For oss med penger på konto: kjøpe hus i Oslo, eller vente?

[amelbye]

Jeg sitter her med 1.1 på bok, og leier en leielighet til 7000kr pr. mnd + strøm og oppvarming. Jeg regner med en inntekt på ca. 400.000, jeg har studielån på rundt ca. 400.000 og har et forbruk kanskje litt under gjennomsnittet.

 

Jeg tror det vil være økonomisk lønnsomt for meg å kjøpe hus, men er litt i tvil.

 

Det er snakk om å kjøpe i Oslo, men jeg er usikker på når, hvor (innenfor ring 3) og til hvilken pris.

 

Boligmarkedet kan kollapse, men det kan også valutaen. Hvis hele europa havner i et island-krakk så er plutselig en million i banken bare nok til å kjøpe en ok bruktbil, og da er det plutselig mye bedre å ha pengene investert i eiendom. På den andre siden kan boligmarkedet sprekke, og 2-millionersleieligheten er bare verdt 800.000. Begge scenarioene suger. Jeg overlever egentlig begge to, men kan bare gardere meg mot én av delene...

 

----

 

Sett at jeg bestemmer meg for å kjøpe: i et 8-års perspektiv, hvilke bydeler vil falle mest i verdi, og hvilke vil øke?

 

Bør jeg stresse nå for å kjøpe rundt jul (våren er utelukket på grunn av jobb) eller går det greit å vente til sommeren?

 

Bør jeg kjøpe noe til 1.7, 1.9, 2.1? Jeg skal tross alt betjene dette lånet alene, og rentene kan stige. Jeg tror jeg kan betjene et lån på 8-900.000, men er ganske betenkt på å låne mer enn det...

[Yavel]

http://www.dinside.no/111154/hvor-mye-kan-jeg-laane

Er en veldig god kalkulator over hvor mye penger du kan låne.

Jeg har samme inntekt som deg, men bare 1/10 av oppsparte midler, jeg fikk lån på det dobbelte av det du tenker deg. Uten problem, Spørsmålet er bare hvor mye penger du vil ha til å kose deg med

[amelbye]

Yavel; du har et poeng der. Jeg er ikke i tvil om at banken vil være villig til å gi meg et stort lån. Men jeg jobber i en bransje der det alltid er en viss sjangse for at man står uten jobb en måned, eller at jobben har vært så tung en periode at jeg velger å ta meg en måned fri uten lønn, og jeg ønsker derfor å leve med litt margin. Da kan jeg heller tilbakebetale lånet litt fortere hvis det viser seg å være mulig.

 

Spørsmålet er ikke hvor dyr leielighet banken lar meg kjøpe, men heller f.eks. hvilken prisklasse og beliggenhet som har størst sjangse for økonomisk vekst de neste 5-10 årene.

Endret 5. desember 2011 av amelbye

[Ueland]

Jeg har samme inntekt som deg, men bare 1/10 av oppsparte midler, jeg fikk lån på det dobbelte av det du tenker deg. Uten problem, Spørsmålet er bare hvor mye penger du vil ha til å kose deg med

Det viktige her er når du fikk lån, du kan ikke sammenligne lånemuligheten nå og for 2-3 år siden grunnet strengere krav til maks per inntekt samt EK-krav. Skal en følge anbefalingene bankene har om dagen vil ikke trådstarter få mer enn en 1.2m i lån, men til 2.2m bør en fint kunne finne et sted

 

Ellers vil jeg påstå at det ikke nytter å vente på et krakk for ingen vet når det vil komme eller hvor stort det blir. Det nytter ikke om det faller 20% om 2 år, for da har det allerede økt de 20% fra dags dato. Det blir som å vente på at vulkanen Katla skal eksplodere, alle vet at det skjer men ingen vet når.

[Dr3as]

Jeg er litt usikker på hvor du finner et hus til 2mill i oslo?

[amelbye]

du finner leieligheter til denn prisen i hvertfall rundt sagene/kjellands plass/Ila. Ikke hus, men leieligheter typisk rundt 40m^2, kanskje mer.. Begynner å bli et par måneder siden jeg sjekka...

