Unngå skatt ved salg av arvet bolig

[timberull]

Kari og Ola har arvet en leilighet.

 

De ønsker å selge den, men må ikke gjøre det med en gang.

 

For å unngå skatt ved salg av leiligheten så lar de et barnebarn, Per, arve hele leiligheten. Per bor der i 12 måneder og selger deretter leiligheten. Når Per mottar beløpet den ble solgt for overfører han det så til Kari og Ola, halvparten til hver.

 

Er dette ok å gjøre?

[Herr Brun]

Det høres ikke ut som Per reelt sett har vært eier etter privatrettslige regler, og da er det ikke han som skal skatte av salget. Skolebokeksempel på proformaeierskap.

[mobile999]

Dersom arvelater kunne solgt skattefritt så kan vel Kari og Ola også selge skattefritt?

[timberull]

Dersom arvelater kunne solgt skattefritt så kan vel Kari og Ola også selge skattefritt?

Man må jo bo 12 av de siste 24 månedene i selveid bolig for å selge skattefritt. Kari og Ola har ikke lyst til å bo i leiligheten. Men Per kan tenke seg det.

Med de nye reglene om arv så arver man også prisstigningen fra da boligen ble kjøpt. Eks: arvelater kjøpte leiligheten for 1 mill (for x antall år siden). Kari og Ola arver den og ønsker å selge den med en gang. De får solgt den for 3 mill. Gevinsten er da 2 mill. Dette må de skatte 25% av, altså 500 000kr.

 

 

Det høres ikke ut som Per reelt sett har vært eier etter privatrettslige regler, og da er det ikke han som skal skatte av salget. Skolebokeksempel på proformaeierskap.

Hvorfor ikke? Per arver jo leiligheten og står som eier det året han bor der?

[Herr Brun]

Men hele den økonomiske interessen forblir hos besteforeldrene, slik du beskriver det. Poenget her er at du bruker "står som". For han skal jo ikke faktisk _være_ eier, han skal bare være front for å unngå at besteforeldrene slipper skatt.

[mobile999]

Man må jo bo 12 av de siste 24 månedene i selveid bolig for å selge skattefritt. Kari og Ola har ikke lyst til å bo i leiligheten. Men Per kan tenke seg det.

Med de nye reglene om arv så arver man også prisstigningen fra da boligen ble kjøpt. Eks: arvelater kjøpte leiligheten for 1 mill (for x antall år siden). Kari og Ola arver den og ønsker å selge den med en gang. De får solgt den for 3 mill. Gevinsten er da 2 mill. Dette må de skatte 25% av, altså 500 000kr.

Dette gjelder ikke dersom arvelater kunne solgt eiendommen skattefritt. Les om diskontinuitetsprinsippet:

http://www.skatteetaten.no/no/Person/Selvangivelse/tema-og-fradrag/Bolig/Kjop-og-salg/Salg-mv-av-fast-eiendom/?chapter=3835

 

 

Hvorfor ikke? Per arver jo leiligheten og står som eier det året han bor der?

Disposisjoner med hensikt å spare skatt er ulovlige. Dette vil sannsynligvis bli sett på som proformaeierskap med hensikt å unngå skatt og dermed likevel medføre skatteplikt med tilleggsskatt som resultat.

[krikkert]

Utgangspunktet i skatteretten etter at arveavgiften ble opphevet er kontinuitetsprinsippet, det vil si at man trer inn i tidligere eiers skattemessige posisjoneraltså at den som overtar en eiendom etter arv eller gave trer inn i opprinnelig eiers skattemessige posisjon. Det vil si at gevinst ved salg beregnes som differansen fra salgssum og opprinnelig eiers kjøpesum (ikke verdi på gave-/arvetidspunktet).

 

Vi har et unntak fra kontinuitetsprinsippet for boliger. Dette unntaket innebærer at man ved arv overtar markedsverdien av boligen som sin egen kjøpesum.

 

Skatt ved salg av arvet bolig blir med andre ord 25 % av differansen mellom salgssum og verdi ved arvefallet. Dersom man selger i løpet av de første par årene etter at boligen ble arvet blir det derfor sjelden snakk om noen skatt i det hele tatt - tvert imot kan man fort få netto skattefradrag fordi meglerutgifter mv. er fradragsberettiget.

 

Et regneeksempel: Bolig opprinnelig kjøpt for 200 000 kr blir arvet i 2014. Boligen var da verdt 2,5mio. Boligen selges i 2016 for 2,8mio (7 % verdiøkning p.a.). Meglerutgifter på 100 000 kr.

 

Ved kontinuitetsprinsipp ville skattepliktig gevinst vært 2,3 millioner kroner.

 

Ved diskontinuitetsprinsippet som gjelder for boliger blir skattepliktig gevinst 200 000 kr, og skatten blir 50 000 kr.

 

 

Dersom man vil spare skatt i et slikt tilfelle finnes det lovlige måter å gjøre det på. Overdra eiendommen til et heleid datterselskap i et holdingselskap før verdistigningen utgjør noen nevneverdig verdi, og selg så datterselskapet. Verdistigning på et holdingselskaps aksjer er skattefri, også ved realisasjon.

 

Når det gjelder den foreslåtte fremgangsmåten vil Pers overføring til Kari og Ola være skattepliktig inntekt for dem. Overdragelsen til Per er ikke en overdragelse av eiendomsretten, men en overdragelse av en tidsbegrenset bruksrett (han overtar ikke eiendommen til å gjøre som han vil med, han får en rett til å bo der i tolv måneder hvoretter han så er forpliktet til å selge). Ola og Kari vil derfor fortsatt være skattemessige eiere av eiendommen, og skal beskattes for gevinst ved salg. Dette uavhengig av hvem som faktisk får gevinsten, om det er Per eller Kari og Ola.

[timberull]

Aha!