Fradrag for vedlikeholdskostnader ved utleie

[Blackageddon]

Hei

 

Har prøvd å finne svar på mine spørsmål på nett, men er vanskelig å finne svar som gjelder i mitt tilfelle.

 

Jeg har en bolig jeg leier ut.

Jeg bor der ikke selv, så dette utløser selvsagt skatteplikt.

Siden 01.01.16 (ja, i fjor) til 15.10.17 har jeg hatt 183 000 kr i leieinntekter.

Ved årets slutt vil dette beløpet være på ca 200 000 kr.

 

I denne perioden har jeg utført større vedlikehold på huset.

Det begynte med at vannrørene fikk dårligere trykk og disse måtte skiftes ut.

Da boligen hadde vært i mitt eie siden 2010, vil ikke eierskifteforsikringen dekke beløpet.

Forsikringsselskapet mitt ville heller ikke dekke noe, da huset er fra 1927 og ble derfor ikke gitt superforsikring.

Jeg har ikke tatt denne kampen videre, da jeg regner med å bare tape dette.

Enden på visa er at jeg har satt i gang - og betalt - prosessen selv.

 

For å skifte vann og avløp måtte det graves i kjelleren.

Vann og avløp ble selvsagt tatt ut av funksjon og leiekontrakter ble terminert.

Grunnmuren raste mer eller mindre sammen under prosjektet, hvilket gjorde at denne måtte skiftes.

Grunnmuren var fra byggeår, og besto av rullestein.

Huset ble selvsagt satt på støtter.

Når det blir fjernet lettvegger, knekker deler av taket opp til første etasje.

På grunn av dette, ryker fliser, membran og varmekabler på badet i første etasje.

Det viser seg at bærebjelken midterst i huset er kappet av en tidligere eier, som igjen har ført til at 3 andre stendere/bjelker (2x10") har brukket.

Dette var dekket til gjennom nedforing av tak, som kom til syne når vi rev dette ned. 

 

Bærebjelken måtte fjernes.

Alt av strømkabler gikk derimot gjennom den rest av bærebjelke som sto igjen, og måtte fjernes for å kunne skifte ut bærebjelken.

Dette fører til at det må trekkes nye trekkerør fra sikringsskap i 2. etasje og ned til kjeller, som selvsagt førte til en del saging, borring og riving av gips, plater og stendere.

Nytt bad i første etasje må selvsagt også settes i stand.

Alt av fliser, kabler og membran var brutt, og det ville lekke ned til kjeller om det ikke ble ordnet opp i.

 

I forbindelse med utgraving i kjeller og den påfølgende "knekk" av huset, røk kledningen ved flere steder langs huset. Av den grunn måtte også kledning skiftes.

For å korte ned arbeidet, ble det valgt ferdig impregnert kledning som kunne slås opp med en gang.

 

Så for å konkludere, fordi jeg skulle skifte tette vannrør har altså følgende blitt gjort;

* Gravd ned/ut i kjeller, ny grus, betong og dekke på gulv.

* Skiftet grunnmur rundt huset, og drens

* Skiftet vinduer, da de som var i kjeller ikke var i henhold til krav etter dagens standard

* Nytt bad, soverom og kjeller, da vannrør og kloakk gikk under dette.

* Nytt bad første etasje, da dette brøt sammen under utgravingen

* Byttet ut bærebjelke og forsterket de røkne bjelkene/stenderne

* Skiftet ut det elektriske, da strekkerør og kabler røk under utskifting av bærebjelken.

* Skiftet kledning utvendig

* Forsterket pipe og satt opp nye vegger, i forbindelse med utgravingen.

 

Kostnadene på dette har kommet på bortimot 2 000 000, tror det er 1 900 000 mer eksakt.

Alt er selvsagt gjort på en ryddig måte mot kvittering og bilag.

Under prosessen har selvsagt leietakere måtte flytte ut, og leieinntekt er derfor begrenset.

Ved utleie av hele huset, er inntekten på 25 000 kr måneden.

Dette vil jo ikke være aktuelt før kjeller er satt tilbake til funksjonell standard.

 

Spørsmålet blir dermed;

Hvordan skal dette føres som fradrag?

 

Å føre 1 900 000 kr til fradrag mot 200 000 kr i inntekt, vil jo gi skattefri leieinntekt.

Men det vil også gi 1 700 000 kr i "tapte" skattekroner.

 

Vil de resterende 1 700 000 kr i så fall bli ført mot de 300 000 kr årlige leieinntekter?
At det da reduseres til 1 400 000 kr etter 2018, 1 100 000 kr etter 2019 osv?

 

Eller vil hele beløpet på 1 900 000 kr føre til aktivering, og 20% fradrag i året?

Altså 380 000 kr i 2017? Da vil det fortsatt være langt høyere enn hva jeg har hatt i leieinntekter dette året, og vi må derfor opp til problemstillingen ovenfor igjen.

 

Eller vil det være andre lover og fradragsregler som kommer i spill?

 

I tillegg kommer jo selvsagt de mer ordinære kostnader til fradrag, som kommunale avgifter, annonsering, internett og tv (inkludert i leie) m.m.

 

Håper på konstruktive og faglige tilbakemeldinger.

 

- Larsen

[Dragen]

Kan ikke svare på spørsmålet ditt, så jeg kommer med et nytt ett:

Ville det ikke vært billigere å bare rive hele bygget og bygd nytt?

[ATWindsor]

Kan ikke svare på spørsmålet ditt, så jeg kommer med et nytt ett:

Ville det ikke vært billigere å bare rive hele bygget og bygd nytt?

 

Billigere enn 2 millioner? Neppe.

 

AtW

[Sheldon C]

Re ts

 

Her må du ta en runde med skatteetaten. Jeg tviler på at du får godkjent alt du lister opp som vedlikehold.

 

Forstår jeg deg rett at du startet utleie av bolig 01.01.2016? Eller var den utleid før dette?

[krikkert]

Den generelle retningslinjen er at vedlikehold kan fradras direkte i inntekt. Overstiger fradragene inntektene får man et underskudd. Underskudd kan fradras i andre skattepliktige inntekter. Er totalen likevel negativ fremføres underskuddet til neste år.

 

Definisjonen av vedlikehold er kostnader man har brukt for at bygningen skal returnere til en standard den tidligere har hatt. Øker man standarden ut over dette er disse kostnadene aktiveringspliktige, og de skal da aktiveres på bygningen, noe som vil si at man ikke får noe fradrag før eventuelt ved salg.

 

Med tanke på at skatteverdien av dette for deg er rundt 500k bør du spandere på deg en skatteadvokat.