Endret 5. desember 2011 av amelbye

[Fezzy1]

Det alle unge gjør feil er å løpe å få boliglån med en gang de er ferdig med studiene, og POOF så har de et økonomisk ansvar et par tiår frem i tid.

 

Hadde jeg vært deg ville jeg ha investert pengene dine. Jeg hadde investert pengene i et investeringsobjekter som gir passive inntektskilder.

 

Med gjør som du vil. Ønsker du at noen andre skal eie livet ditt så tar du opp gjeld, ønsker du frihet over livet ditt bygger du opp økonomien din og ikke følger saueflokken.

[Euklid]

Hvis trådstarter vet at han på sikt ønsker å bo i Oslo og uansett kommer til å ha en kurant inntekt fremover kan det være greit å være eksponert for markedet; vanskelig å spå om det kommer noen stor nedgang, akkurat som det er vanskelig å gjette seg til hvor stor en eventuelt videre oppgang blir, er du inne i markedet er du noenlunde nøytral med tanke på det som måtte komme.

 

Men jeg er enig med forrige taler at boligfascinasjonen her i landet er en tragedie for frihet og eventyrlyst; lite er så ødeleggende for de store drømmer som et boliglån på 4-5 årsinntekter. Jeg taper en del tusen i måneden på å ikke eie egen bolig, men de kronene gir meg en frihet vel verdt prisen. Den tilnærmet universelle BSU-hyllesten er symptomatisk.

[Herr Brun]

Amelbye: Hvor har du lyst til å bo?

[Teardrop]

Jeg skjønner ikke helt hvorfor folk bekymrer seg for boligkrakk? En må jo uansett ha et sted å bo, og om boligen faller i verdi så er den jo fortsatt like mye verd for deg som tak over hodet. Og, så lenge folketallet stiger så trenger jo folk boliger, og da vil vel prisene øke på sikt igjen?

[Euklid]

Tyskland har en befolkningstetthet omtrent femten ganger det norske, men vi har ekstremt mye høyere boligpriser, også når en justerer for inntekt og det meste annet. Derfor bekymrer folk seg for boligkrakk. Blant annet.

 

De norske prisene er primært resultat av et helt ekstremt reguleringsregime og belåningen er etter hvert veldig høy – kombinasjonen gjør oss sårbar. Uten at det betyr at det kommer til å komme et voldsomt stort krakk, eller at det er mulig å si noe om når det eventuelt måtte komme.

[amelbye]

oi, her hadde det kommet en god del svar, uten at jeg har mottatt noen epostvarsling (ja, jeg hadde nok ikke det skrudd på)

 

investeringsmulighet.no: Dette er jeg interessert i å høre mer om, fortell.

 

Euklid: Jeg kan godt skjønne at å eie et hus for mange kan sette grenser for eventyrlyst som du sier. Jeg har bodd 7 forskjellige steder de siste 6 årene, og vært på turné så og si kontinuerlig de siste 2. Jeg er bare hjemom en skjelden gang, men da er det også desto viktigere at jeg kommer hjem til et sted jeg har avgrenset som mitt. Dermed betaler jeg husleie for en leielighet jeg knapt bruker, og ikke har (eller får) lov til å leie frem når jeg er borte. (Hadde det bare handlet om penger kunne jeg like godt droppet å ha fast adresse og tatt inn på hotell hver gang jeg var "hjemme")

 

Om jeg hadde eid, hadde jeg kanskje ikke giddet å leie frem, men da hadde i det minste pengene jeg betalte for å bo i større grad gått til meg selv, ser jeg for meg.

 

På lang sikt er det ikke sikkert jeg blir boende i Oslo, men hvis jeg tenker 5-8 år fremover, så gjør jeg nok det, da de fleste jobbene er her, og det er den eneste byen på østlandet jeg kan tenke meg å bo i akkurat nå.

 

Herr Brun: Jeg har lyst til å bo innenfor ring 3, tenker mest på sagene, bjølsen, tåsen, nydalen, st.hanshaugen, ila etc. men er åpen for forslag.

