Blir dette nok til å få finansieringsbevis?

[Alarik]

Inntekt: 60k/mnd (ikke fast, men har to jobber, holder på å skaffe jobb nr 3)

Studielån: 350k

Annen gjeld: 0

Egenkapital: 250k

Kausjonist med hus verdt over 6 mill

 

Ønsket lån: 5 millioner (med studielån blir det 5.35m totalt i lån)

 

Utgifter nå er;

 

Husleie: 10,000

Lånekassen: 1900

Bilforsikring/avgift: 800

Forbruk: 3000-7000 (blir lønna mindre en måned så er det her det tas fra)

 

Med 42k utbetalt i mnd og 7k forbruk er det ca. 22k til overs som spares. Til 5 mill blir det 800k som må kreves som egenkapital. Kan bli å måtte vente med å kjøpe noe til 5 millioner i to år til og da er prisen på noe lignende mye mulig gått opp til 6 millioner, det blir en ond sirkel.

 

I følge Sparebank1: "Har du ikke nok egenkapital kan du ta sikkerhet i foreldres bolig. Da vil foreldrene dine være kausjonister." - Gjelder dette virkelig og er det noe forskjell på kausjonist og medlåntaker i dette tilfellet?

Hvor fort er det mulig å ordne finansieringsbevis? Grunnen til at jeg trenger lån for 5 mill er at jeg har oppdaget noe for nøyaktig 4 mill som det garantert blir budkrig om. Objektet har leieinntektspotensiale rundt 20k. Et 30 års lån bundet med ti års fastrente på 3.5% koster 22k i måneden å betjene de ti årene.

 

Hvis vi antar 75% av potensiell leie, altså 15k i leie, så betaler man fortsatt mindre enn å leie og man kan til og med spare 3k mer, men la oss heller anta at dette går til div boligkostnader. Etter 10 år når fastrenten går ut vil det med konservativ sparing kunne være 3m i sparepenger og 3.8m igjen av lånet. Er renten da blitt skyhøy (type 10%) er det bare å pøse inn sparepengene i lånet (da det i et slik tilfelle gir høyere yield enn de fleste investeringer. 800k gjenstår som kan betales ned over 3 år. Så blir det økonomi til å pusse opp og bygge ut (med sparing og cash vel og merke hvis renten blir for høy).

 

Jeg har ikke vært i kontakt med banken fordi jeg enda ikke vet hvordan jeg skal kunne overtale de til å se at dette går. Regner med de tenker ganske firkantet der. Noen tips?

[newman221]

Veit ikke om banken vil vurdere det som seriøst at du skal ha et forbruk på 7k/mnd i 30 år... Eller 10 år for den saks skyld. På 10 år kan du ha fått unger, og de koster mer enn budsjettet ditt.

Om du klarer å sjonglere 3 jobber over så lang tid er nok også vanskelig å dokumentere. 

 

Men får du foreldre med som medlåntager kan det kanskje fungere. Da vil de være ansvarlige, på lik linje med evnt. samboer. Ikke at de trenger å betale ned på lånet, men for banken er det en vesentlig forskjell fra kausjonist. 

 

Du sliter litt med 5x årsinntekt. Nå har man heldigvis mulighet til å legge leieinntekter inn i beregningsgrunnlaget, så med 750k i samlet lønn og 150k i leieinntekter er du nesten innafor. 

Hvor mange arbeidstimer vil du si at et normalår for deg er? En normal 100% stilling er sånn ca. 1700 timer/år. 

[Alarik]

Veit ikke om banken vil vurdere det som seriøst at du skal ha et forbruk på 7k/mnd i 30 år... Eller 10 år for den saks skyld. På 10 år kan du ha fått unger, og de koster mer enn budsjettet ditt.

Om du klarer å sjonglere 3 jobber over så lang tid er nok også vanskelig å dokumentere. 

 

Men får du foreldre med som medlåntager kan det kanskje fungere. Da vil de være ansvarlige, på lik linje med evnt. samboer. Ikke at de trenger å betale ned på lånet, men for banken er det en vesentlig forskjell fra kausjonist. 

 

Du sliter litt med 5x årsinntekt. Nå har man heldigvis mulighet til å legge leieinntekter inn i beregningsgrunnlaget, så med 750k i samlet lønn og 150k i leieinntekter er du nesten innafor. 

Hvor mange arbeidstimer vil du si at et normalår for deg er? En normal 100% stilling er sånn ca. 1700 timer/år. 

