Utleier bryter kontrakt under oppsigelse

[Marinius]

Jeg hadde en dårlig følelse på utleieren fra dag en, noe som nå gjenspeiler seg når vi skal flytte ut.

Vi har ikke et depositum, da utleier nektet for å ha dette.

 

Vi har fått et problem med hvordan oppsigelsen er blitt håndtert.

 

Vi har en ''særskilt avtale'' i husleiekontrakten som sier:

'' oppsigelsestiden er 3mnd, men utleier forplikter seg til å søke nye leietakere med en gang oppsigelsen er mottatt. og leietaker fristilles fra denne husleiekontrakten med en gang nye leietakere kan flytte inn.''

 

Den 27. okt gav vi skriftlig beskjed om at vi var nødt til å flytte og at han var nødt til å legge den ut for leie igjen. Etter endel purringer, blir ikke leiligheten lagt ut før 23.nov. 

Vi har hele tiden gitt beskjed om at leiligheten skal være innflyttingsklar til 1/1-16

Nå etter et par visninger står fortsatt leiligheten uten noen som kan ta over når vi flytter, og eier krever nå at vi betaler full leie for januar. Jeg mener at ettersom har brukte 3 uker og 6 dager på å legge den ut for leie, så er han selvforskyldt i at den fortsatt ikke er leid ut.

 

Hva er riktig? Har vi vårt på det tørre om vi nekter å utbetale leie for januar?

Vi har ingen depositumkonto og jeg ser for meg at det kan gå til forliksrådet (?) om vi begge holder på vårt. 

[Salvesen.]

Jeg ville nok prøvd å lagd en avtale der om leiligheten blir leid inn innen 3 uker er dere "skuls", om ikke dekker du tiden i mellom. Det er jo selvforskyldt som du sier, men igjen er det ingen garanti for at den hadde blitt leid ut innen den tiden. 

[Simen1]

Merkelig avtale. I utgangspunktet må dere betale ut oppsigelsestiden, altså januar.

 

Avtalen er merkelig fordi det ikke er beskrevet hvor hardt utleier må gå inn for å finne nye leietakere og fordi utleier ikke har noen incentiver til å gjøre den jobben bedre enn til et absolutt (og uklart) minimum. Det er heller ikke beskrevet konsekvenser for utleier dersom han ikke søker nye leietakere eller gjør det for dårlig.

 

Edit: Enig i at dere bør forsøke å møtes på halvveien, der dere betaler leie for halve januar. Avtalen bør gjøres så snart som mulig så utleier får incentiver til å sette letingen i et nytt gir.

Endret 16. desember 2015 av Simen1

[Dragen]

Oppsigelsen gjelder fra 01.11. Dere skal derfor dekke husleie ut januar, uansett om dere bruker boligen eller ikke. Men, utleier har også en plikt til å begrense utgiftene deres (dette går begge veier) og skal derfor skaffe nye leieboere så langt det lar seg gjøre.

 

Jeg, på min side, mener at utleier setter oppsigelsestiden til og med 31.12 hvis han ikke har ønsker om videre utleie eller ikke gidder å stresse med nye leietagere.

[Sampson]

3mnd = nov, des og januar så hvis den ikke er leid ut innen da så blir det fort leie så vidt jeg ser? Som Simen1 skriver står det jo 3mnd, og ingen info om innsats for å skaffe ny leietaker.

[nicho_meg]

Lojalitetsplikten i et kontraktsforhold vil jo spille inn. Om huseier faktisk kan drøy en måned med å legge ut annonsen eller ei vet jeg ikke, men Krikkert, eller noen andre her inne, vet sikkert.

[ARJ]

Fordi om du ikke har sett en annonse ute så kan jo utleier ha forsøkt andre måter. 

 

Det er heller ikke sagt at en leietaker er en leietaker. 

Leier ut selv jeg og jeg vil ikke ha hvemsomhelst inn som leietaker.

[krikkert]

Problemstillingen her er ikke hvorvidt det er kontraktsbrudd (det er det - er ingenting fastsatt om hvordan noe skal gjøres skal det gjøres etter "vanlig god standard", og vanlig god standard inkluderer offentlig annonsering i løpet av forholdsvis kort tid), problemet er at det ikke er fastsatt noen konkret sanksjon/konsekvens.

 

Hovedregelen om sanksjoner i kontraktsforhold er at den parten som lider tap skal stilles som om kontraktsbruddet ikke har skjedd. Det primære spørsmålet blir da: Har kontraktsbruddet fått noen konsekvens av betydning? Hvis det ikke hadde kommet inn nye leietakere 1.1. uansett vil kontraktsbruddet være irrelevant.

 

Jeg ville vurdert å deponere leiebeløpet for januar, se husleieloven § 3-8 for fremgangsmåte.

[Ståle Nordlie]

Jeg ville vurdert å deponere leiebeløpet for januar, se husleieloven § 3-8 for fremgangsmåte.

Hvorfor?

[crii]

 

Jeg ville vurdert å deponere leiebeløpet for januar, se husleieloven § 3-8 for fremgangsmåte.

Hvorfor?

Om han deponerer den omtvistede leien kan ikke avtalen sies opp eller heves pga manglende leiebetaling.

[krikkert]

Fordi det antagelig er opplysninger her trådstarter/vi ikke kjenner til, som kan virke unnskyldende på en så ullen standard som "vanlig god". Deponering er en mindre offensiv handling enn å kreve erstatning for så å motregne leiebeløpet for januar i erstatningsbeløpet.

[crii]

Fordi det antagelig er opplysninger her trådstarter/vi ikke kjenner til, som kan virke unnskyldende på en så ullen standard som "vanlig god". Deponering er en mindre offensiv handling enn å kreve erstatning for så å motregne leiebeløpet for januar i erstatningsbeløpet.

Så med andre ord; Jeg tok feil i svaret mitt til Ståle Nordlie om hvorfor det burde gjøres?

Endret 17. desember 2015 av crii

[krikkert]

Det du sier er helt riktig i betydning av at det er konsekvensen av deponering. Men å si opp eller heve avtalen i avtalens siste virkemåned er noe som vanligvis ikke skjer, fordi det bringer ikke nødvendigvis utleier i noen bedre stilling.

[Ståle Nordlie]

Deponering er en mindre offensiv handling enn å kreve erstatning for så å motregne leiebeløpet for januar i erstatningsbeløpet.

Ok, det gir mening.

 

(Jeg tror det sjelden er verd bryet. Bruk av deponering i en situasjon som dette kan potensielt øke sannsynligheten for at tvisten havner i retten/HTU, fordi beløpet blir fastlåst til partene blir enige eller man får en dom. Hvis leier derimot bare holder tilbake den siste månedsleien kan leier "vinne" selv om utleier er uenig, ved at utleier ikke gidder å gå til en usikker sak over noen tusenlapper.)

[krikkert]

Det vil naturlig nok være et spørsmål om skjønn ved valg av handlingsalternativer - min metode er ikke nødvendigvis mer riktig enn alternativet, men den er mer nøytral. I noen tilfeller lønner det seg å være offensiv, i andre ikke. Det kommer an på hvem man har som motpart.