Kjøpe for leie ut og leie et annet sted selv?

[Verbal Hologram]

Hei, fikk nettopp innvilget finansieringsbevis for å kjøpe min første leilighet, bor for øyeblikket med foreldrene mine. Til tross for at jeg har spart opp ganske bra med EK, var ikke lånet store sakene jeg fikk, og fant dermed ut at jeg ikke har råd til det jeg ønsker. (Bor i Oslo).

 

Kan kjøpe en leilighet litt utenfor sentrum men det er ikke der jeg ønsker å bo. Så jeg lurte på om dette har noe for seg:

 

Å kjøpe en leilighet jeg har råd til som jeg leier ut til noen, lånet betaler seg selv ned, mens jeg selv flytter ut med noen venner og leier hybel i sentrum? Er dette lov mtp krav til egenkapital? Er det dumt mtp skatt på leie? Veldig takknemlig for all hjelp!

 

 

[Dapp47]

Hei, fikk nettopp innvilget finansieringsbevis for å kjøpe min første leilighet, bor for øyeblikket med foreldrene mine. Til tross for at jeg har spart opp ganske bra med EK, var ikke lånet store sakene jeg fikk, og fant dermed ut at jeg ikke har råd til det jeg ønsker. (Bor i Oslo).

 

Kan kjøpe en leilighet litt utenfor sentrum men det er ikke der jeg ønsker å bo. Så jeg lurte på om dette har noe for seg:

 

Å kjøpe en leilighet jeg har råd til som jeg leier ut til noen, lånet betaler seg selv ned, mens jeg selv flytter ut med noen venner og leier hybel i sentrum? Er dette lov mtp krav til egenkapital? Er det dumt mtp skatt på leie? Veldig takknemlig for all hjelp!

 

For meg høres dette ut som et tapsprosjekt. 

 

 

Du bør absolutt ikke forvente at du klarer å leie ut en leilighet til det du har av utgifter. Du bør også beregne inn slitasje på leiligheten, Ønsker du likevel å gå videre med planen bør du regne nøye på dette.

 

Kostnader:

 

Leie av hybelen du bor på

Renter på boliglån

Felleskostnader

Slitasje?

Skatt på leieinntekter

 

 

Hvis du kjøper en bolig til 2.5 million og låner 2.000.000 har du en ca kostnad på 9000 i mnden. Her bruker du ca 4000 på renter og 5000 på avdrag (direkte nedbetaling av bolig) La oss si at felleskostnadene på leiligheten ligger på ca 2000.

 

Leier du ut for 12.000 skal du skatte 2760,- kr av disse. Du sitter da igjen med 9240,- Så skal du betale felleskostnader på 2000kr. Her har du allerede hatt 4000,- i utgifter. Så kommer 4000 i rentekostnader. Man kan dog få div fradrag på rentene som jeg ikke har regnet med, men håper du forstår utifra dette eksempelet at dette er noe du ikke kommer til å tjene på. Bruker heller pengene på å spare opp mere penger, og jobb mot høyere lønn. (Lån begrenses til 5x brutto årsinntekt) 

Endret 23. april 2018 av Dapp47

[valen]

dersom du absolutt skal investere i noe og har lite EK så kan jo alternativet å gå for noe som er raskere og enklere å styre med enn bolig. gå på børs med pengene dine i stedet og fin deg en trygg utbytte aksje. sannsynligheten for større yield der er nok stor. så slipper du også å låne og styre med leietakere som har for store rettigheter i forhold til utleier.

gevinsten blir muligens noe mindre i kroner siden du ikke låner. ville ikke anbefale noen å låne for å gamble på børs.

[Kakeshoma]

Gamble lenge oppspart EK på børsen gjør man selvfølgelig ikke, om man har vettet i behold..

[Dapp47]

Glemte å legge med risikoen for at leiligheten står tom, at leietakere ikke betaler o.l. 

[Taurean]

Kjøp, puss opp mens du bor der i over 1 år for å slippe å betale skatt på salgssummen, selg, fortsett til du er millionær og kan leve på rentene av formuen. Må ha minst 40 mill for å ha en vanlig årslønn. Etter formueskatt sitter du igjen med ca 1 % hvert år.

Endret 23. april 2018 av Taurean

[Økonom2015]

Merk at finansieringsbeviset etter all sannsynlig er basert på krav om primærbolig.

