forkjøpsrett ved salg av tomt i samlivsbrudd

[baremeg02]

Jeg er i et samlivsbrudd hvor vi sammen med tidligere samboers foreldre eier 1/4 hver av tomt hvor grunnarbeidet er ferdig samt alle tegninger etc; byggeklar. Banken samt andre parter ønsker å selge tomten til et lavere bud. Hvordan står da min forkjøpsrett? Bortfaller denne dersom jeg aksepterer budet eller vil det være gjeldende frem til overtakelse har funnet sted? Hvilke rettigheter har jeg?

 

Jeg venter på at min lånesøknad for å kunne overta tomten skal ferdigbehandles. Jeg forventer et positivt utfall av denne. Banken vi har brukt til byggelån ønsker også å selge tomten selv om dette betyr et tap på ca 500.000.

 

På forhånd takk for svar!

Endret 23. mai 2013 av baremeg02

[Bolson]

Jeg regner med ut fra slik du beskriver saken at dette er å definere som et sameie, og at det pr dato ikke er bebygd på en slik måte at det er snakk om eierseksjoner.

 

Jeg forstår det også slik at de tre andre partene vil avhende sine parter. Dersom dette er å oppfatte som sameie, og dere ikke har skrevet en eksplisitt avtale er det sameieloven som gjelder. Når det gjelder salg har den relativt klare regler.

 

Salg (sl. §10)

Den enkelte sameierpart har som utgangspunkt rett til å avhende (selge eller gi bort) hele eller deler av sin andel til hvem som helst.

Medeierne har imidlertid beskyttelse ved sameielovens regler om forkjøpsrett. (se mer om dette nedenfor)

Unntatt fra dette er sameierettigheter som tilligger en fast eiendom. Dersom det f.eks. til en hytte tilligger en fiskerett i et vann som er sameie, kan denne bare selges sammen med hytta, ikke separat. Men dersom hytta selges, kan ikke de øvrige sameierne protestere mot de nye sameierne.

 

 

Forkjøpsrettigheter (sl. § 12)

Når en eller flere sameiere ønsker å avhende sameieparter har de øvrige sameiere forkjøpsrett.

Forkjøpsretten gjelder dersom parten avhendes til utenforstående og til andre sameiere. Det siste for å kunne forhindre at styrkeforholdet sameierne imellom forrykkes.

Prisen som skal betales er i utgangspunktet det kjøper har betalt for sameieparten. Dersom dette åpenbart er en underpris, skal det betales markedspris ( ”vanlig pris” jfr. lov om løysingsrettar 1994/ 64). Blir man ikke enig om markedsprisen må denne fastsettes ved skjønn, noe som er en tid- og kostnadskrevende affære.

I en sameieavtale bør det derfor reguleres hvordan prisen skal fastsettes, f.eks. av en uavhengig takstmann.

Er det flere som utøver forkjøpsretten, skal eierandelene fordeles i forhold til tidligere eierandel.

Begrensninger i forkjøpsretten

Forkjøpsretten kan ikke gjøres gjeldende overfor en sameiers nærstående. Som nærstående regnes ektefelle, livsarving (avkom i rett nedstigende linje) og andre husstandsmedlemmer som i de to siste år sammenhengende har tilhørt sameierens husstand.

Reglene om begrensninger i forkjøpsretten kan ikke fravikes ved avtale.

 

Dette er hovedreglene, det spesielle for din del er at det er snakk om et samlivsbrudd - dog oppfatter jeg at det ikke er skilsmisse. Dersom det er opprettet en sameieavtale er det denne som gjelder - med unntak av forhold som ikke kan fravikes.

 

Personlig oppfatter jeg forkjøpsretten her som absolutt - dvs uansett hvem de andre vil selge til så har du forkjøpsrett til den aksepterte pris (som må oppfattes som markedspris). Dog er eiendomsrett og ikke minst sameierett et potensielt minefelt - så jeg anbefaler deg å kontakte advokat som det første du gjør i morgen. Det er også såpass store verdier det er snakk om at det fort lønner seg. Du har muligens forsikring som vil dekke kostnadene.

