Kjøpe andelsleilighet eller fortsette å leie?

[Hellogamer]

Hei! Håper noen med erfaring kan hjelpe meg.

Vi er en familie med 3 barnehagebarn som leier sokkelleilighet (er ikke mye annet å velge mellom der vi bor). Har leid i 6 måneder og begynt å se på om vi muligens kunne kjøpt noe rimelig, da vi ikke får mye lån og det begynner å bli trangt. Her er det for det meste eneboliger, som koster i overkant av hva vi har råd til. Nå kom jeg over en andelsleilighet i et borettslag (bygd i 2009) som har blitt lagt ut. Prisantydning 1,5mill + fellesgjeld 1,5mill (felleskostnad måned 7200kr).
Med min egenkapital + litt lån, kunne jeg betjent lånet og felleskostanede, som totalt er bare litt mer enn det vi betaler i leie. Mens selve leiligheten er dobbelt så stor. 
For min del høres dette lurt og veldig greit ut, men jeg har null erfaring med boligkjøp og er redd jeg går på ei felle etter å ha lest rundt på utdaterte «skrekkhistorier» om andel som eierform. Ville satt pris på tips og diverse. Hva er det jeg ikke ser og bør tenke på?

[andg]

Jeg synes det høres ut som en god idè å kjøpe. Det som kan være litt skummelt med borettslag og andelsleilighet er jo hvis de er eldre og må oppgraderes, og det plutselig kommer 1 mill ekstra felleslån på leiligheten. Når leiligheten er fra 2009 er det nok ingen stor fare for at det kommer noen store oppgraderingsprosjekter innen de neste 10-15 årene. 

[Svein M]

Borettslag er en helt kurrant eieform. Om pris er 1.5mill og fellesgjeld er 1.5mill betaler du på en måte 3mill for eierandelen.

Sjekk gjerne hvor godt borettslaget er drevet og om de har godt rykte. Kan være verdt å ta en titt på regnskapet deres. Sjekke hva de betaler i rente. Og om der er planer om oppussinger, om der er store kostnader som venter.

[Salvesen.]

Husk at det kommer muligens en del kostnader utenfor som renovasjon, kommunale avgifter, eiendomsskatt osv. Noen ganger er dette inkludert i fellesutgifter mens andre ganger ikke. Her er det nok ikke det, i og med at det er en del lån. I tillegg kommer gjerne tv/internett og strøm som mange har inkludert i leie. 

Men stort sett svarer det seg å kjøpe uansett. Og virker jo som om du har godt oppspart egenkapital, så ser ingen grunn til å fortsette å leie? 

[Poutine Gravy]

Kjøp!!!!!! Kun 11 år gammelt. Har eid fra jeg var 20 år gammel, kun leid i 6mnd. Lønner seg å eie, ikke leie. Kom deg inn i styret etterhvert.

Men husk at dere må kunne låne 3mill. Banken regner med både lånet og felleslånet. Får du kun 2,5mill. i lån fra banken blir det for lite. Du må kunne få 3mill +

Jeg kjøpte en andelsleilighet sammen med samoboer i 2016. Den var bygd i 2001. Kostet 2,2mill + 760k i fellesgjeld. Jeg bydde t.o.m. 100k over meg selv for å sikre meg leiligheten. Det vi har er USBL rekkehusleilighet. Kommer aldri til å flytte for å kjøpe hus. 

Vi betaler ca. 6k i måneden. Det er avdrag, renter, renovasjon/kommunale avgifter, brøyting, vedlikehold, 100kr i dugnadpenger som er mulig å få tilbake ved utført dugnad, kabelTV med dårlig internett(har oppgradert). Med boliglånet blir det 11-12k. Men vi har det på 8 år og kun 500k. Lånte nettopp 200k for å kjøpe campingsvogn og helårstelt i Danmark. Nå har vi ferie"bolig" også.

Du slipper å tenke på utvendig vedlikehold. Derfor kjøpte jeg andel istedet for hus.