 

7k/mnd er da godt innenfor rimelig forbruk, trenger ikke så mye ting, klær bruker jeg til det blir hull i de, møbler kjøpes alltid brukt på facebook, kan til og med få gratis mot henting. Jeg jobber en 70% stilling og en jobb basert på oppdrag, kan fort ligge på 250 timer i mnd, blir å ta meg fri en måned i året så det blir vel rundt 2750 timer i året totalt.

Fridager i Norge synes jeg egentlig er kjedelig, så den tredje jobben jeg ser på er dårligere betalt men veldig fleksibel, hvor jeg kan fylle de dagene jeg ikke har annen jobb med noe å gjøre med noe nytt. Slappe av kan jeg gjøre når jeg pensjonerer meg i utlandet før 50, men jo tidligere jeg skaffer bolig jo bedre siden det er en gratis investering så lenge man leier ut så mange rom som mulig for å dekke lånekostnad. Hva banken synes er realistisk eller ikke når det kommer til forbruk tyder jo på hvor firkantet tankegang de må ha. De har sikkert selv unyttige ting som hund, kabel-tv, billån til teslaen sin og kredittkortgjeld mens de kaster bort penger på kafé i lunsjpausen. Jeg har klart meg greit med 3k/mnd forbruk både som arbeidsledig og som student så 7k/mnd er jo nesten luksus, jeg kan spise god mat på de pengene, jeg kan ha bil (kjøpt kontant vel og merke) og jeg kan sette litt av til eventuelt feriebudsjett.

Unger får jeg ikke før jeg er sikker på at jeg har råd til de og at de får et godt liv, det er noe som heter prevensjon.

 

Vurderer noe mindre men har enda ikke funnet noe mindre som potensielt kan betjene lånet med utleie mens jeg og bor der selv. Finner jeg det begynner jeg selvfølgelig med noe mindre.

[Wisd0m]

60*12*5-350 = 3250

 

Du bør finne noe billigere

[Mixy]

 Hva banken synes er realistisk eller ikke når det kommer til forbruk tyder jo på hvor firkantet tankegang de må ha. 

 

Ja, bankene er firkantet. De bruker ikke ditt budsjett, men spør deg om antall biler, barn, båter, alder osv også henter de et husholdningsbudsjett som ofte er basert på SIFOs budsjett. Det er veldig lite rom for å "prute" på dette budsjettet basert på egne erfaringer av forbruk, det eneste er eventuelt konkret billigere forsikringer eller lignende.

 

Videre skal du med din egen dokumenterte inntekt klare 5% renteoppgang fra dagens nivå. Dette er altså uten potensiell leieinntekt, og særlig uten leieinntekt basert på "jeg skal leie ut alle rommene jeg kan". 

 

Til slutt vil banken se på din historiske inntekt gjennom de siste selvangivelsene dine, hvordan ser de ut? At du har i ferd med å få 3 deltidsjobber og planlegger opp mot 3000 timer i året er ikke noe de kan stole på skal vare i 30 år. 

 

Uttrykket "sikkert som banken" står seg fordi de tar sine forhåndsregler. Noen settes av bankene selv, og andre settes av politikere. 

 

EDIT: Regelen om å klare 5% renteøkning gjelder uavhengig av om du velger fastrente - så lenge løpetiden er lenger enn fastrentegarantien. Det er noe slingringsmonn i regelverket der bankene kan strekke seg utenfor disse reglene, men du er "utenfor" på flere andre punkter også og da blir det vanskelig.

Endret 29. mai 2019 av Mixy

[Salvesen.]

Du har en inntekt langt under det som kreves for en slik lånegrad. I tillegg er den ikke fast. 

[simen929]

60*12*5-350 = 3250

 

Du bør finne noe billigere

 

Han sier dog at det er en utleiedel i boligen som kan leies ut til 20k. Dette vil som regel banken ta hensyn til. Jeg tror nok ikke at de vil regne med faktisk 20k i leieinntekter, da man typisk har perioder man ikke har leieboere osv. La oss anta 10k.

70*12*5-350 = 3950

Da er du NESTEN der objektet ditt er i pris idag uten budkrig. Men dette er da det banken vil tilby deg max uten kausjonist. Med kausjonist kan du nok klare å forhandle deg opp til dette lånet dersom du klarer å gjøre inntekten din fast. 

Jeg mener likevel det er en grunn til at man har en slik grense og mener at den bør holdes dersom man ikke har veldig gode argumenter imot.

Endret 29. mai 2019 av simen929

[LD93]

Tviler sterkt.

 

5x inntekt og der stopper det det for så å si alle.

 

Har selv hatt alt ifra 100% belåning til 50% belåning. Med kausjonister som både kunne binde kapital/formue og eiendom.

 

Selv med over 100k i inntekt og 30k leieinntekt som var signert for i 12mnd avtaleperiode. Så nektet de å gå over 5x. 