 

Grei artikkel om sameie. http://www.jusstorget.no/article.asp?Key=1&FagKey=22

Endret 23. mai 2013 av Bolson

[baremeg02]

Tusen takk for svar! Jeg lurer også på hvor lenge forkjøpsretten avt vil vare? Bortfaller denne dersom jeg aksepterer budet eller vil det være gjeldende frem til overtakelse har funnet sted?

[Bolson]

Akkurat det spørsmålet må du nok kontakte advokat for å få et sikkert svar på (det er utenfor mitt kompetanseområde). Men sånn intuitivt så vil jeg tro forkjøpsretten faller bort om du aksepterer budet. Da har jo i realiteten solgt din ideelle part og kan ikke regnes som eier av part i sameie.

 

Men igjen - her bruker du advokat - det er nemlig alt for store verdier til at man skal tro og mene. Få kontakt med en som har spesialisert seg på eiendomsrett/sameierett.

[krikkert]

Det er ganske viktig å skille mellom salg av sameieobjektet (tomten), som i realiteten er en oppløsning av sameiet, og salg av sameieandel. Sameigelova pgf 10, sitert ovenfor, gjelder salg av en ideell andel - ikke av objektet.

 

Når man ønsker å selge sameieobjektet, som jeg oppfatter at første innlegg handler om, kreves enten samtykke fra alle sameiere eller at en sameier benytter seg av sin rett til oppløsning av sameiet (hvorpå tomten skal selges av namsmyndighetene som ved tvangssalg). Her vil det ikke være snakk om forkjøpsrett på den måten Bolson beskriver det, men som sameier vil ditt bud gå foran utenforståendes bud etter sameigelova pgf 15 annet ledd annet punktum.

 

Dersom du aksepterer bud vil sameieobjektet bli solgt, sameiet oppløst, og du vil da ikke ha noen forkjøpsrett. Man har ingen forkjøpsrett mot sine egne disposisjoner.

[Bolson]

Nå forstår jeg første post slik at TS egentlig ikke ønsker å selge sin andel - han vil primært kjøpe de tre andre andelen (men venter på finansiering). Derfor mente jeg § 12 var mest dekkende. Men personlig erfaring med en del sameiesaker, samt at det ikke er avklart om det ved etableringen av eiet er inngått sameieavtale, medfører at her bør man bruke advokat. Sameieloven er tross alt en deskriptiv lov, og med noen unntak kan loven fravikes.

 

Når det gjelder oppløsning av sameie etter § 15 er det erfaringsmessig en krevende prosess, selv om det virker enkelt etter loven. Det er også noe som de fleste som jobber innen området mener man bør unngå - altså siste utvei. Jeg er ikke engang sikker på om man kan bruke § 15 uten at man først har tilbudt de andre sameierne å kjøpe andelen. Jeg tolker i alle fall første setning slik at varsel med rimelig frist indirekte indikerer at man gis et tilbud om å kjøpe de ideelle andelene. Husk at § 15 også krever at tingen ikke kan deles uten skade om den skal selges gjennom namsmyndighetene. Det gjelder sikkert i dette tilfellet - men jeg har vært borte i saker hvor man faktisk delte eiendommen (selv om man i utgangspunktet mente eiendommen var udelelig).

 

Men det sentrale er uansett at TS om han ønsker tomta, ikke skal akseptere salg av sameieobjektet eller godta noe bud. Da har de tre andre to valg, enten å selge frivillig sine parter til TS for en avtalt pris (trolig den eneste reelle kjøper) eller bruke § 15. Uansett hva de andre partene velger så vil TS sitte med forkjøpsrett.

 

Jeg tolker da særlig setningen,

Banken samt andre parter ønsker å selge tomten til et lavere bud

,

som et tegn på at det er salg av ideelle parter - og at TS i realiteten ønsker å beholde sin andel samt kjøpe de tre andre andelen.

[krikkert]

Selvsagt bør man benytte fagkyndig hjelp.

 

Formålet mitt var å understreke at det er forskjell på en prosess der man søker å selge sameieobjektet, og en prosess der partene ønsker å selge sine andeler. At banken er involvert (og ikke bare de andre partene) tyder etter min oppfatning på det motsatte - på at det er et ønske om å selge hele tomten, ikke bare ideelle andeler av den. Markedsprisen for en ideell andel av en tomt i sameie er vanligvis lavere enn tomteprisen, og en rasjonell økonomisk aktør vil søke høyest mulig pris - særlig der objektet er belånt. Derfor mener jeg også pgf 12 er uanvendelig i alle fall slik situasjonen står nå.