 

 

Endret 26. februar 2021 av Groovy Gorilla

[Kajac]

Jeg sier også kjøp. Bare husk at fellesgjeld er en del av lånegrunnlaget, så i ditt tilfelle må finansieringsbeviset være på minst 3 mill, selv om boligen bare koster halvparten.

[Hellogamer]

Takk for tilbakemeldinger alle! Nå ble jeg litt lettet. 
Jeg har prøvd å lese gjennom salgsoppgaven til mitt beste evne. Forstår ikke alt som står der, men googler og blir litt klokere..

 

[Zeph]

Eg har budd i tre ulike burettslag sidan 2008 og har ikkje så mykje negativt å melde om det. Eit bygg frå 2009 treng sannsynlegvis ikkje så store oppgraderingar med det første, og eg tvilar på det er så mange som brått får ein million i tillegg på felleslånet. Vedlikehald blir gjort kvart år, men av og til må det sjølvsagt litt større prosjekt til.

Eg har budd i betongblokker og det er veldig greit å kun ha ansvar for det på innsida av veggane. Billig samanlikna med hus, der du bla. må ha husforsikring. I eit burettslag har andelslaget forsikring på bygget og den enkelte innboforsikring.

I desse tider med låg rente er det ikkje så dyrt å ha lån heller, men ein må vere førebudd på at renta vil stige.

Forutan lån, felleslån/husleige og innboforsikring er det ikkje så mykje meir av kostnader. Straum sjølvsagt, eventuelt parkering, TV/internett. Kva som eventuelt ligg inni husleiga står i salgsoppgåva.

Alt du treng vite av kostnader og praktiske greier skal stå i salgsoppgåva, men spør gjerne om det er noko du lurer på.

Økonomisk sett må du sjølvsagt få lån av banken samt kunne betjene det. Banken har sine krav, men dei har ikkje kontroll på forbruket til kundane.

Bruk ein lånekalkulator og legg inn litt høgare renter for å sjå kva utslag det gjer på terminbeløpet. Når det gjeld sjølve lånet er renta veldig låg for tida, så de bør få ei god rente. Sjekk Finansportalen.

Endret 26. februar 2021 av Zeph

[Hellogamer]

Tviler sterkt på at banken vil innfri et lån på 3mill, men jeg har søkt finansieringsbevis under finn annonser og venter venter på svar.. så får se. 
De har og lagt ut en litt mindre leilighet, der prisantydningen er 890.000, mens fellesgjeld ligger på 2mill, månedsutgift 8500 (på den andre leiligheten har eier nedbetalt 500 000 ekstra av fellesgjeld, noe som ga lavere månedsbeløp). Det positive med denne er jo at jeg kanskje kunne kjøpt denne med kun min egenkapital, som er litt mindre enn prisantydning, men kanskje selger godtar det?

 

Utifra informasjon fra salgsoppgave så ble det store lånet tatt opp i 2017 for utvendig vedlikehold og oppgradering (ser veldig fresht og moderne ut ift før). 
ble også nevnt at det i langt tid har vært noe strid mellom to naboer om deling av uteareale? 
Regner med jeg ikke trenger å bekymre meg for dette så lenger jeg holder meg utfor 😬

[Salvesen.]

Hellogamer skrev (7 minutter siden):

Tviler sterkt på at banken vil innfri et lån på 3mill, men jeg har søkt finansieringsbevis under finn annonser og venter venter på svar.. så får se. 
De har og lagt ut en litt mindre leilighet, der prisantydningen er 890.000, mens fellesgjeld ligger på 2mill, månedsutgift 8500 (på den andre leiligheten har eier nedbetalt 500 000 ekstra av fellesgjeld, noe som ga lavere månedsbeløp). Det positive med denne er jo at jeg kanskje kunne kjøpt denne med kun min egenkapital, som er litt mindre enn prisantydning, men kanskje selger godtar det?