[Fezzy1]

investeringsmulighet.no: Dette er jeg interessert i å høre mer om, fortell.

 

Veldig bra. Sånn jeg har forstått det er du enda en ung person.

 

Det jeg mener du bør gjøre er å investere pengene dine i passive inntektskilder. Du er kjempe flink som har spart 1,1 millioner kroner. Det viser at du er flink til å sette mål.

 

Jeg kan ikke sitte her på et forum å fortelle deg HVA du bør investere i eller ikke, men seriøst... jeg anbefaler deg virkelig til å ikke gå inn i boligmarkedet. Stol på meg. Det vil du angre på. Samme hva andre sier, eiendomsmarkedet er i en boble som kommer til å sprekke innen få år og da sitter du med bolig som er verdt mindre enn du du gav for den. Med mindre du kjøper en bolig som du leier for passive inntekter uten tap så er eiendom god investering.

 

Ønsker du allikevel å investere i boligmarkedet... Husk at Oslo er dyrt, du får ikke leiligheter i selve byen, der hvor folk ønsker å bo, for under takst. Sats på en småby, sats på utleieleiligheter nærme arbeidsplasser hvor de sysselsetter mer enn 300 stykker eller hvor det er høyskoler i nærheten.

 

Du sitter på en gullgruve. Du har over 1 million kroner som du kan investere. Få hjelp fra mennesker som ER SUKSESFULLE, ikke selgere i banker og andre institusjoner som anbefaler deg å investere i tulleprosjekter som gir bankene inntekter i stedet for deg.

 

Eksempler på passive inntektskilder er utbytteaksjer, renter på obligasjoner, leieinntekter, royalities, inntekt fra egne forretninger... FÅ hjelp før du starter av mennesker som har erfaring, men ikke forvent at de vil gjøre jobben for deg eller fortelle direkte hva du skal gjøre.

 

Dette var sikkert ikke det svaret du håpte på, men tenk gjennom det jeg skrev, det er faktisk noe sant i det jeg skriver hvis du tenker litt igjennom det..

[McMuffin]

Betal ned studielånet, så er du gjeldsfri. Sett deretter 100-200 på en bufferkonto, og invester resten i bluechips som Statoil, Telenor, Seadrill som gir solid avkastning på 5-7% i året. Evt. drei mer mot utbytteaksjer som Golden Ocean, men da løper du også mer risiko.

 

Evt. gir deg opp så lite som mulig og kjøp en bolig med en liten utleiedel, så har du ihvertfall en liten biinntekt.

[blackbrrd]

Betal ned studielånet, så er du gjeldsfri. Sett deretter 100-200 på en bufferkonto, og invester resten i bluechips som Statoil, Telenor, Seadrill som gir solid avkastning på 5-7% i året. Evt. drei mer mot utbytteaksjer som Golden Ocean, men da løper du også mer risiko.

 

Evt. gir deg opp så lite som mulig og kjøp en bolig med en liten utleiedel, så har du ihvertfall en liten biinntekt.

Hvorfor betale ned studielånet? Renten på studielånet er 3%, mens innskuddsrenten er på 3,7%. Hvis man beholder pengene på sparekonto vil man da få 0,7% rente og mulighet til å bruke pengene på f.eks fremtidig huskjøp (lånekasserenten er så å si alltid bedre enn huslånsrenten). Hvis man mister jobben e.l., så betaler man ikke rente på studielånet.

[McMuffin]

Du får ikke 0,7% bedre rente, husk at du betaler 28% skatt på kapitalinntekter. Man går altså så å si i null. Jeg kan være enig med deg at fra et skattemessig perspektiv er det mer fordelaktig å ha gjeld, men personlig mener jeg at all gjeld burde nedbetales så snart som mulig, med mindre det er betydelig rentearbitrage å hente.

[Euklid]

Noen få rentekroner frem eller tilbake er ikke det avgjørende her; det blir det uanset småpenger av. Etter mitt syn er fleksibiliteten en får ved å beholde studielånet et langt viktigere poeng; fordi Lånekassens tilbakebetalingsbetingelser er så milde som de er vil banker sjelden bry seg voldsomt om disse kronene ved senere låneopptak, samtidig som penger på konto er gull verdt som egenkapital.