 

Pgf 15 krever ikke at man tilbyr de andre partene å kjøpe seg ut, bestemmelsen er en ren regel om prosessvarsel (tvisteloven pgf 5-2 gjelder ikke i slike saker). Men det er jo naturlig å oppfordre til forhandling.

[Bolson]

Jeg er klar over at § 15 er en ren regel om prosessvarsel - men jeg har i to faktisk saker (jeg er nemlig eier i to problematiske sameier) fått råd av en av landets fremste jurister på området å håndtere dette slik at man i gir et tilbud om utløsing av andelen (kjøp) - som samtidig fungerer som prosessvarsel. Anbefalingen er uansett å komme til en minnelig ording - da faktisk retten kan be partene om å gjøre dette om man ikke har prøvd dette før. Dette selv om loven ikke har noe vilkår for dette.

 

At banken er involvert er for meg ikke noen klar indikasjon på at alle partene er reelt enig i et salg - sakens status kan like gjerne skyldes manglende kunnskap eller utilbørlig press. Husk at her er det i tillegg en noe komplisert situasjon mellom partene i sameiet.

 

Jeg synes faktisk TS signaliser klart at han ønsker å overta tomta, og da til og med til en høyere pris enn alternativt bud.

 

Dersom trådstarter har gitt bindende samtykke til salg av sameie - ja da er det avhending av sameieobjektet. Men da har også trådstarter så langt jeg kan se frasagt seg muligheten til å hevde forkjøpsrett - og saken er lite interessant å diskutere - loven har ingen reell betydning. Om trådstarter ikke har gitt bindende samtykke til salg av sameie, da vil kun salg av sameieobjektet kunne skje etter § 15. Dog er det et alternativ at de andre tre avhender sine parter til TS for en avtalt pris. Det er heller ikke slik at bruk av forkjøpsrett etter § 11 (det var § 12 før siste revisjon av loven) sier at det skal betales markedspris - prisen kan faktisk fastsettes ved skjønn dersom det er uenighet om hva som er markedspris.

 

Men i realiteten oppfatter jeg at det er såpass mange uklare forhold i denne saken at man må se litt forbi lovens bokstav - faktisk må disse forholdene komme på bordet først. At vi faktisk oppfatter grunnlaget for saken ulikt, er en klar indikasjon på at lovtolkning ikke er det viktige her, men hva som er de faktiske realiteter i saken.

 

Derfor blir både mine og dine henvisninger ufullstendige - og kun en kompetent jurist med mulighet for å sette seg inn i sakens detaljer vil kunne gi et fyldesgjørende svar.

Endret 24. mai 2013 av Bolson

[mobile999]

Dog er eiendomsrett og ikke minst sameierett et potensielt minefelt - så jeg anbefaler deg å kontakte advokat som det første du gjør i morgen. Det er også såpass store verdier det er snakk om at det fort lønner seg. Du har muligens forsikring som vil dekke kostnadene.

Jeg er klar over at § 15 er en ren regel om prosessvarsel - men jeg har i to faktisk saker (jeg er nemlig eier i to problematiske sameier) fått råd av en av landets fremste jurister på området å håndtere dette slik at man i gir et tilbud om utløsing av andelen (kjøp) - som samtidig fungerer som prosessvarsel. Anbefalingen er uansett å komme til en minnelig ording - da faktisk retten kan be partene om å gjøre dette om man ikke har prøvd dette før. Dette selv om loven ikke har noe vilkår for dette.

 

(...)

 

Derfor blir både mine og dine henvisninger ufullstendige - og kun en kompetent jurist med mulighet for å sette seg inn i sakens detaljer vil kunne gi et fyldesgjørende svar.

TS: Merk at kompetent advokat her betyr en advokat med sameierett og løsningsrett som spesialkompetanse.

[Herr Brun]

Og det følte du at du måtte bumpe en to år gammel tråd for å si?

[mobile999]

Auch! Jeg må visst følge bedre med. Jeg aner ikke hvorfor denne tråden dukket opp på skjermen min.