Egenkapital og boligkjøp.

[Monnami41]

Jeg og samboer har kjøpt enebolig sammen, og skal nå skrive samboerkontrakt. Boligen kostet 4 mill, og av dette har jeg betalt litt over 1,7 mill i egenkapital. Samboer har ikke noen egenkapital i det hele tatt. Vi har nå et boliglån på litt over 2,3 mill, og dette har vi delt 50/50. Noen som vet hvordan dette fungerer i praksis når vi skal skrive kontrakt? Ved et eventuelt brudd så tenker jeg at jeg tar tilbake egenkapitalen, og at vi deler en eventuell fortjeneste 50/50. Høres dette rettferdig og rett ut?

[ilpostino]

Jeg synes det høres helt greit ut. Jeg og min samboer har tilsvarende løsning.

[Salvesen.]

Jeg synes ikke det høres rettferdig ut, da får hun dine "renter", det er vell mye enklere å si at du eier 71,25% og hun resten slik at evt tap eller gevinst ved salg blir fordelt likt. Si at boligmarkedet krasjer og dere selger huset til 3 mill, skal du da få all egenkapitalen tilbake? er det fair? Da er det hun som sitter igjen med svarteper. 

 

Men men, just my 2 cents

[krikkert]

Det kommer an på hvordan dere ønsker å løse det.

 

Etter ditt forslag vil du ikke få noen andel av verdistigningen som stammer fra din egenkapital. Du skjøt inn 1,7 mill nå, og tar ut 1,7 mill ved et eventuelt brudd. Det innebærer et tap for deg, fordi du hverken får inflasjonsjustering eller avkastning av egenkapitalen din. I praksis gir du samboeren din cirka 21 % av fremtidig verdistigning.

 

Hvordan løser dere det hvis boligen går ned i verdi?

[ilpostino]

Siden jeg sitter i noenlunde samme boks som TS. Hvordan foreslår dere at det løses?

[krikkert]

Det mest naturlige vil være en ulik eierandel, som Salvesen beskriver. Eierandelen representerer både gevinst og tap. Da får man den avkastningen av pengene som man har krav på hvis man ikke avtaler den bort.

 

Alternativt kan man inngå forskjellige varianter av avtaler, som f.eks. at man har rett til å få ut egenkapitalbeløpet justert med f.eks. KPI eller tillagt en normrente. Dette kan så knyttes til forskjellige hendelser, f.eks. at man har rett til å få ut det justerte beløpet ved samlivsbrudd eller forlodds ved boligsalg.

[wampster]

Hun har ikke mulighet til å ta opp 2 mill i lån selv da?

Med dagens rente og 3 års avdragsfrihet er det 3.750 kr i renter pr mnd, det burde jo gå relativt greit (gitt at hun jobber).

[Gjest Slettet-Pqy3rC]

Det mest naturlige vil være en ulik eierandel, som Salvesen beskriver.

Jepp. En kan da i tillegg også arrangere det slik at parten uten egenkapital jevnlig betaler større andel av lån/renter. Slik at eierandelen utlignes gradvis, og når lånet er oppgjort, vil eierandel være lik.

[Monna]

Hei ☺

 

Takk før svar! Er nok HAN i forholdet som ikke har noe å bidra med her ? Høres ut som at prosentvis fordeling er det vi må legge oss på. Men, hva gjør vi hvis større utbedringer av boligen skal skje - og vi må ta opp lån? Hvordan løser vi det?

[krikkert]

Dersom man går for ulik eierbrøk vil det være naturlig at både vedlikehold og påkostninger av boligen finansieres i tråd med eierbrøk, fordi den økte verdien vil ved et eventuelt salg bli fordelt etter nettopp eierbrøk. Se også reglene i sameigelova for hvordan sameiere fordeler kostnader mellom seg (i hovedsak etter eierbrøk, eller nytte hvis det er slik at nytten er ujevnt fordelt). 

 

Men her som ellers er det opp til sameierne/samboerne å avtale en rimelig løsning. 

[Monna]

Men hvordan vil det da bli når lånet deles 50/50, og vi utvider lånet for oppussing?

[krikkert]

Belåning/gjenopplåning av leiligheten for oppussing vil i utgangspunktet ikke berøre eierbrøken, selv om man nedbetaler lånet etter et annet andelsforhold enn det eierbrøken tilsier. Ved en 70/30-eierbrøk vil eierbrøken forbli 70/30 (og verdistigningen som følge av oppussingen bli fordelt 70/30) selv om man nedbetaler oppussingslånet med 50/50. Man kan selvsagt avtale noe annet.

 

Den som kommer skjevt ut vil i visse tilfeller kunne ha krav på erstatning for berikelse, men det er noe annet enn krav på høyere eierandel. 

[sunshinegirl]

Vi eier 70/30. Alt av investeringer/oppussing betales etter eierbrøk. Ved opplåning fordelte vi låneforpliktelser etter eierbrøk.

30 andel betaler husleie til 70 andel. 20% i husleie av antatt husleie slik at leien tar 30 andel opp til 50%. 70 andel får 20% leie og går ned til 50%. 

[Monna]

Tusen takk for innspill ☺ Mulig det er for sentrum på kvelden, men skjønte ikke helt hva dere mener... ? Kan det forklares etter "inn-med-teskje-metoden"? ☺

[Monna]

Øhhh... sent.... ?