Parkeringsplass i borettslag

[Kvikkelouis]

Jeg har parkeringsplass i borettslagets garasje. Parkeringsplassen tilhører leiligheten og har fulgt denne  siden opprettelsen i 1975. Jeg ser det derfor slik at den er min "eiendom" som jeg har betalt for på linje med leiligheten .

Borettslaget har ikke garasjeplass til alle leilighetene , så noen har fast biloppstillingsplass ute . Sånn har det vært helt fra starten av.

Etter oppussing og ny asfaltering i garasjen har imidlertid parkeringsfeltene tilhørende meg og en del andre uten videre blitt kortet inn med over 1 m. og lukeparkeringen derfor særdeles vrien. Eller man kan bli helt innestengt. Jeg har en helt vanlig familiebil ( Mazda 6) på knapt 5 meter.

Parkeringsfeltet er nå 5.80 mot før over 7 meter langt. Tommelfingerregelen er 1 1/2  billengde ifølge en journalist i et motormagasin . Det samme uttaler en kjørelærer. Jeg har ikke funnet noe standardmål for "lukeparkeringsplasser."

Men til jussen : Kan en formann eller styret uten videre ta seg til rette på denne måten og regelrett frata oss  parkeringsareal  vi har kjøpt og eier ? Antar det er gjort for å lage en ekstra p.plass.

Ikke har vi hørt noe fra formannen hverken før eller etterpå heller , men tenkte jeg skulle få noen innspill her før jeg konfronterer han.

 

[krikkert]

I et borettslag eier man en andel knyttet til en borett. Det er det du har kjøpt og betalt for. Du eier ikke leiligheten, og heller ingen parkeringsplass. Det er det borettslaget som gjør, det du eier er en stemmerett og en borett.

[Dubious]

Lukeparkering i en garasje?

[BIGG]

Lukeparkering i en garasje?

 

Ikke så spesielt uvanlig det vel...?

[Dubious]

Aldri vært borti eller sett det selv

Lukeparkering = biler som parkerer etter hverandre, som en som regel må rygge inn i

[Ståle Nordlie]

Kan en formann eller styret uten videre ta seg til rette på denne måten...

 

Burettslagslova § 8-9 kan nevnes: 

 

 

§ 8-9.Vedtak som krev samtykke frå generalforsamlinga

 

Styret kan ikkje utan at generalforsamlinga har gitt samtykke med minst to tredjedels fleirtal, gjere vedtak om

1. ombygging, påbygging eller andre endringar av bygg eller grunn som etter tilhøva i laget går ut over vanleg forvaltning og vedlikehald,

2. å auke talet på andelar eller å knyte andelar til bustader som før har vore tenkt brukt til utleige, jf. § 3-2 andre ledd,

3. sal eller kjøp av fast eigedom,

4. å ta opp lån som skal sikrast med pant med prioritet framfor innskota,

5. andre rettslege disposisjonar over fast eigedom som går ut over vanleg forvaltning,

6. tiltak elles som går ut over vanleg forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på meir enn fem prosent av dei årlege felleskostnadene.

 

https://lovdata.no/lov/2003-06-06-39/§8-9

 

 

Styret kan altså ikke endre bygg eller grunn utover det som er "vanleg forvaltning og vedlikehald" uten samtykke fra generalforsamlingen. Hvis du har fått reelle problemer med å parkere så taler det for at det ikke bare er snakk om "vanleg forvaltning og vedlikehald". Har generalforsamlingen godkjent endringen med 2/3 flertall? 

 

Man kan også argumentere for at eieren av din andel har en avtale (?) med laget om eksklusiv bruk av en parkeringsplass i garasjen. Dette kunne potensielt være en rettighet basert på en avtale som borettslaget ikke ensidig kan endre, selv med flertallsvedtak. Man kan også diskutere om en eventuell endring er flertallsmisbruk, jf. brl § 7-13 of § 8-15.

 

Forarbeidene, Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) s. 312-313, har et sitat fra NOU 2000:17 s. 167-168 som virker delvis relevant:

 

I første ledd er det fastslege som utgangspunkt at buretten etter kapittel 5 kjem i staden for leigeavtale til bustad etter den tidlegare lova. Det trengst ingen endringsavtale e.l.; det følgjer direkte av lova at leigeretten ikkje skal gjelde lenger. Dette gjeld for den leigeavtalen som burettslaget kan og skal ha med kvar andelseigar. Derimot kan ikkje særlege avtalar utan vidare falle bort, til dømes ein avtale mellom andelseigaren og burettslaget om leige av ein garasje (som ikkje følgjer bustaden) eller eit uteareal. Den reservasjonen skal gå fram av tilvisinga til brl. §§ 33 og 34.