 

Utifra informasjon fra salgsoppgave så ble det store lånet tatt opp i 2017 for utvendig vedlikehold og oppgradering (ser veldig fresht og moderne ut ift før). 
ble også nevnt at det i langt tid har vært noe strid mellom to naboer om deling av uteareale? 
Regner med jeg ikke trenger å bekymre meg for dette så lenger jeg holder meg utfor 😬

 

Du trenger ikke ett lån på 3 millioner om du har 900 ish i egenkapital. Men hvorfor ikke bare cashe ut den andre til 890? Da trenger du ikke søke på noe som helst (mener jeg på?). 

 

[Sampson]

Hellogamer skrev (7 minutter siden):

Tviler sterkt på at banken vil innfri et lån på 3mill, men jeg har søkt finansieringsbevis under finn annonser og venter venter på svar.. så får se. 
De har og lagt ut en litt mindre leilighet, der prisantydningen er 890.000, mens fellesgjeld ligger på 2mill, månedsutgift 8500 (på den andre leiligheten har eier nedbetalt 500 000 ekstra av fellesgjeld, noe som ga lavere månedsbeløp). Det positive med denne er jo at jeg kanskje kunne kjøpt denne med kun min egenkapital, som er litt mindre enn prisantydning, men kanskje selger godtar det?

 

Utifra informasjon fra salgsoppgave så ble det store lånet tatt opp i 2017 for utvendig vedlikehold og oppgradering (ser veldig fresht og moderne ut ift før). 
ble også nevnt at det i langt tid har vært noe strid mellom to naboer om deling av uteareale? 
Regner med jeg ikke trenger å bekymre meg for dette så lenger jeg holder meg utfor 😬

Mitt tips er å kontakte en rådgiver i banken du har i dag, om enn i det minste for å kartlegge mulighetene. De kan gjøre unntak, men ikke ha det som plan A. Når det gjelder eie/leie så tenker jeg det virker som en grei plan å kjøpe, da antar jeg at dere tenker å bo der noen år. Prøv å ikke kjøpe noe dere kun kommer til å bo i kortsiktig, da ville jeg heller hatt litt is i magen og leid.

[Zeph]

Om du har litt under 890 000 i eigenkapital er det altså snakk om lån på rundt 2.2m for den første leilegheita? Det er overkomleg, men sjølvsagt avhengig av inntekt.

[Salvesen.]

Zeph skrev (1 minutt siden):

Om du har litt under 890 000 i eigenkapital er det altså snakk om lån på rundt 2.2m for den første leilegheita? Det er overkomleg, men sjølvsagt avhengig av inntekt.

Tja, en må vell søke om 2,5 millioner da 15% skal være egenkapital.

[Zeph]

Salvesen. skrev (3 minutter siden):

Tja, en må vell søke om 2,5 millioner da 15% skal være egenkapital.

Ikkje om du har 800k å bruke til EK. Då blir lånebehovet 3 000 000 - 800 000 = 2 200 000.

Om ein vil bruke maks 15% EK så må ein søke lån på resten, men dersom dei har vanskeleg med å få lån så er det kanskje nødvendig å bruke meir.

Kvar står dei pengane i dag forresten? Sparekonto, høgrente, fond? 

Endret 26. februar 2021 av Zeph

[Salvesen.]

Zeph skrev (1 minutt siden):

Ikkje om du har 800k å bruke til EK. Då blir lånebehovet 3 000 000 - 800 000 = 2 200 000.

Ja, men man skal søke med de 15%. Altså må en søke om lån på 2,5 millioner hvor 15% er egenkapital. Høres helt banalt ut men har alltid vært slik når jeg har kjøpt. Altså får en bare 85% lån i realiten.

[Poutine Gravy]

Nei. Hvis de har nesten 900k trenger de bare å låne litt over 600k. 1.5mill er fellesgjeld. Men når man låner til andelsleilighet vil fellesgjelden regnes med i låntakere totale låneevne.

[Salvesen.]

Groovy Gorilla skrev (2 minutter siden):

Nei. Hvis de har nesten 900k trenger de bare å låne litt over 600k. 1.5mill er fellesgjeld. Men når man låner til andelsleilighet vil fellesgjelden regnes med i låntakere totale låneevne.

Ja det er sant, trenger ikke "kjøpe" fellesgjelden. Men en må ha dekning for alt i form av lønn. Som normalt er 5x(eller ble det nedjustert?)