 

Snakket da med 9 forskjellige banker. Dette er ikke lenge siden heller.

 

fremla også er veldig reelt budsjett jeg skrapte sammen fra de siste 2 årene for å vise at jeg kunne nedbetale lånet på 13 år istedet for 25.

 

 

MEN du kan alltids lyve på deg høyere inntekt hvis du får en av arbeidsgiverne til å signere et brev der du skal gå opp i lønn feks etter sommeren med betraktelig mye.

 

Vet om flere som gjør det på denne måten og får det godkjent.

 

 

 

[simen929]

MEN du kan alltids lyve på deg høyere inntekt hvis du får en av arbeidsgiverne til å signere et brev der du skal gå opp i lønn feks etter sommeren med betraktelig mye.

 

Vet om flere som gjør det på denne måten og får det godkjent.

Da håper jeg for arbeidsgivers skyld at du har et godt forhold til han. Brevet kan jo faktisk brukes mot arbeidsgiver for å gå opp i lønn

[LD93]

Da håper jeg for arbeidsgivers skyld at du har et godt forhold til han. Brevet kan jo faktisk brukes mot arbeidsgiver for å gå opp i lønn

 

De har nok det. Men igjen, søker man "hjelp" og er bedriten tilbake i tilegg så er vell ikke gjelda med renteøkning det største problemet man har senere 

[Alarik]

Hmm... Virker ikke lyst. Får nesten håpe det ikke blir for mye prisvekst de neste to årene men det ser mørkt ut foreløpig.

Ville et bedre alternativ til kausjonist være medlåntaker og at jeg ved å betale ned lånet gradvis kjøper medlåntaker ut?

[Alarik]

Ja, bankene er firkantet. De bruker ikke ditt budsjett, men spør deg om antall biler, barn, båter, alder osv også henter de et husholdningsbudsjett som ofte er basert på SIFOs budsjett. Det er veldig lite rom for å "prute" på dette budsjettet basert på egne erfaringer av forbruk, det eneste er eventuelt konkret billigere forsikringer eller lignende.

 

Videre skal du med din egen dokumenterte inntekt klare 5% renteoppgang fra dagens nivå. Dette er altså uten potensiell leieinntekt, og særlig uten leieinntekt basert på "jeg skal leie ut alle rommene jeg kan". 

 

Til slutt vil banken se på din historiske inntekt gjennom de siste selvangivelsene dine, hvordan ser de ut? At du har i ferd med å få 3 deltidsjobber og planlegger opp mot 3000 timer i året er ikke noe de kan stole på skal vare i 30 år. 

 

Uttrykket "sikkert som banken" står seg fordi de tar sine forhåndsregler. Noen settes av bankene selv, og andre settes av politikere. 

 

EDIT: Regelen om å klare 5% renteøkning gjelder uavhengig av om du velger fastrente - så lenge løpetiden er lenger enn fastrentegarantien. Det er noe slingringsmonn i regelverket der bankene kan strekke seg utenfor disse reglene, men du er "utenfor" på flere andre punkter også og da blir det vanskelig.

 

Har da på ingen måte sagt det skulle vare i 30 år. Hvorfor det skulle være uavhengig av fastrente er jo litt rart. 10 år med fastrente og jeg sitter på en sum som kan betale mesteparten av lånet ned direkte nettopp fordi utleie finansierer mesteparten av lånet. Det er rart bankene synes det er så lettere å låne bort 2.5 mill til noen som skal kjøpe en liten toroms med null potensiale.

[Mixy]

Har da på ingen måte sagt det skulle vare i 30 år. Hvorfor det skulle være uavhengig av fastrente er jo litt rart. 10 år med fastrente og jeg sitter på en sum som kan betale mesteparten av lånet ned direkte nettopp fordi utleie finansierer mesteparten av lånet. Det er rart bankene synes det er så lettere å låne bort 2.5 mill til noen som skal kjøpe en liten toroms med null potensiale.

 

 

Et høyt antall år løpetid er nødvendig for komme i nærheten av en mulighet til å få budsjettet ditt til å gå opp (i bankens øyne)

[Alarik]

Et høyt antall år løpetid er nødvendig for komme i nærheten av en mulighet til å få budsjettet ditt til å gå opp (i bankens øyne)

 

Selvfølgelig vil man ha høyest mulig antall år løpetid, men det hindrer jo ikke å spare ved siden av for så å gjøre en stor nedbetaling etter ti år.

[Økonom2015]

Husk også at banken ikke tar hensyn til mer enn en 100% inntekt. Så selv om man i praksis jobber f.eks 200% (2 fulltidsjobber) så taes det kun hensyn til en ordinær stilling.