Kjøp av bolig til utleie har ett høyere EK-krav (40% i Oslo, 25% andre steder). Så med mindre det presisert, enten skriftelig i fin.beviset eller med saksbehandler vil det være brudd på avtale mest sannsynlig.

[djgudleif]

Glemte å legge med risikoen for at leiligheten står tom, at leietakere ikke betaler o.l. 

 

Da fremleier man til NAV og leier ut til flyktninger. Da får man penger uansett om leiligheten står tom.

De kan også stille med en viss sikkerhet dersom noe skulle bli ødelagt.

Nå er det riktignok mange skrekkhistorier her, men det funker.

[Dapp47]

 

Glemte å legge med risikoen for at leiligheten står tom, at leietakere ikke betaler o.l. 

 

Da fremleier man til NAV og leier ut til flyktninger. Da får man penger uansett om leiligheten står tom.

De kan også stille med en viss sikkerhet dersom noe skulle bli ødelagt.

Nå er det riktignok mange skrekkhistorier her, men det funker.

 

 

Nav-garanti er kun garanti for betalt husleie, den dekker bl.a ikke skader som vanlig depositum skulle gjort. Ville vært forsiktig her. 

 

NB: Mulig det finnes måter NAV garanterer for depositum også som jeg ikke vet om. 

[Verbal Hologram]

Merk at finansieringsbeviset etter all sannsynlig er basert på krav om primærbolig.

Kjøp av bolig til utleie har ett høyere EK-krav (40% i Oslo, 25% andre steder). Så med mindre det presisert, enten skriftelig i fin.beviset eller med saksbehandler vil det være brudd på avtale mest sannsynlig.

Ja, er dette jeg stusser litt på, vil dette være et brudd på avtalen min? Og hva er i så fall konsekvensene? Altså jeg har sett litt på markedet. Kan kjøpe for opptil 3.200.000 kr, og sett at dette kan bringe inn en fin leieinntekt på cirka 14.000 kr gitt at det er kjøpt på rett sted. Leie ut for 14.000 kr og leie en hybel for 6-7.000 kr for meg. Dette virker ganske fornuftig ut for meg, men hva er konsekvensene av å søke finansieringsbevis mhp primærbolig, men leie den ut?

[Økonom2015]

Hva som er brudd på avtalen er det kun banken/rådgiver/du som kan vite

 

Sitat hentet fra ett fin.bevis: "

Finansieringsbeviset kan bli trukket tilbake hvis det skjer endringer i din økonomiske situasjon eller hvis det er gitt uriktige opplysninger som har betydning for behandling av lånesaken. Det samme gjelder dersom det fremkommer opplysninger i kundekontroll etter hvitvaskingsloven"

[Dapp47]

Hvordan mener du dette 

 

 

Merk at finansieringsbeviset etter all sannsynlig er basert på krav om primærbolig.

Kjøp av bolig til utleie har ett høyere EK-krav (40% i Oslo, 25% andre steder). Så med mindre det presisert, enten skriftelig i fin.beviset eller med saksbehandler vil det være brudd på avtale mest sannsynlig.

Ja, er dette jeg stusser litt på, vil dette være et brudd på avtalen min? Og hva er i så fall konsekvensene? Altså jeg har sett litt på markedet. Kan kjøpe for opptil 3.200.000 kr, og sett at dette kan bringe inn en fin leieinntekt på cirka 14.000 kr gitt at det er kjøpt på rett sted. Leie ut for 14.000 kr og leie en hybel for 6-7.000 kr for meg. Dette virker ganske fornuftig ut for meg, men hva er konsekvensene av å søke finansieringsbevis mhp primærbolig, men leie den ut?

 

 

Hvordan mener du dette er fornuftig?

 

 

Mulig jeg har vært litt vel kjapp i tankegangen min her nå - men sånn jeg ser det er det noen som betaler ned 2500,- pr mnd av ditt boliglån. Står leiligheten tom i 1 mnd må du leie ut i 3 mnder bare for å gå i null igjen. 

 

Er dette en leilighet du IKKE vil bo i må du også merke deg at det blir skatt av profitten ved salg.

 

Dette prosjektet høres veldig risikabelt ut for veldig liten profitt. 

[valen]

Gamble lenge oppspart EK på børsen gjør man selvfølgelig ikke, om man har vettet i behold..

klart man gjør. boligmarkedet har da ikke vært i nærheten av aksjemarkedet den siste tiden. dessuten er det langt høyere likviditet der.

leie ut en leilighet er full av fallgruver. det virker jo som karen har lyst på rask gevinst og det er bedre muligheter for den slags på børs enn i boligmarkedet. 