 

[Hellogamer]

6 minutes ago, Zeph said:

Eg har budd i tre ulike burettslag sidan 2008 og har ikkje så mykje negativt å melde om det. Eit bygg frå 2009 treng sannsynlegvis ikkje så store oppgraderingar med det første, og eg tvilar på det er så mange som brått får ein million i tillegg på felleslånet. Vedlikehald blir gjort kvart år, men av og til må det sjølvsagt litt større prosjekt til.

Eg har budd i betongblokker og det er veldig greit å kun ha ansvar for det på innsida av veggane. Billig samanlikna med hus, der du bla. må ha husforsikring. I eit burettslag har andelslaget forsikring på bygget og den enkelte innboforsikring.

I desse tider med låg rente er det ikkje så dyrt å ha lån heller, men ein må vere førebudd på at renta vil stige.

Forutan lån, felleslån/husleige og innboforsikring er det ikkje så mykje meir av kostnader. Straum sjølvsagt, eventuelt parkering, TV/internett. Kva som eventuelt ligg inni husleiga står i salgsoppgåva.

Alt du treng vite av kostnader og praktiske greier skal stå i salgsoppgåva, men spør gjerne om det er noko du lurer på.

Økonomisk sett må du sjølvsagt få lån av banken samt kunne betjene det. Banken har sine krav, men dei har ikkje kontroll på forbruket til kundane.

Bruk ein lånekalkulator og legg inn litt høgare renter for å sjå kva utslag det gjer på terminbeløpet. Når det gjeld sjølve lånet er renta veldig låg for tida, så de bør få ei god rente. Sjekk Finansportalen.

Takk for innspill!

fellesutgiftene inkl. tv pakke, kommunale avgifter, avdrag og renter. Carport parkering. Utebod. 
Nå leier vi en 48 kvm kjellerleilighet for 7500 med ingenting inkludert. Så jeg er vant med at det blir fort 10-11k med strøm og internett.

Etter min utregning blir det bare litt dyrere enn våre dagens faste utgifter. Men så mye større og bedre plass for oss å bo.

Og siden jeg har klart å spare minst 2k pr måned, uten at vi har måttet strame inn utgiftene, håper jeg det vil gå greit med tanke på mulig renteøkning.
Nå er jo den økonomiske situasjonen også på det verste hos oss egentlig, så med ny jobb og høyere lønn i framtidsutsiktene burde det egentlig bare bli bedre. 

[Hellogamer]

12 minutes ago, Zeph said:

Ikkje om du har 800k å bruke til EK. Då blir lånebehovet 3 000 000 - 800 000 = 2 200 000.

Om ein vil bruke maks 15% EK så må ein søke lån på resten, men dersom dei har vanskeleg med å få lån så er det kanskje nødvendig å bruke meir.

Kvar står dei pengane i dag forresten? Sparekonto, høgrente, fond? 

600 på sparekonto, 50 i aksjer og rundt 300 i crypto, som jeg helst vil slippe å måtte ta ut, hvis jeg får litt lån i banken 😁

[Salvesen.]

Hellogamer skrev (2 minutter siden):

Takk for innspill!

fellesutgiftene inkl. tv pakke, kommunale avgifter, avdrag og renter. Carport parkering. Utebod. 
Nå leier vi en 48 kvm kjellerleilighet for 7500 med ingenting inkludert. Så jeg er vant med at det blir fort 10-11k med strøm og internett.

Etter min utregning blir det bare litt dyrere enn våre dagens faste utgifter. Men så mye større og bedre plass for oss å bo.

Og siden jeg har klart å spare minst 2k pr måned, uten at vi har måttet strame inn utgiftene, håper jeg det vil gå greit med tanke på mulig renteøkning.
Nå er jo den økonomiske situasjonen også på det verste hos oss egentlig, så med ny jobb og høyere lønn i framtidsutsiktene burde det egentlig bare bli bedre. 

Mulig du har tatt med dette også, men du vill få mindre skatt også på grunn av betalte renter.