes i styret men det skal veldig mye til for at styret kan si nei.