[Verbal Hologram]

Hvordan mener du dette 

 

 

Merk at finansieringsbeviset etter all sannsynlig er basert på krav om primærbolig.

Kjøp av bolig til utleie har ett høyere EK-krav (40% i Oslo, 25% andre steder). Så med mindre det presisert, enten skriftelig i fin.beviset eller med saksbehandler vil det være brudd på avtale mest sannsynlig.

Ja, er dette jeg stusser litt på, vil dette være et brudd på avtalen min? Og hva er i så fall konsekvensene? Altså jeg har sett litt på markedet. Kan kjøpe for opptil 3.200.000 kr, og sett at dette kan bringe inn en fin leieinntekt på cirka 14.000 kr gitt at det er kjøpt på rett sted. Leie ut for 14.000 kr og leie en hybel for 6-7.000 kr for meg. Dette virker ganske fornuftig ut for meg, men hva er konsekvensene av å søke finansieringsbevis mhp primærbolig, men leie den ut?

 

 

Hvordan mener du dette er fornuftig?

 

 

Mulig jeg har vært litt vel kjapp i tankegangen min her nå - men sånn jeg ser det er det noen som betaler ned 2500,- pr mnd av ditt boliglån. Står leiligheten tom i 1 mnd må du leie ut i 3 mnder bare for å gå i null igjen. 

 

Er dette en leilighet du IKKE vil bo i må du også merke deg at det blir skatt av profitten ved salg.

 

Dette prosjektet høres veldig risikabelt ut for veldig liten profitt. 

 

Men man sitter jo igjen med en leilighet man kan selgere senere. Altså jeg er i en posisjon der jeg har oppspart en del EK og ønsker å investere dette, og ser på bolig som en fornuftig investering. Hindringen er bare at jeg ikke har råd til en bolig jeg selv har lyst til å bo i, og ønsker uansett ikke å bo alene men med noen andre.

[kremt]

Det er ingen som helst garanti for at prisene fortsetter ferden mot himmelen. Boligmarkedet noen steder i landet er i en mild boble pga billig kreditt, på mellomlang sikt er det ikke usannsynlig at det kan synke en del. Mye kommer an på rentenivået, det er på en måte bensinkranen for norsk økonomi.

En ting å tenke på er hvor lenge du skal eie, og hva formålet er. Kostnader ved kjøp og salg av en leilighet til 3 mill kan man si ca sånn:

Kostnad ved kjøp eierseksjon: 75 tusen dok avgift

Kostnad ved salg eierseksjon: Megler, ca 100-125 tusen

Hva er din horisont på dette kjøpet, hvor ser du deg selv om 3-5 år. Det som virker smart og logisk nå kan være direkte idiotisk for deg om 2 år. Som en annen sa, kjøpe oppussingsobjekt, fikse alt og selge etter 1 år med skattefri gevinst er nok det smarteste. Gjenta så mange ganger du orker.

[Dapp47]

 

Hvordan mener du dette 

 

 

Merk at finansieringsbeviset etter all sannsynlig er basert på krav om primærbolig.

Kjøp av bolig til utleie har ett høyere EK-krav (40% i Oslo, 25% andre steder). Så med mindre det presisert, enten skriftelig i fin.beviset eller med saksbehandler vil det være brudd på avtale mest sannsynlig.

Ja, er dette jeg stusser litt på, vil dette være et brudd på avtalen min? Og hva er i så fall konsekvensene? Altså jeg har sett litt på markedet. Kan kjøpe for opptil 3.200.000 kr, og sett at dette kan bringe inn en fin leieinntekt på cirka 14.000 kr gitt at det er kjøpt på rett sted. Leie ut for 14.000 kr og leie en hybel for 6-7.000 kr for meg. Dette virker ganske fornuftig ut for meg, men hva er konsekvensene av å søke finansieringsbevis mhp primærbolig, men leie den ut?

 

 

Hvordan mener du dette er fornuftig?

 

 

Mulig jeg har vært litt vel kjapp i tankegangen min her nå - men sånn jeg ser det er det noen som betaler ned 2500,- pr mnd av ditt boliglån. Står leiligheten tom i 1 mnd må du leie ut i 3 mnder bare for å gå i null igjen. 