 

Utvalet ser det slik at det kan vere noko misvisande når bruksrettsforholdet i burettslag formelt er konstruert som ein leigeavtale. Reelt er det tale om eit integrert og sentralt ledd i lagsforholdet. Hovudregelen må vere at rammene for endringar av rettar og plikter følgjer av dei samanslutningsrettslege reglane og ikkje av avtalereglane. Leigeavtalen i burettslag kan ikkje seiast opp frå laget anna enn i tilfelle av vesentleg mishald. Da kan ikkje laget bruke den vanlege framgangsmåten for å endre på rettar og [side 313] plikter i eit avtale, nemleg å seie opp med tilbod om ny avtale på endra vilkår. No kan det nok seiast at ein leigar må finne seg i visse endringar, til dømes i bruken av leigeobjektet, også utan at utleigaren må gå vegen om oppseiing, men rammene her er nokså usikre. Dersom ein såg det slik at rettar og plikter i forholdet mellom andelseigaren og laget (eller om ein vil: andelseigaren og dei andre andelseigarane) kviler på avtale, kunne ein kome til å rekne det rettslege forholdet for meir fastlåst og mindre tilpasseleg enn det som er tenleg.

 

Ser ein det slik at det nærare innhaldet i bruksretten kviler på lagsforholdet, ikkje på avtale, er det lettare å forklåre at den einskilde andelseigaren må finne seg i endringar, til dømes av fordelinga av vedlikehaldspliktene, gjennom fleirtalsvedtak. I og med at kostnadene i alle høve blir liggjande hos andelseigarane, direkte eller indirekte, bør det ikkje vere noko å innvende mot at til dømes vedlikehald av visse uteområde blir overført frå laget til andelseigarane eller omvendt. Føresetnaden må vere at endringa ikkje forrykkjer det innbyrdes forholdet mellom andelseigarane; det følgjer av den allmenne misbruksregelen.

 

Utkastet byggjer på ei slik oppfatning av bruksretten som ein del av lagsforholdet. Utvalet meiner at den rettslege situasjonen reelt er den same i dag òg. Ut frå dette synet bør ikkje andelseigarane kunne motsetje seg nye reglar på det grunnlaget at dei nye reglane er annleis enn i dei tidlegare leigeavtalane. Men som nemnt må ein sjå annleis på særlege avtalar som nettopp gjev rettar og plikter som ikkje omfattar andre andelseigarar. Ei sak for seg er at det somtid kan vere vanskeleg å skilje mellom dei to gruppene i det einskilde tilfellet.

 

Jeg tror ikke dette er skrevet med din situasjon i tankene. Men jeg vil anta at noen av de samme prinsippene vil gjelde. Det vil si, du må i utgangspunktet finne deg i at det skjer endringer. Men noen endinger, som "forrykkjer det innbyrdes forholdet mellom andelseigarane" kan være ulovlige, og noen endringer kan sperres av "særlege avtalar som nettopp gjev rettar og plikter som ikkje omfattar andre andelseigarar".

[BIGG]

Aldri vært borti eller sett det selv

Lukeparkering = biler som parkerer etter hverandre, som en som regel må rygge inn i

Jeg er fullstendig klar over hva en lukeparkering er. Jeg kunne nevnt et par kjøpesenter i nærmeste by der det finnes innendørs parkeringsplasser av type "luke". Også i kjelleren på blokka der min mor bor finnes det flere. 

 

Kanskje ikke så vanlig, men ingen sensasjon...

[Dubious]

Uvanlig nok til at jeg aldri har vært borti det på 30+ år

[Kvikkelouis]

Aldri vært borti eller sett det selv

Lukeparkering = biler som parkerer etter hverandre, som en som regel må rygge inn i

I denne garasjen er noen av parkeringsfeltene , bl.a. min ,  langsetter en vegg.

[Kvikkelouis]

I et borettslag eier man en andel knyttet til en borett. Det er det du har kjøpt og betalt for. Du eier ikke leiligheten, og heller ingen parkeringsplass. Det er det borettslaget som gjør, det du eier er en stemmerett og en borett.

I og med at jeg eier en borett , så  eier jeg vel også bruksrett til parkeringsplassen som er og alltid har vært tilknyttet leiligheten ?Plassen er da også merket med leilighetens nummer og har alltid vært det. Jeg har altså ikke leid den av borettslaget separat  fra leiligheten og mener dermed at hverken styret eller formannen kan endre plassen uten videre.

Jeg har også nevnt saken for en venn av meg som er jurist. Han mener det er "selvtekt" og at endringen ikke kan foretas uten mitt samtykke så lenge det ikke dreier seg om sikkerhets- eller helsemessige forhold som brannfare , rømningsveg , hindret tilkomst til installasjoner osv.

[krikkert]

For at du skal eie en bruksrett må du, eller en rettsforgjenger, ha kjøpt en slik bruksrett eller fått den av laget. Hvis det har skjedd vil borettslaget måtte overholde avtalen.

 

Om det har skjedd er ikke mulig å si noe om. Det at parkeringsplassen er merket med leilighetsnummer er i seg selv ingen indikasjon på at leiligheten har en ervervet enerett som borettslaget ikke kan disponere i strid med.

 

Siden det er et såpass gammelt forhold vil man antagelig kunne hente noe veiledning i den leiekontrakten alle borettslag var pålagt å ha med andelseierne før dagens borettslov kom i 2003.