 

Ved å beholde studielånet og pengene på konto får en et langt større manøvreringsrom enn ved tilbakebetaling. Føler man sterkt ubehag ved å ha gjelden stående kan det stille seg annerledes; om det skulle være tilfelle er det formodentlig ikke særlig aktuelt å skulle ta opp voldsomt mye mer gjeld heller.

[blackbrrd]

Du får ikke 0,7% bedre rente, husk at du betaler 28% skatt på kapitalinntekter. Man går altså så å si i null. Jeg kan være enig med deg at fra et skattemessig perspektiv er det mer fordelaktig å ha gjeld, men personlig mener jeg at all gjeld burde nedbetales så snart som mulig, med mindre det er betydelig rentearbitrage å hente.

Helt riktig at det er skatt på rentene, men gratis penger er gratis penger. La oss si det er snakk om 400.000 i studielån, du vil da få 0,7% i effektiv rente, eller 2800kr, av disse betaler du 800kr i skatt og sitter igjen med 2000kr. Synes du virkelig 2000kr i året i ti år er lite penger? Alt du trenger å gjøre er å sette pengene inn på en konto og betale fire e-fakturaer i året.

 

I tillegg har du fleksibiliteten. Det kan godt være pengene du ikke brukte på studielånet er det som gir deg 0,2% bedre rente på hele huslånet på f.eks 3 millioner. Det blir i såfall 4320kr etter skatt.

 

Eller hva hvis du ønsker å studere videre en gang? Da betaler du ikke renter på lånet.

 

Den eneste gode grunnen jeg kan se til å betale ned studielånet er at du ikke klarer å sitte med penger mellom henda uten å bruke de. Ettersom trådstarter sitter med 1,1 million, så tviler jeg på at han er en av dem.

Endret 8. desember 2011 av blackbrrd

[blackbrrd]

Jeg skjønner ikke helt hvorfor folk bekymrer seg for boligkrakk? En må jo uansett ha et sted å bo, og om boligen faller i verdi så er den jo fortsatt like mye verd for deg som tak over hodet. Og, så lenge folketallet stiger så trenger jo folk boliger, og da vil vel prisene øke på sikt igjen?

Hvis boligen faller i verdi fordi arbeidsledigheten har økt, renten har gått opp og trådstarter står uten jobb, så er det ikke morsomt å sitte med et stort boliglån. Du kan se tilbake til 1988-1993 og spørre de som gikk på den blemmen hvor morsomt det var. (hint: det ble tvangssalg)

 

Når det kom til det siste punktet ditt så har du kanskje glemt at vi har over hundretusen arbeidsinnvandrere her? De forsvinner når det ikke er jobb å få og da trenger de ikke lenger bolig.

 

Samtidig så tror jeg ikke vi får høy rente og dårlig arbeidsmarked på samme tid, men du lurte på hvorfor folk beskymret seg.

Endret 8. desember 2011 av blackbrrd

[blackbrrd]

Jeg tror jeg hadde kjøpt meg et sted å bo, minimum en 2-roms, men en 3-roms er bedre. Renten ser ut til å holde seg lav en god stund framover (du får 10 års fastrente til ca 5%) og arbeidsmarkedet ser bra ut.

 

En grunn er at hvis det blir dårligere tider så går renten mest sannsynlig ned, mens den vil gå opp hvis det går bra. Det du betaler for å bo vil da svinge i takt med hvor god råd du har.

 

En annen er at hvis ting fortsetter som det gjør nå, så vil du betale ca det samme etter å ha kjøpt, men det inkluderer da avdrag.

 

Avsluttende vil jeg si at det er 100x mer behagelig å bo et sted du eier selv istedetfor å leie. Du har ikke noe leiekontrakt som går ut, standarden på typiske leie-steder er dårlig osv. Jeg endte f.eks opp med å kjøpe i juli 2010 og slapp formueskatt, beskymre meg for høy inflasjon og skatt på renteinntekter osv. Nå venter jeg bare på at inflasjonen skal spise opp lånet mitt.