 

Er dette en leilighet du IKKE vil bo i må du også merke deg at det blir skatt av profitten ved salg.

 

Dette prosjektet høres veldig risikabelt ut for veldig liten profitt. 

 

Men man sitter jo igjen med en leilighet man kan selgere senere. Altså jeg er i en posisjon der jeg har oppspart en del EK og ønsker å investere dette, og ser på bolig som en fornuftig investering. Hindringen er bare at jeg ikke har råd til en bolig jeg selv har lyst til å bo i, og ønsker uansett ikke å bo alene men med noen andre.

 

 

Som Kremt sier - Det koster fort 200.000 å kjøpe og selge en leilighet. Det er  ca 25% skatt på profitten etter salg av leiligheten.

 

Skulle leiligheten din går opp 360.000 på 3 år sitter du igjen med bare 120.000 av disse. Og dette før du skal regne med det du har tapt på rentekostnader, tom leilighet etc.. 

 

Best of luck - men jeg mener du vil tjene mer på å spare penger selv og heller kjøpe noe du vil bo i, så kan du evt leie ut ett soverom. 

 

Du finner en 3-roms i Oslo for 3.2 m, her kan du leie ut ett soverom og slippe skatt bl.a 

[Tor C]

Det ser ut til at du har glemt en del vesentlige forhold her. 

 

Risiko ved at leiligheten står tom eller at leietaker ikke betaler: har du råd til å løpe den risikoen?

 

Slitasje: Etter å ha leid ut vil leiligheten ha slitasje, for å komme tilbake til samme stand flyr tusenlappene raskt selv. Du må nok fort vekk regne med slitasje på 20-30 000 per år (bad og kjøkken er svært dyre å renovere og selv når det avskrives over 20 år).

 

Skattefradrag: 

Husk at du får skattefradrag både for renter, og alle utgifter direkte knyttet til utleien. Leier du ut over flere år så kan du avskrive også vedlikeholdet. 

 

I praksis så blir skatten du ender opp med å betale relativt beskjeden, men du må ikke tro at leietakeren sitter og betaler ned ditt lån. Jeg tipper du i praksis vil ende opp med en gevinst på rundt 2000,- per måned som kan gå med på nedbetaling, resten må du dekke selv. 

 

 

 

Et helt annet alternativ er at du finner deg en venn som er i samme situasjon som deg selv. Kjøp sammen. Lag en god avtale som tar høyde for at dere kan bli uvenner, eller at den ene vil flytte ut, eller ønsker å selge, eller vil at kjæresten skal flytte inn. Sørg for at avtalen gir forutsigbarhet slik at man ikke ender opp med at leiligheten må selges med tap etter kort tid. 

[Matsemann]

Ja, er dette jeg stusser litt på, vil dette være et brudd på avtalen min? Og hva er i så fall konsekvensene?

Om banken får nyss i det før du overdrar leiligheten, kan de nekte deg lånet. Da har du kjøpt en leilighet du ikke kan betale, må dermed selge den videre, og håpe prisen blir ca det samme.

[Uderzo]

Moderatormelding

1 innlegg er fjernet fra tråden pga oppfordring til straffbare handlinger, vi holder oss innenfor lovens rammer folkens.
Tilbakemeldinger tas på PM eller i tilbakemeldinger-kategorien. Dette innlegget skal ikke kommenteres.

[halloeller]

Det er ingen som helst garanti for at prisene fortsetter ferden mot himmelen. Boligmarkedet noen steder i landet er i en mild boble pga billig kreditt, på mellomlang sikt er det ikke usannsynlig at det kan synke en del. Mye kommer an på rentenivået, det er på en måte bensinkranen for norsk økonomi.

En ting å tenke på er hvor lenge du skal eie, og hva formålet er. Kostnader ved kjøp og salg av en leilighet til 3 mill kan man si ca sånn:

Kostnad ved kjøp eierseksjon: 75 tusen dok avgift

Kostnad ved salg eierseksjon: Megler, ca 100-125 tusen

Hva er din horisont på dette kjøpet, hvor ser du deg selv om 3-5 år. Det som virker smart og logisk nå kan være direkte idiotisk for deg om 2 år. Som en annen sa, kjøpe oppussingsobjekt, fikse alt og selge etter 1 år med skattefri gevinst er nok det smarteste. Gjenta så mange ganger du orker.

 

Godt svar!